Nametanje loše politike

Tijekom posljednjeg desetljeća radeći na pitanjima stambene politike s izabranim dužnosnicima, graditeljima, graditeljima, pružateljima stambenih usluga i zagovornicima “Koji je odgovor?” ili "Što da radimo?" To je obično nakon što naslikam pomalo mračnu sliku budućnosti; državne i lokalne vlasti nastavljaju pretjerano regulirati proizvodnju stanova, stvarajući oskudicu i visoke cijene, a zatim nastoje oporezovati i iznuđivati ​​gospodarstvo kako bi subvencionirali žrtve viših cijena. U interesu stavljanja odgovora na jedno mjesto, objavljujem ga kao seriju ovdje.

Nažalost, odgovor koji dajem obično se zanemaruje; zamislite da pacijent napušta liječničku ordinaciju i kreće ravno prema dućanu s krafnama nakon što mu je savjetovano da pacijent mora ići na dijetu kako bi smršao. Lakše je baciti limenke piva na televiziju ili podnijeti tužbu nego raditi težak posao razumijevanja javnog mnijenja o stanovanju, a zatim razvijati poruke za promjenu. Ali evo, u pet postova, moj je najbolji odgovor na pitanje: "Što treba učiniti da shvatimo zašto se stambena politika stvara takvom kakva jest i kako je možemo promijeniti?"

Uvod: Postavljanje kotača na lošu stambenu politiku

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

I tako, otvaramo gradske zidine. I otkrijte zidove, svi zajedno radeći kako bi se to dogodilo, pričvršćujući klizne kotače za njegove divovske noge i užad oko vrata, kao ulare kojima ga možete privući do svetišta.

Vergilije. Eneida, preveo David Ferry, (Knjiga II, 349-353, str. 46). University of Chicago Press, 2017.

Svi znamo priču o trojanskom konju čak i ako nikada nismo čitali Eneidu. Grci su bili u ratu s Trojancima i da bi ih prevarili, skrivali su se u varljivo bezopasnom drvenom konju. Kada Trojanci povuku konja u grad, Grci izbiju, a ostalo je povijest, Troja je uništena. Priča i slika toliko su poznati da bi vam malo tko mogao reći gdje je prvi put čuo za nju; gotovo je kao da smo rođeni znajući za ideju da “nikada ne vjerujemo Grcima koji nose darove” (timeo Danaos et dona ferentis), upozorenje koje je izrekao trojanski svećenik Laocoon i na kraju ignorirano.[1]

Gore sam citirao posebno potresan aspekt priče koji je bitan za razumijevanje i uvažavanje njezine važnosti za stvaranje loše javne politike. Jednostavno rečeno, unatrag, svi znamo da je bila loša ideja dovesti konja u Troju. Ali pretpostavljam da bi većina ljudi rekla, da bi ih pitali, rekla: "Došao je s kotačima." Odnosno, vjerojatno je za one od nas koji stojimo na plaži i vrtimo glavom govoreći: "Nemojte to činiti!" gledali bismo konja s četiri savršena kotača i pričvršćenim užetom. Sve što su Trojanci trebali učiniti bilo je uvući ga, zar ne?

Ali to očito nije bio slučaj toga dana izvan zidina Troje. Trojanci su morali raditi (accingunt omnes operi) da se unište. U gotovo svakom slučaju loše politike koje sam vidio, posebno u stambenom sektoru, nije kao da se od "imamo stambenu krizu" pređe na nešto poput kontrole najamnine jer je rješenje bilo jednostavno kao otvaranje zamotanog dara. U svakom slučaju, višestruka upozorenja se zanemaruju i tada je potrebno uložiti izuzetne napore da se stvori i provede loša politika.

Možda najbolji primjer (i onaj koji me predstavlja kao lokalni Laocoon) je politika pristupačnosti obveznog stanovanja u Seattleu. Sve je počelo “stambenom krizom” davne 2013. godine kada je oporavak nakon recesije donio gradu radna mjesta i povećanu potražnju za stanovanjem. Cijene stanova i stanarine počele su rasti. Uslijedila je svojevrsna građanska panika. Nešto je trebalo učiniti. Kao Ako ne – mladi grčki agent poslao je zajedno s konjem da ohrabri Trojance da ga dovuku u grad – pojavio se konzultant koji je čelnicima Grada savjetovao da je razlog rasta cijena stanova sva ta nova gradnja! Što se više otvaraju radna mjesta i stambeni prostor, ustvrdio je konzultant, to će Grad morati platiti više da subvencionira ljude koji ne mogu plaćati stanarinu.

Zajedno dolazi konj, obvezno inkluzijsko zoniranje (MIZ). Temeljni argument MIZ-a je da se događa neka nepravda; dok grad raste, graditelji zarađuju milijune dok najamnine rastu. U međuvremenu, javnost kroz državnu i lokalnu upravu zaglavila je s prijedlogom zakona o subvencioniranju siromašnih ljudi koji vide povećanje stanarina. Stoga je odgovor oporezovati svaki kvadratni metar novog stambenog prostora i dati novac neprofitnim organizacijama koje će jednog dana graditi “pristupačne jedinice”. Jednostavno rečeno, ovo nema smisla: zbrajanje troškova s ​​naknadama neće pojeftiniti potrebno novo stanovanje, već će ga poskupjeti. Međutim, ono što ima smisla jest da će rastuća inflacija opravdati još više naknada za neprofitne organizacije. To je destruktivni ciklus koji otežava i poskupljuje izgradnju stambenog prostora, što onda opravdava, ironično, otežavanje izgradnje stanova. Objasnio sam to još 2016. i opet nedavno. nisam bio jedini tada or sada.

Što je bio rezultat? Od posljednjeg izvješća, Seattleov MHA program je generirao 96 milijuna dolara. Kada je predložen još 2015. godine, sugerirano je da su potrebni deseci tisuća "pristupačnih jedinica". Grad je to tvrdio 2017,

“MHA je dio Seattleove Agende pristupačnosti stambenih objekata i životnih uslova (HALA) koja nastoji stvoriti 50,000 domova do 2025., uključujući 20,000 pristupačnih domova. Razvoj pristupačnog stanovanja i stanovanja po tržišnim cijenama važna je strategija za usporavanje povećanja troškova stanovanja i pružanje šireg spektra stambenih izbora.”

Od objave tog izvješća na koje sam povezao, Grad potražuje 712 subvencioniranih jedinica iz potrošenih sredstava MHA. Nije bilo neovisne revizije te tvrdnje, ali čak i ako je prihvatimo, program je šokantan promašaj. Na pola smo 2022., a čak i s obzirom na Covid-19, stopa proizvodnje je slaba. Novije izvješće Seattle Timesa pokazao više maštovitih brojeva:

“Izvlačenje iz 2021. [iz MHA] moglo bi pomoći gradu u financiranju više od 900 pristupačnih jedinica, s obzirom na to da Seattle pretpostavlja da svaka jedinica treba oko 80,000 dolara od grada. Pristupačni stambeni projekti obično kombiniraju gradske dolare s financiranjem iz drugih izvora, uključujući savezne i državne vlade.”

Svaka jedinica treba 80,000 dolara. Pravo. Projekt koji je nedavno uveden u službu koštao je 67 milijuna dolara za 148 jedinica ili oko 456,000 dolara po jedinici. Pa koga briga? Najamnine su pale, zar ne? Pa, čak i s obzirom na pad Covida, najamnine ponovno rastu u Seattleu, godišnje povećanje od oko 18%.

Istina je da je MHA povećao troškove i usporio proizvodnju novih stambenih objekata, a da je bilo više izgrađeno prije, pa čak i tijekom pandemije, bez naknada i drugih pravila, ponuda bi išla ukorak s potražnjom kako se povećava nakon pandemije. MHA shema je prije pet godina učinila da se ljudi bolje osjećaju, a danas je faktor koji doprinosi inflaciji stanova nakon pandemije.

Postoji li šansa da bi Grad Seattle mogao odustati od programa sada kada potražnja raste, a najamnine rastu? Naravno da ne. To je uspjeh. Pogledajte sav taj novac koji je prikupio za stanovanje. Zašto bismo sada stali? Zapravo, samo je pitanje vremena kada će članovi vijeća, s poskupljenjem zakupnina, tražiti povećanje MHA naknada. Kako Eneja jadikuje o konju, "čudovišnu stvar smo ugradili u samu citadelu (Trajekt 46)."

Kod gotovo svake stambene politike obrazac je isti. Najamnine rastu, a tako i pozivi na intenzivniju regulaciju i naplatu stanovanja. Ponuda i potražnja? Začepi Laocoon! Postoji samo jedno rješenje, pronaći više novca za "pristupačnije stanovanje". A tamo je mnogo Sinonovih, aktivista s više anegdota nego stvarnih podataka, koji su spremni obećati političku podršku naporima za preraspodjelu bogatstva kako bi se osiguralo da svi imaju “pravo na stanovanje”. Umjesto toga, ono što ljudi dobiju je mjesto na listi čekanja za to pristupačno stanovanje koje bi moglo doći, jednog dana.

Frustrirajuće je vidjeti toliko ljudi u gradovima koji toliko naporno rade na stvaranju politike koja je loša stambena politika. Koji je prvi korak da spriječite konja da dođe u grad? Odgovor je shvatiti u što vjerujemo.

[1] Vrijedi napomenuti da nijanse latinskog dopuštaju niz jednako nijansiranih tumačenja onoga što “et dona ferentis” moglo značiti u kontekstu (vidi Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, br. 9, 1927., str. 658–62).