Pomoć pri najmu u ruralnim područjima i poticaji za niske kamate

Gledamo ono što ja nazivam stambenim programima "odjeljka" kao dio dubinskog ispitivanja bivšeg zastupnika saveznih programa protiv siromaštva kreiranih ili povezanih s Ratom protiv siromaštva. Kao i u prošlom postu, ponudit ću pozadinu i povijest, dati Ryanovu procjenu i dati svoju vlastitu, zajedno s nekim idejama o tome kako bi se program mogao poboljšati ili prenamijeniti.

Odjeljak 521 Program pomoći za ruralni najam

Već sam prije toga istaknuo stambeni problemi ruralne Amerike su još gori od onih u urbanim sredinama. Radnici zarađuju manje, moraju putovati dalje kako bi pronašli smještaj, a kad to učine, otkrivaju da je slobodnih radnih mjesta malo, a zgrade su starije i oronulije. Troškovi izgradnje novih stanova u ruralnim područjima su konkurentni onima u gradovima, ali su ruralne najamnine puno niže nego u urbanim ili prigradskim područjima. Prijevod: programeri brzo shvaćaju da većina projekata u ruralnim područjima jednostavno nije izvediva, a to uključuje projekte financirane neprofitnim poreznim olakšicama. Tako se ruralna područja suočavaju s dvostrukim udarom niskih plaća i niske ponude stanova; iako je kvaliteta stanovanja niža, cijene ostaju visoke, a slobodnih mjesta malo. U međuvremenu, subvencije završavaju u gradovima, a ne u ruralnim područjima.

Programom Odjeljka 521 upravlja – iznenađujuće – Ministarstvo poljoprivrede Sjedinjenih Američkih Država (USDA) kao dio Zakona o stanovanju iz 1949. USDA zapravo vodi niz programa, uključujući Odjeljak 515 Rural Rental Housing Program i Odjeljak 514 i 516 programa stambenog zbrinjavanja poljoprivrednika, od kojih svaki koristi zajmove i subvencije za poticanje ruralnog stambenog razvoja. Štoviše, pomoć iz programa Section 521 može se koristiti za plaćanje stanarine u tim jedinicama. Stanari plaćaju najamninu u iznosu od 30% svog prilagođenog mjesečnog prihoda na temelju svog AMI-ja; program Sekcije 521 plaća preostali dio stanarine. Kao i drugi stambeni programi o kojima smo već raspravljali, ovi kombiniraju dolare za kapital i najamninu.

Ryan je zaključio, na temelju studija koje je citirao, da program Section 521 nije uspio u svojoj misiji pomoći ljudima u pronalaženju pristupačnog smještaja. Nacionalna stambena koalicija s niskim primanjima prošle godine je rekao da je „četrdeset sedam posto ruralnih iznajmljivača opterećeno troškovima, plaćajući više od 30% svojih prihoda za svoje stanovanje, a gotovo polovica njih plaća više od 50% svojih prihoda za stanovanje. Više od polovice ruralnih kućanstava koja žive s višestrukim problemima, poput pristupačnosti, fizičkih nedostataka ili prenapučenosti, iznajmljuju.”

Već sam primijetio da su stambeni problemi ruralne Amerike ozbiljni i da ih je teško riješiti. Slažem se da, iako je to bila dobra namjera, Odjeljak 521 i povezani programi ne utječu mnogo na probleme. Kao i drugi programi o kojima se ovdje govori, ako bismo deregulirali stambenu politiku kako bismo omogućili izgradnju više stanova, te bi subvencije zapravo više donijele razliku u teško pogođenim ruralnim područjima bez pribjegavanja svim kompliciranim i neučinkovitim shemama financiranja.

U fiskalnoj godini 2012. izdaci Odjeljka 521 iznosili su 905 milijuna dolara. Program Odjeljak 521 RA financiran je u iznosu od 1.375 milijardi USD u FG20 i 1.410 milijardi USD u FG21. U zakonu o potrošnji za 22. fiskalnu godinu osigurano je 1.450 milijardi dolara za odjeljak 521.

Odjeljak 236 Program pomoći pri najmu stana

Program Odjeljak 236 ponudio je poticaje za programere u obliku kamatnih stopa ispod tržišnih (BMIR) za poticanje izgradnje jeftinih stanova za iznajmljivanje. Glavni alat programa, kreiranog 1968., je Below Market Interest Rates (BMIR) za programere koji žele graditi stanove za obitelji s nižim primanjima. Koncept BMIR-a nastao je u Zakonu o stanovanju iz 1961. godine, a poticaj je bila niska zakonska kamatna stopa od 3 posto. BMIR nije aktivno osiguravao nove zajmove nakon što je zamijenjen Odjeljkom 236. Dok je program bio aktivan, izgrađene su tisuće jedinica korištenjem federalnog hipotekarnog osiguranja na zajmove na rok od 40 godina. Bilo je i plaćanja privatnim poduzetnicima što je smanjilo kamate. Projekti su također uključivali Odjeljak 8 Pomoć temeljena na stanarima. Prema Ryanovoj analizi, u to je vrijeme više od 11,000 takvih jedinica još uvijek primalo uplate za smanjenje kamata.

Program je stvoren 1968. godine i postupno je ukinut u korist vaučera, a do fiskalne godine 2012. program Odjeljak 236 potrošio je 401 milijun dolara na isplate smanjenja kamata na preostale hipoteke. Kako se razdoblje obveze bližilo kraju, 2016. HUD je ponudio savjet o tome kako se opustiti, pretvoriti ili održati smještaj pristupačnim. Nejasno je gdje točno stoje te isplate jer HUD nema transparentan postupak izvješćivanja, ali većina stambenog prostora prema Odjeljku 236 pretvorena je u privatne svrhe ili nastavlja funkcionirati kao pristupačne jedinice s različitim subvencijama. Ryan nije ponudio mnogo u smislu analize učinkovitosti programa osim što je rekao da nije bilo nikakvih studija o učinkovitosti programa.

Moje gledište o ovom programu je da bi se s obzirom na rastuće kamatne stope isplatilo provjeriti može li se poticanje nove izgradnje stanova za najam po tržišnim cijenama potaknuti isplatama kako bi se kamate smanjile na nulu uz uvjete. Kao što sam istaknuo, uz ekonomsku nesigurnost, rastuće kamatne stope i pad potražnje, proizvodnja stanova za iznajmljivanje vjerojatno će pasti. To znači da će se, kada se potražnja vrati, možda čak i eksplodira, kućanstva s niskim prihodima u potrazi za stanom za iznajmljivanje suočiti s vrtoglavo visokim stanarinama. To će izazvati više zabrinutosti koje će dovesti do beskorisne regulative. Ponuda zajmova sa smanjenom ili čak nultom kamatnom stopom sada, zajedno s drugim poticajima privatnim poduzetnicima, smanjila bi njihov rizik i potaknula stvaranje ponude za budućnost.