Cijene kuća u SAD-u porasle su gotovo 20 posto u prošloj godini, dajući obiteljima koje posjeduju nekretnine veliki poticaj njihovim financijama tijekom pandemije.
Ali Wall Street, ključni izvor hipotekarnog financiranja, vidi pred sobom važna pitanja za usijano stambeno tržište, sada kada su Federalne rezerve pomaknule fokus na borbu protiv inflacije dok se gospodarstvo oporavlja od pandemije.
“Aprecijacija cijena kuća značajno je pridonijela rastu mreže kućanstava
vrijedi i vjerojatno će usporiti zbog viših kamatnih stopa i sve manje pristupačnosti”, napisali su Brad Tank i Neuberger Berman, tim za strategiju ulaganja s fiksnim dohotkom, u svojoj prognozi za prvo tromjesečje.
"Osim toga, savezni programi odricanja za hipoteke nisu obnovljeni i kućanstva koja imaju koristi od olakšice morat će nastaviti s plaćanjem."
Fokus politike Fed-a u prosincu uključuje plan za podizanje referentnih kamatnih stopa bržim tempom nego što se očekivalo samo nekoliko tjedana prije, ali i brži završetak svog programa hitne kupnje obveznica, sada vjerojatno do ožujka.
To ostavlja tržištu pred "dva glavna pitanja", prema Neubergerovom timu, naime, koliko će zalihe hipotekarnih obveznica drugi morati apsorbirati dok Fed smanjuje svoju bilancu od blizu 8.8 bilijuna dolara. Također, što se događa s aprecijacijom cijena nekretnina i aktivnošću refinanciranja ako kamatne stope porastu onoliko koliko se očekivalo?
Čitaj: Stanovanje je zahvaćeno olujom inflacije - a pogoršava ju pandemija COVID-19
Zašto stanovanje nije kao iz 2008
Nakon financijske krize 2008. godine, istaknutost vlade na američkom tržištu nekretnina porasla je, dijelom zahvaljujući hipotekarnim jamstvima, ali i gomilanju obveznica na tržištu hipotekarnih hipoteka u vrijednosti od 8.2 bilijuna dolara.
Agencijske hipotekarne obveznice činile su 66% ukupnog stambenog duga u prosincu, prema podacima Urbanističkog instituta. To je ovaj sektor učinilo mjerilom za 30-godišnje hipotekarne stope, uključujući i tijekom nedavnog procvata refinanciranja jer su zajmodavci davali više od 1 bilijun dolara stambenih zajmova tromjesečno.
Vladin golemi otisak na hipotekarnom tržištu značio je utjecaj na hipotekarne stope i standarde kreditiranja nakon debakla drugorazrednih poduzeća prije desetak godina, ali je također usmjerila federalnu stambenu pomoć tijekom pandemije kako bi spriječila val deložacija i ovrha.
Mnogi zajmoprimci koji su se potresli zbog gubitka posla 2020. ostali su u svojim domovima, umjesto da se suočavaju s zakašnjenjem naknada, naplatama i još gore, sve dok se gospodarstvo ne vrati na čvršće temelje.
Sada su stope odgode na sve hipoteke na stambene objekte, čak i one koje drže banke, naglo pale u odnosu na vrhunac pandemije, koje su nedavno bile vezane na niskih 1.7% u studenom (vidi grafikon), zbog viših plaća i niske nezaposlenosti.
Smanjenje kašnjenja stambenih kredita
Deutsche Bank
Što se tiče kućanstava, to znači da je samo oko 835,000 vlasnika kuća u studenom bilo u mirovanju, dok ih je prije pandemije bilo 4 milijuna, prema istraživačima Deutsche Bank.
Ostala velika odstupanja od krize prošlog desetljeća uključuju trenutni nedostatak stambenog prostora, a ne preveliku ponudu, zajedno s novom erom institucionalnih iznajmljivača na tržištu najma za jednu obitelj.
To je značilo vlasnike privatnog kapitala dubokog džepa, Zillow
Z,
i druge tvrtke koje financiraju Wall Street, natječu se s obiteljima koje žele posjedovati.
Stručnjaci za hipoteke kažu da bi ta dinamika mogla pomoći da cijene nekretnina nastave rasti po normaliziranoj stopi u 2022., čak i ako 30-godišnje hipoteke porastu i nekretnine postanu teže priuštive obiteljima.
Vidjeti: U četvrtima s velikim siromaštvom u gradovima blizancima dolazi do eksplozije kuća u vlasništvu investitora. Minneapolis Fed sada prati
“Raste stope ne uzrokuju negativne cijene nekretnina, ali svakako mogu usporiti rast aprecijacije cijena nekretnina”, rekao je Scott Buchta, voditelj strategije fiksnih prihoda u Brean Capitalu, u telefonskom razgovoru.
Njegova prognoza je da će cijene porasti za 6% do 10% ove godine, dijelom ovisno o tome gdje će se 30-godišnje hipoteke potresti.
Koja je stopa previsoka?
Kao i nakon krize 2008., Fed je u protekle dvije godine napunio svoju bilancu trezorima i hipotekarnim vrijednosnim papirima tijekom pandemije, u pokušaju da zadrži likvidnost i kredite pristupačnima.
Predsjednik Fed-a Jerome Powell sada se nada da će postići "meko prizemljenje", podizanjem kamatnih stopa i pooštravanjem financijskih uvjeta kako bi obuzdao inflaciju, a da ne naškodi tržištu rada ili izazove recesiju.
Mnogi na Wall Streetu sada očekuju da će se kratkoročne stope, potencijalno, povećati četiri puta ove godine sa sadašnjih 0% do 0.25% raspona. Dugoročne stope, međutim, vjerojatno će ovisiti o tome koliko će središnja banka agresivno smanjiti svoje hipotekarne obveznice, rekao je Buchta, posebice budući da Fed radi na tome da godišnju inflaciju približi ciljnoj vrijednosti od 2% sa 7% u prosincu.
“Mislim da ne žele šokirati tržišta,” rekao je, napominjući da je aprecijacija cijena nekretnina povijesno bila oko 2% do 3% iznad inflacije, odnosno otprilike 5% rasta godišnje. “20% nije održivo.”
Uz to, svakih 100 baznih bodova povećanje stope na 30-godišnje hipoteke znači oko 13% pada kupovne moći za vlasnika kuće koji se oslanja na financiranje, prema Buchtinim procjenama.
Drugim riječima, pristupačnost koja je već problem za mnoge obitelji po cijeni izvan tržišta mogla bi se znatno pogoršati.
Također pogledajte: Kamatne stope rastu - ali bi postupci Fed-a mogli olakšati dobivanje hipoteke
Izvor: https://www.marketwatch.com/story/roaring-us-housing-market-faces-two-big-questions-as-fed-seeks-to-end-emergency-support-11642172968?siteid=yhoof2&yptr= yahoo