Ryan je otkrio da je odjeljak 8 učinkovitiji od porezne olakšice za stanove s niskim primanjima

Do sada se ova serija opširno bavila Ratom protiv siromaštva i kritikom kongresmena Ryana općeg pristupa ratu i nazivajući ga neuspjehom. Što se dogodilo u posljednjem desetljeću od te revizije, posebno sa stambenim programima. Iako je stvoren 1986. kao dio porezne reforme, porezna olakšica za stanove s niskim dohotkom (LIHTC) je glavni federalni stambeni program. Kao što sam već istaknuo, program je izuzetno složen i težak za korištenje. Prvo, pogledajmo što je Ryan pronašao u svom pogledu na program. Zatim, u sljedećem postu, opisat ću izazove s kojima sam se suočio kako bih saznao odgovore na jednostavna pitanja o LIHTC programu kao što su koji su ga subjekti koristili tijekom godina, gdje i koliko je stvarno potrošeno.

Prvo, vrijedi napomenuti da možete pronaći većinu, ali ne sve, Ryanova materijala na mreži ovdje. Međutim, mnoge poveznice na neke popratne dokumente ne rade. Ali Napravio sam poveznicu na 48 stranica o stambenim programima i to je ono na što ću se pozivati ​​ovdje iu sljedećim postovima. Neću nužno sve u Ryanovim materijalima uzimati zdravo za gotovo, ali ću također graditi na temelju tog rada i pokušati popuniti što više mogu o programima kakvi su danas.

Najjednostavniji način za razumijevanje LIHTC programa je da je to program poreznih poticaja koji snižava poreze za stranke koje ulažu novac u stanovanje koji ograničava najam obično na 60 % srednjeg dohotka u području ili manje. Mehanika promjene poreza dovoljno je komplicirana da opravdava objavu, a ja sam to prije nekog vremena napravio pokriva neke od mehanizama. Dolari koji završe za financiranje ili subvencioniranje stanovanja na kraju se dodijele različitim državama preko takozvanih Agencija za financiranje stambenih pitanja (HFA) koje određuju kako i gdje će se sredstva koristiti. Ja ću pokriti troškove ili izdatke za program u sljedećem postu, ali Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja (HUD) kaže da program koristi “ekvivalent približno 8 milijardi dolara u godišnjim proračunskim ovlastima” i, prema Ryanovim dokumentima, “pod uvjetom da imovina ostane u skladu s propisima, investitori dobivaju kredit dolar za dolar protiv svoje savezne porezne obveze svake godine tijekom razdoblja od deset godina. ”

Ryan ističe da „kritičari LIHTC-a često navode kao veliku manu programa činjenicu da LIHTC projekti obično trebaju barem jedan dodatni sloj subvencije za financiranje projekta. Druge kritike uključuju složenost LIHTC-a i njegovu cijenu u usporedbi s drugim federalnim stambenim programima, posebice vaučerima.”

Moje osobno iskustvo to potvrđuje. Kao neprofitni programer, jedan projekt na kojem sam radio koristio je više izvora kapitala od poreznih olakšica do državnog i lokalnog financiranja. Samo po sebi, to nije problem, ali mnogi zahtjevi drugih državnih financijera imaju tendenciju usporavanja projekata dodajući vrijeme i transakcijske troškove. To se nije promijenilo i istaknuo sam kako novi problemi poput inflacije uzrokuju porast troškova projekta trošenjem subvencije i stvaranje manje skupljih jedinica.

U svom odjeljku o LIHTC-u, Ryan nepovoljno uspoređuje program s Odjeljkom 8, programom koji daje vaučere koji se mogu primijeniti na najam u postojećim stanovima po tržišnim cijenama. Mislim da je to valjana kritika i da je i danas aktualna. Jedini problem je što su bonovi preteški za korištenje. Često će se kućanstvo kvalificirati za kupone, ali neće moći pronaći praznu jedinicu koja zadovoljava federalne, državne i lokalne zahtjeve. Često bonovi ostanu neiskorišteni. Zbog toga sam nastavio predlagati jednostavnu reformu dopuštanja korištenja vaučera gdje kućanstvo već plaća stanarinu.

I tko ima koristi od LIHTC-a u odnosu na Odjeljak 8? Ryan citira O'Regana i Horna koji su otkrili da "oko 40 posto LIHTC jedinica opslužuje kućanstva s ekstremno niskim prihodima u usporedbi sa 75 posto HUD-ovih Stanarskih odjela 8 i javnih stambenih jedinica." Kako sam dublje istraživao gdje završavaju porezni krediti, otkrio sam da mnogi, mnogi projekti koji dobivaju porezne kredite kombiniraju subvencionirane jedinice s jedinicama tržišne stope. Po mom mišljenju, to nije problem, čak i ako su subvencionirane razine prihoda veće.

Ali pogled na projekte kao što je onaj koji se očekuje u Rentonu, Washington južno od Seattlea, zahtijevao je solera, postavlja pitanja; nema ničeg lošeg u projektu, ali je li to ono što porezni obveznici očekuju za "stanovanje s niskim primanjima". Jesu li stanarine u ovim krajevima ionako toliko niske da subvencije ne štede iznajmljivače baš toliko, a oni koji štede imaju mnogo veće prihode, možda dovoljno visoke da nađu jeftiniji stan po tržišnim cijenama starije cijene? To je potkrijepljeno podacima koji su otkrili da su "LIHTC nekretnine češće prisutne u predgrađima s nižim stopama siromaštva." Pokušao sam istražiti ovo, au sljedećem ću postu to podijeliti dovelo je do pronalaženja puno većeg problema s LIHTC-om: nedostatka transparentnosti.

Napokon, Ryan pogodi čavao koji često zakucam. "U mnogim gradskim područjima LIHTC je skuplji od drugih oblika pomoći za stanovanje." Ryan citira studiju koja "ispituje isplativost LIHTC-a u odnosu na vaučere Sekcije 8 u Bostonu, New Yorku, San Joseu, Atlanti, Clevelandu i Miamiju." Ta je studija otkrila da je "LIHTC skuplji od vaučera u cjelini, ali premija varira ovisno o standardima plaćanja vaučera i lokalnom tržištu nekretnina." Studija je pokazala da u gradu kao što je San Jose program poreznih olakšica košta 2% više porezne obveznike nego vaučeri, ali u Atlanti razlika je 200%. skupo kao bonovi u Atlanti.

Sve u svemu, Ryan ne provodi toliko vremena na LIHTC programu s obzirom na njegovu relativnu veličinu. To bi moglo biti zato što program uživa široku, dvostranačku podršku. Može li to biti zato što ima mnogo profitabilnih developera koji svoje projekte po tržišnoj stopi upotpunjuju poreznim olakšicama od 4%, što je manja subvencija, ali se lakše prijaviti i dobiti? Mislim da je pružanje jeftinijeg smještaja i stvaranje profita dobra ideja, ali pitanje koliko se poreznih olakšica koristi za profit u odnosu na neprofitne organizacije i kako se koristi dovelo me do mog najvećeg otkrića: jednostavno ne znamo. Ryanov rad jedva da je zagrebao površinu programa koji stavlja stotine milijuna dolara u blagajnu državnih HFA-a s vrlo malo odgovornosti za to kamo taj novac ide.