Dopuštanje većeg broja stanova pozitivno utječe na cijenu stanovanja

Prošli tjedan pisao sam o svom ogorčenju pokušavajući dobiti podatke iz gradova o vremenu koje je potrebno za proizvodnju stambene jedinice. Zar ne postoje javni podaci koji bi mogli pomoći u povezivanju dozvola, stanovništva i cijena? Pa i da i ne. Podaci iz Banke federalnih rezervi Saint Louisa, od milja poznatog kao Fred, zanimljivi su, ali ne baš detaljni. No, pogledajmo Nashville tijekom godina od 2010. do 2020. i što nam može reći o stambenim dozvolama, broju stanovnika i cijeni. Uz određenu pomoć Zumpera, online praćenje najamnina, izgleda da kada padne broj ljudi koji dobivaju stambene dozvole, padne i stopa rasta cijena stanova. Evo podataka.

Počnimo s rastom stanovništva Nashvillea u razdoblju koje gledamo, od 2010. do 2020. U tom razdoblju, prema Fredu, Nashville je dodao oko 300,000 ljudi, što je povećanje stanovništva od gotovo 20%.

Jedna stvar koju ćete odmah primijetiti je izluđujuća značajka podataka kada su u pitanju gradovi: zapravo ne možemo vidjeti Nashville, već samo šire područje. Ovo je zbunjujuća značajka podataka o stanovanju. Popis stanovništva Sjedinjenih Država često će zbrojiti gradove i nazvati ih metropolitanskim statističkim područjem ili MSA. Ništa strašno, zar ne? Ali često se sporovi oko stanovanja odvijaju u strogim granicama gradova, a kada su podaci više difuzni od toga, zbunjuje ono što možete reći o samim gradovima u odnosu na njihovu okolicu. Ići ćemo s Fredovim MSA podacima.

Sljedeće, pogledajmo dopuštanje. Fred prati ove podatke koristeći popisne brojeve. Kad uzmemo godišnji broj izdanih dozvola i usporedimo ga s brojem stanovnika, zanimljiv je omjer.

S tim ima svakakvih problema. Prvo, i najočitije, dozvola nije jednaka stvarnoj useljivoj stambenoj jedinici. Zato tražim nijansiranije podatke o vremenu dopuštanja. Nadam se da možemo vidjeti koliko je vremena potrebno između izdavanja dozvole i trenutka kada jedinica stvarno postane prikladna za život. Ipak, ovaj omjer novih jedinica i novih ljudi vrijedi razmotriti. Na primjer, 33,579 2014 ljudi koji su stigli u Nashville XNUMX. trebali su stan za život. Postoje čimbenici kao što su stope slobodnih radnih mjesta – to se često naziva “apsorpcija” – i drugi čimbenici koje treba uzeti u obzir. Ali odnos između novih ljudi i broja dozvola je relevantan. To znači manje natjecanja između ljudi koji traže oskudne stambene jedinice.

Sada pogledajmo cijenu. Fred ne prati najamnine, ali prati "All-Transactions House Price". Evo promjene cijena stanova tijekom desetogodišnjeg razdoblja zajedno sa Zumperovim praćenjem najamnina u posljednjih pet.

Ono što je očito ovdje je da kada usporedimo trend u izdavanju dozvola, broju stanovnika i cijenama, postoji odnos.

Čini se da dopuštanje sustiže rast stanovništva u Nashvilleu tijekom desetogodišnjeg razdoblja, a kada pogledamo pet godina koje imamo za najam i cijene stanova, one počinju omekšavati zajedno s očitim povećanjem proizvodnje. Kako omjer broja novih ljudi i stambenih jedinica opada, tako se smanjuje i stopa rasta cijena.

Ali još uvijek imam pitanja, čak i dvojbe. Fred podaci gledaju na "procjenu pomoću prodajnih cijena i podataka o procjeni" kako bi dobili cijenu. Što to točno znači? Podaci o najmu iz različitih izvora mogu se značajno razlikovati, a tako i lokalne procjene cijene. Veliki problem s dopuštanjem podataka je to što nam ne govori kada su dopuštene jedinice zapravo u funkciji. Također, lokalni podaci bi otkrili mnogo o duljini vremena potrebnog za dobivanje dozvole.

Čini se da ovaj prvi pogled na javno suočene podatke potvrđuje moj dugogodišnji argument da veća ponuda znači niže cijene. I dalje mislim da je to istina. Ali za razliku od mojih kolega s lijeve strane koji rado brkaju korelaciju s uzročno-posljedičnošću, ja jednostavno ne mogu. Više lokalnih podataka o stvarnim dozvolama, cijenama i datumima kada su stambeni objekti pušteni u upotrebu bili bi još jači argument. Ali ovo je dobar početak.

No, dok pokušavamo kopati dublje u brzorastuće gradove poput Nashvillea, i gledamo podatke koje imamo, postoji trend: kada se stanovništvo povećava i slijedi dopuštenje, vidimo da povećanje cijena počinje padati.

Konačno, postoje i neki zanimljivi blipsi. Na primjer, jedan od gradova koji se najbrže smanjuju u Sjedinjenim Državama zapravo pokazuje porast cijena stanova od 2018. Lokalna televizijska postaja objavila je prošle godine priču o tome kako se “tržište stambenih objekata zagrijava u Decaturu”.

A što je sa najamninama? Zumper pokazuje povećanje najamnina u Decaturu od 26% tijekom prošle godine, u prosjeku oko 123 dolara. A pogled na njihov grafikon najamnina u posljednjih nekoliko godina pokazuje sličan trend kao i cijene stanova.

Što se događa u Decaturu? Rastuća inflacija zbog velikih deponija novca od strane savezne vlade i problemi u lancu opskrbe? Može biti. No, to su značajke posljednje dvije godine, a rast cijena se očito odvija od 2018. godine. Zašto? Vrijedi razmisliti.

Ono što trebamo je da lokalne jurisdikcije budu zainteresirane za ove mjere kao i ja i da ih koriste za bolje upravljanje stambenim gospodarstvima. Na kraju, temelj svakog funkcioniranja te poštenog i učinkovitog gospodarstva je mnogo razmjena između kupaca i prodavača. Kada proizvođači vide potražnju, prirodno žele proizvoditi više. Usporavanje toga samo šteti ljudima koji traže stambeno zbrinjavanje, posebno onima s manje novca. Ima još posla, ali bi bilo daleko bolje pogriješiti na strani više stambenog zbrinjavanja nego više pravila i kašnjenja.