Obveznice za privatnu djelatnost i 4% poreznih olakšica za male prihode

Savezni programi stambenog zbrinjavanja općenito spadaju u jednu od dvije kategorije, one koji daju izravnu subvenciju ljudima za plaćanje stanovanja i one koji koriste financijske alate za olakšavanje izgradnje stanova. Među financijskim alatima najznačajniji je porezni kredit za stanovnike niskih primatelja (LIHTC). Ova kreacija poreznog zakona unovčava porezne olakšice za ulaganje u pristupačne stanove. Ali u programima za siromaštvo koje je pregledao bivši kongresmen Paul Ryan, postoji i zanimljiv, ali složen alat – Private Activity Bond ili PAB. PAB dopušta lokalnim vlastima da prodaju obveznice oslobođene poreza u ime subjekata koji grade projekte koji su od koristi javnosti, uključujući stanovanje. U kombinaciji s poreznim olakšicama, PAB-ovi mogu biti moćan alat za graditelje koji žele prikupiti kapital za stambene projekte. Ali složenost i troškovi su visoki. (Ako želite prozor u LIHTC evo posta o tome kako rade).

Istraživačka služba Kongresa objavio izvrsnu početnu knjigu o obveznicama privatne djelatnosti. Poput poreznih olakšica, PAB-ovi su ugrađeni u porezni zakon i uključuju dvije vrste obveznica. jedan za projekte koji služe državnim svrhama; drugi za one koji služe u privatne svrhe, sve dok koriste javnosti. Ako su obveznice za privatne djelatnosti namijenjene "kvalificiranim privatnim djelatnostima" kao što je stanovanje, kupci obveznica ne plaćaju porez na kamatu koju zarade. Kongres ograničava iznos duga koji se može izdati za privatne aktivnosti; 150 milijuna dolara i 50 dolara po stanovniku 1986. do 335 milijuna dolara ili 110 dolara po stanovniku 2022. godine. Također postoje ograničenja prema vrsti projekta kako bi se utjecalo na ulaganja. Kongres također namjerava ograničiti porezne izdatke (izuzeća znače manje dolara u poreznim prihodima).

Kako se te obveznice mogu kombinirati s LIHTC-om, točnije poreznim olakšicama od 4%, dobro je objašnjeno u dokumentu Corporation for Supportive Housing (CSH), Financiranje stambenog zbrinjavanja uz pomoć obveznica oslobođenih poreza i 4% poreznih olakšica za stanove s niskim primanjima. Ovdje je sažetak zahtjeva za korištenje obveznica oslobođenih poreza s poreznim olakšicama.

Samo državne i lokalne vlasti zajedno s kvazi-državnim agencijama mogu izdavati obveznice. Obično je to Agencija za stambeno financiranje (HFA), državna agencija koja prima dodjelu poreznog kredita. Ali budući da količina obveznica oslobođenih poreza koje se mogu izdati podliježe ograničenju količine (gore spomenuto ograničenje), svi se ti državni subjekti agresivno natječu kako bi se uklopili u ograničenje. Također, projekti ne mogu pristupiti prihodima od obveznica dok projekt ne dobije odobrenje od državnog HFA-a, a ti prihodi ograničeni su na stambene troškove i ne mogu se koristiti za komercijalni prostor, na primjer.

Postoji jedno važno ograničenje vrijedno pažnje u vezi s kombiniranjem poreznih olakšica i obveznica oslobođenih poreza. Da bi dobio dodjelu poreznog kredita, voditelj projekta mora pokriti najmanje 50% troškova izgradnje („pravilo 50%“) prihodima od obveznica; i naravno, svaki stambeni prostor izgrađen korištenjem ovih obveznica i poreznih olakšica mora biti dostupan ljudima koji zarađuju manje od 60% prosječnog dohotka područja (AMI). Obično 20% jedinica mora biti dostupno ljudima s 50% AMI-ja ili manje, ili 40% jedinica s 60% AMI-ja.

Ako već nije očito, ovakvi projekti su komplicirani. Ovome dodajte činjenicu da često ove vrste "dogovora" uključuju dodatne financijere. Na primjer, jedan stambeni projekt na kojem sam radio kao programer bio je projekt od 4% koji je koristio obveznice oslobođene poreza. Ali imali smo i sredstva iz državnog stambenog fonda kao i kredit za izgradnju. Da budem iskren, morao sam razbijati glavu i prebirati po starim e-porukama kako bih se prisjetio kako je točno projekt nastao. CSH dokument odlično pokazuje kroz sedam različitih studija slučaja neke od karakterističnih načina na koje se ovo financiranje može spojiti. Na primjer, jedna od najjednostavnijih studija slučaja je iz Michigana. Evo grafikona koji prikazuje financiranje projekta.

MSHDA je Michigan State Housing Development Authority, državna Agencija za stambeno financiranje. MSHDA je prodala obveznice, a dug se servisira kroz skromne prihode od stanara, koji djelomično dolaze od Section 8 vaučera. Svaki od financijera u projektu ima različite zahtjeve, a kod ovakvih projekata ispunjavanje jednog zahtjeva može poremetiti zahtjev drugog financijera.

U nekim se slučajevima porezni kredit može koristiti za plaćanje servisiranja duga. Dokument CSH koristi studiju slučaja koja je koristila obveznice, a zatim "u potpunosti izvadila obveznice u trajnom razgovoru s drugim javnim zajmovima, bespovratnim sredstvima i poreznim kreditima." To izgleda kao korištenje poreznog kredita za otplatu obveznica. Ovo je uvjerljivo: iako je porezni kredit od 4% manji postotak prihvatljive osnove pristupačnog projekta, mogućnost korištenja kredita za otplatu obveznica dobra je ideja. Kao i kombiniranje različitih izvora financiranja.

Ryan ne troši puno vremena na PAB-ove osim što sugerira da je “nekoliko studija o učinkovitosti obveznica privatne djelatnosti . . . budući da se odnosi na poboljšanje uzlazne mobilnosti stanara.” To je istina, a njegov pogled na izdatke za program pokazuje da se obveznice nisu koristile tako često kao porezni krediti za niske prihode.

I nije se puno promijenilo u desetljeću od njegove analize (grafikon podataka iz Ministarstva financija Sjedinjenih Država).

Moje mišljenje je da bi se PAB-ovi trebali koristiti na način na koji se koriste svi dugovi: prikupljanje vrijednosti. U slučaju stanovanja, predložio sam shema prikupljanja vrijednosti za smještaj beskućnika u kojem su troškovi kampiranja, na primjer, kvantificirani, obveznice prodane za provedbu intervencija za okončanje kampiranja, zatim kako se ostvaruju uštede, korištenje te uštede kao servis duga. Problem s sastavljanjem onoga što je u neprofitnom svijetu poznato kao "skup kapitala" je razina složenosti koja je problematična iz sljedećih razloga:

● Vrijeme – ove vrste financijskih aranžmana žvaču vrijeme, a vrijeme je novac. Troškovi držanja dok se čeka na okupljanje i usklađivanje financiranja pravi su dodatak ukupnim troškovima razvoja;

● Transakcije – više financijera znači više transakcijskih troškova, a ti troškovi također doprinose ukupnim troškovima razvoja;

● Odvjetnici i konzultanti – na svakom koraku, kako bi se izbjegle katastrofe koje bi mogle propasti projekt, potrebno je angažirati odvjetnike i konzultante; i

● Nije baš učinkovito – uz sve pokretne dijelove i dodatne troškove, je li ovo najučinkovitiji način stambenog zbrinjavanja ljudi kojima je to sada potrebno?

Na kraju se vraćam na osnovno pravilo, svaki prijedlog financiranja stanovanja trebao bi biti što je moguće jednostavniji, davanje potrebnih sredstava ili jedinica ljudima kojima su danas potrebna. Iako sam zaintrigiran i uživam u izazovu rješavanja financijske zagonetke, igranje ovih igara ljudima ne donosi najamninu; moramo pronaći načine za repozicioniranje PAB-ova za bolju svrhu od složenih financijskih poslova za izgradnju subvencioniranih stanova.