Prodajete nekretninu za iznajmljivanje? Evo poreznih posljedica

Draga Liz: Moj brat i sestra razmišljamo o prodaji triplexa. Ostala nam je u nasljeđe od naše majke kada je umrla 2007. godine. Nema hipoteku i potpuno je useljena. Ako prodamo, moja supruga i ja (oboje stariji od 50 godina) dobili bismo otprilike 200,000 dolara i htjeli bismo smanjiti porezni učinak. Posjedujemo svoj dom besplatno i čisto i nemamo dugova. Htjeli bismo iskoristiti ovu nepredviđenu dobit da pomognemo našem sinu da kupi kuću. Također bismo dali našoj kćeri novčani dar. Nemamo interesa kupovati drugu investicijsku nekretninu korištenjem 1031 razmjene. Imate li prijedloga za smanjenje našeg poreznog računa s obzirom na naše okolnosti?

Odgovor: Razgovarajte s poreznim stručnjakom jer je prodaja nekretnine za iznajmljivanje kompliciranija od prodaje vlastite kuće.

Ne ispunjavate uvjete za isključenje dobiti od prodaje kuće od 250,000 USD po osobi, a osim plaćanja poreza na kapitalnu dobit također se suočavate s porezom na povrat amortizacije od 25%. (Amortizacija je iznos istrošenosti koji ste otpisali tijekom svog vlasništva nad nekretninom; Porezna uprava zahtijeva da otplatite tu poreznu olakšicu kada prodate.)

Veliki kapitalni dobitak mogao bi utjecati na druga područja vaših financija, kao što su Medicare premije, a profesionalac vam može pomoći da planirate i to.

A 1031 razmjena omogućilo bi vam odgodu poreza na nekretninu za iznajmljivanje kupnjom slične zamjenske nekretnine.

Drugo rješenje bilo bi zadržati imovinu, nastaviti uživati ​​u prihodu od najma i ostaviti svoj dio u nasljedstvo svojoj djeci kada umrete. Vaš će udio dobiti povoljno povećanje porezne osnovice tako da vaši nasljednici neće dugovati porez na kapitalnu dobit koja se dogodila tijekom vašeg vlasništva. Također se neće suočiti s porezom na povrat amortizacije koji biste inače dugovali.

Ali to očito nije dobro rješenje ako više ne želite biti stanodavac ili umjesto toga želite gotovinu. U tom slučaju, porezni stručnjak može vam pomoći da ispravno obračunate prodajne troškove, pravne naknade i troškove poboljšanja koji bi mogli smanjiti porezni udar te vam može predložiti druge načine za upravljanje vašim poreznim računom.

Priča se nastavlja

Otvaranje IRA za umirovljenog supružnika

Draga Liz: Jesu li IRA-e supružnika dobra ideja za par kada je jedan supružnik u mirovini, a drugi radi? Imam 63 godine i radim puno radno vrijeme. Moj muž ima 76 godina i u mirovini je. Imam Roth IRA; on ne. Prilažem maksimalan iznos svojoj IRA-i. Ako za njega stvorimo supružničku IRA-u, bismo li mogli dati doprinos kao da je to obična Roth IRA?

Odgovor: Da. Ljudi obično moraju imati zarađeni prihod - kao što su nadnice, plaće, provizije, napojnice ili prihod od samozapošljavanja - da bi doprinijeli IRA ili Roth IRA. Međutim, ako ste u braku i radite, možete dati doprinos do maksimalnog iznosa u ime supružnika koji ne radi. U 2023. maksimalni doprinos za osobe od 50 i više godina iznosi 7,500 USD. Sve dok zaradite najmanje 15,000 7,500 USD (XNUMX XNUMX USD puta dva), možete maksimalno iskoristiti oba računa.

Usput, ne postoji poseban "supružni IRA" račun. Samo otvorite običnu IRA ili Roth IRA na njegovo ime.

Ulasci i nedostaci HELOC-a

Draga Liz: Imamo kreditnu liniju za kapital putem naše kreditne unije. Otplaćivao sam ga vrlo agresivno i isplatit će se za dva mjeseca. To je naš jedini dug. Razmišljao sam ostaviti mali iznos (100 USD). Zajam bi koštao 7.50 USD godišnje, ali imali bismo trenutni pristup do 200,000 XNUMX USD bez papirologije itd. Vaše mišljenje?

Odgovor: Obratite se svojoj kreditnoj uniji i pitajte je li potrebno održavati ravnotežu kako bi kreditna linija bila otvorena, jer obično to nije slučaj.

Trebali biste, međutim, znati da HELOC-ovi obično imaju dvije faze: razdoblje "izvlačenja" od pet do 10 godina, tijekom kojeg možete posuditi i otplatiti liniju jednako kao što biste to učinili s kreditnom karticom, nakon čega slijedi razdoblje otplate od 10 do 20 godina tijekom kojih plaćate bilo koji iznos koji još dugujete. Obično ne možete povući dodatni novac tijekom razdoblja otplate.

Ako se vaš HELOC približava fazi otplate, možete ga zamijeniti novim HELOC-om koji ostavljate otvorenim i neiskorištenim za hitne slučajeve. Troškovi zatvaranja često se kreću od 2% do 5% iznosa zajma, iako neki zajmodavci snižavaju te naknade.

Liz Weston, ovlaštena financijska planerica, kolumnistica je osobnih financija za Štreberski novčanik. Pitanja joj možete poslati na 3940 Laurel Canyon, br. 238, Studio City, CA 91604, ili pomoću obrasca za kontakt na asklizweston.com.

Ova se priča izvorno pojavila u Los Angeles Times.