Maloprodaja slijedi ljude – uđite u središnje poslovne četvrti u 'sjeni' i 'trenutno središta' u predgrađu

Postoje nepogrešivi dokazi o zaostatku oporavka maloprodaje nakon pandemije u središnjim poslovnim četvrtima (CBD) naših velikih američkih gradova. Objašnjenja uključuju smanjenje dnevne poslovne populacije budući da ljudi odlučuju raditi od kuće, barem na pola radnog vremena. Osim toga, smatra se da porast kriminala u središtu grada čak i prije pandemije pridonosi smanjenju broja posjetitelja CBD-a. Ali postoje i druge "migracijske sile" koje su također faktori.

Milenijalci koji žive u urbanim sredinama sada osnivaju obitelji. I baš kao i njihovi Boomer roditelji (ili bake i djedovi) tijekom bijega iz predgrađa sredinom dvadesetog stoljeća, ovi Gen-Y mijenjaju život u gradu za život u predgrađu ili čak van grada. Njihova želja za dvorištima i boljim školama, uz zamjenu putovanja na posao za "zumiranje" igraju ulogu u njihovom preseljenju.

Čitanje stručnjaka

Obratio sam se direktoru ekonomskih istraživanja Moody's Analyticsa Thomas LaSalvia, vidjeti podupiru li njihovi podaci moje pretpostavke; očito je tako. "Upravo takav osjećaj dolazi od brokera za prodaju nekretnina u New Yorku, San Franciscu i Chicagu." LaSalvia je nastavio. “Maloprodaja prati ljude, a obrasci ljudi se mijenjaju. Činjenica da veliki poslodavci u poslovnim zgradama ne vraćaju radnike na puno radno vrijeme smanjila je pješački promet, što je utjecalo na trgovce na malo na ulici.”

Prema Moody's analytics statistika o slobodnim radnim mjestima to potvrđuje. Od prvog tromjesečja 2020. do trećeg tromjesečja 2022. udio slobodnih maloprodajnih mjesta u centru Chicaga porastao je s 15.6% na 18.2%, dok je udio slobodnih radnih mjesta u metrou Chicaga porastao samo s 12.2% na 12.4%. Slobodna radna mjesta u maloprodaji u središtu San Francisca u istim je razdobljima porasla s 4.5% na 8.2%, dok je stopa slobodnih radnih mjesta u podzemnoj željeznici San Francisca samo porasla s 4.5% na 4.9%.

U mom rodnom gradu Minneapolisu, erozija CBD maloprodajnog prometa bila je izraženija. Čak i prije pandemije, slobodnih maloprodajnih mjesta u središtu grada kretala se od 10% do 20%. Prema Cushman & WakefieldCWK
stopa slobodnih maloprodajnih mjesta u centru Minneapolisa za prvu polovicu 2022. porasla je na 35%, u usporedbi sa stopom slobodnih maloprodajnih mjesta u susjedstvu od 7%.

Nicollet Mall, nekoć vitalni pješački centar u središtu grada, ukorijenjen uz voljenu i ožalošćenu robnu kuću Dayton's, postao je sjena onoga što je bio prije. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue i drugi nacionalni specijalizirani trgovci zatvorili su svoja vrata. Većina je povukla uloge puno prije nego što je grad 2018. krenuo s nadogradnjom uličnog pejzaža vrijednom 75 milijuna dolara.

Sada a operativna grupa članova Gradskog vijeća, upravitelja zgrada, brokera i stručnjaka iz središta grada, predvođenih gradonačelnikom Minneapolisa Jacobom Freyem, rade na razvoju plana "revitalizacije maloprodaje" nakon niza dodatnih zatvaranja trgovina u trgovačkom centru.

Centralna poslovna četvrt "Sjena".

Međutim, u središtu Minneapolisa nije sve u ruševinama u maloprodaji. U oštrom kontrastu s praznim izlozima u srcu središnje poslovne četvrti, stvari su užurbane samo nekoliko koraka prema sjeveru.

Minneapolis, poput Chicaga, Milwaukeeja, San Francisca, Portlanda i drugih velikih metroa ima središnju poslovnu četvrt u "sjeni". Ovi urbani džepovi postali su magneti i za NexGen profesionalce i za prazne nestere. Imaju moderna potkrovlja, gastronomska okupljališta i trendovsku kombinaciju specijaliziranih prodavaonica.

U Minneapolisu, "koridor cool" je skladišna četvrt North Loop, omeđena rijekom Mississippi na sjeveru, te poslovni i sportski objekti na jugu. To je naša verzija četvrti River West u Chicagu, North Beacha u San Franciscu i četvrti Third Ward u Milwaukeeju. Svi oni dijele sličan DNK, genski fond skromnih, niskih zgrada od cigle na rubovima metroa ovih gradova.

Ove tvornice i komercijalna skladišta izgrađena početkom 20^th stoljeća, bili su zanemareni tijekom masivnih projekata urbane obnove središta grada sredinom dvadesetog stoljeća koji su ogolili velik dio bogate arhitektonske baštine naših gradova.

Otporan na udarne lopte

Ironično, ove skromne skladišne ​​zgrade i zemljište na kojem su stajale "nisu bili vrijedni rušenja" s obzirom na njihovu blizinu jezgri CBD-a. Stoga su u drugoj polovici prošlog stoljeća ostala komercijalna skladišta niske upotrebe.

Pronicljivi poduzetnici koji su počeli kupovati ove nekretnine znali su da se njihovi visoki stropovi, izložena cigla i teška drvena konstrukcija mogu prenamijeniti u visoko tražene iskopine. Dodatni bonus bili su njihovi komercijalni prostori na razini ulice koji bi se pretvorili u kafiće, restorane, barove i lokalne trgovačke trgovine.

U četvrti North Loop brokeri kažu da sada ima manje slobodnog poslovnog prostora nego prije pandemije. Slični trendovi se odvijaju diljem zemlje. Deb Carlson, viši direktor maloprodajnog tima Cushman & Wakefielda, pripisao je snagu maloprodajnih nekretnina ponovnom porastu interesa potrošača za male, neovisne trgovce na malo.

Novi "Instant Downtowns" u Burbsu

Milenijsko preseljenje u trendu događa se na jedinstvenom raskrižju maloprodaje u predgrađu. Gubitak brojnih sidrišta trgovačkih centara, specijaliziranih prodavača i dramatičan pad broja posjetitelja, potkopavaju održivost posjeda trgovačkih centara klase B i klase C. Takav "pad trgovačkog centra" vjerojatno će rezultirati time da će mnogi konačno podleći buldožeru.

U međuvremenu, najbolji vlasnici trgovačkih centara A-klase i programeri bili su u modusu trijaže, budući da su mnoge nekretnine podvrgnute ponovnom miješanju i rekonstrukciji stanara. Međutim, vizionarska skupina vlasnika i programera koji razumiju goleme implikacije objedinjene trgovine i "nove maloprodaje" u potpunosti mijenjaju priručnik trgovačkih centara.

Od transakcijskog do iskustvenog

Trgovci na malo i robne marke koji su se nekoć usredotočili na transakcije sada moraju unaprijediti svoje scensko umijeće u maloprodajno kazalište u kojem trgovine postaju iskustvena središta. Kako bi se zadovoljile te nove potrebe, sveukupno planiranje i arhitektonski dizajn moraju se reprogramirati da podrže dinamičan ljudski angažman. To je znatno drugačiji plan igre.

Mnoga od predmetnih nekretnina rođena su kao trgovački centri na otvorenom od 1950-ih do 1970-ih, a kasnije su pretvorena u zatvorene trgovačke centre 1980-ih. Sada će se mnogi pretvoriti u mješovite namjene centri, na steroidima.

Inovativni developeri centara ponovno zamišljaju svoje trgovačke centre i centre u "instant centra grada". Ovaj pristup ima manje veze s manipuliranjem maloprodajnim prostorom koji se može zakupiti, a više sa stvaranjem potpuno novih zajednica.

Formula Pobjeda

Nove formule uključuju višestambene objekte, maloprodaju na otvorenom, široku ponudu hrane i zabave, co-working prostore, zdravstvenu skrb, wellness, fitness sadržaje, ponovnu trgovinu, pa čak i poljoprivredne tržnice. Osmišljeni su kako bi se svidjeli milenijalcima koji rade kod kuće, kao i praznim nesterima.

Nacionalni brendovi koji su nekoć dominirali hodnicima trgovačkih centara bit će prošireni regionalnim i lokalnim trgovcima, kao i kratkoročnim inkubatorskim prostorima i "skočnim prozorima" koji održavaju stvari dinamičnim i relevantnim. Čak će i restorani koje vode kuhari i restorani zauzeti mjesto tipičnih lanaca restorana, kako bi oponašali urbane četvrti koje su novi stanovnici predgrađa ostavili za sobom.

Parkirališta za parkove

Uz novi naglasak na mogućnosti hodanja i "vrijeme boravka" unutar i oko ovih novih četvrti, developeri razumiju prednosti bujnih zelenih površina i centara za aktivnosti na otvorenom koji izazivaju "osjećaj mjesta". Sa sjedištem u Dallasu Centennial nekretnine preuređenje trgovačkog centra Hawthorn u čikaškom predgrađu Vernon Hills ulazi u drugu fazu i uključivat će vanjski park i trg od tri hektara.

U početku izgrađen 1973., preuređenje trgovačkog centra Hawthorn Mall, prvi put najavljeno 2019., uključivalo je nove maloprodajne i ugostiteljske mogućnosti, luksuzne stambene zgrade za više obitelji i unutarnje/vanjske prostore za okupljanje. Prošireni planovi Hawthorn 2.0 uključuju 162 stambene jedinice za starije osobe, trgovinu mješovitom robom od 25,000 četvornih stopa i 109,000 četvornih stopa maloprodaje na otvorenom. Jeff Rutzen, generalni direktor centra kaže da je cilj "stvoriti modernu, povezanu dan-to-noć zajednicu".

Za ponijeti

Samo developeri koji ovim nekretninama pristupe s mentalitetom "čiste ploče" i vrlo dubokim džepovima vjerojatno će stvoriti održive zajednice. Lakmusov test za "reprogramere" trgovačkih centara bit će hoće li se na rezultirajuće projekte gledati kao na glorificirane trgovačke centre ili nešto sasvim drugo.

Dovoljno je reći da su konvergencija rasta e-trgovine, posljedice pandemije i sljedeća životna faza više od 72 milijuna milenijalaca pridonijeli dinamičnim obrascima novih ljudi. Učinak valova takvih tektonskih promjena osjećat će se u našim gradovima i predgrađima još desetljećima.