Trebate li sada kupiti kuću? Stručnjaci procjenjuju prednosti i nedostatke Trebate li odmah kupiti kuću? Stručnjaci procjenjuju prednosti i nedostatke

Uz rastuće stope zaduživanja i recesija se nazire, neki potencijalni kupci kuće se hlade. S druge strane, kamatne stope će se gotovo sigurno popeti više, pa biste li trebali sklopiti dogovor o domu koji volite i sada kupiti kuću?

X

Težak poziv, kažu stručnjaci. Zašto? “Postoji mnogo pokretnih dijelova u kupnji kuće”, rekao je certificirani financijski planer Peter Palion sa Long Islanda, NY.

Hipotekarne stope, stambena tržišta, osobna štednja, kreditne ocjene, investicijski ciljevi i izgledi za posao ključni su faktori. 

Određivanje vremena za tržište nekretnina je teško. Ipak, promatrači industrije nedavno su dali naslutiti da bi se usijano tržište nekretnina uskoro moglo ohladiti i preokrenuti u korist kupaca.

"Kad ljeto završi, mislim da kad dođe jesen, nigdje neće biti tako pjenušavo kao što je bilo", rekao je Palion. “Svatko tko može odgoditi i čekati vjerojatno može postići bolji dogovor.”

Potražnja za kućama daleko je nadmašila ponudu posljednjih godina, što je dovelo do nevjerojatno visokih cijena. Covid je dodatno povisio cijene. Iako je agentima za nekretnine bilo teško pokazati kuće tijekom pandemije, potražnja je i dalje nadmašila ponudu, budući da su graditelji morali pauzirati gradnju. No, rastuće stope zaduživanja u posljednjih nekoliko mjeseci mogle bi zaustaviti plimu.

Rastuće stope hipoteka: trebate li kupiti kuću sada?

15. lipnja Federalne rezerve povećane kamate za tri četvrtine baznog boda, najveći porast u gotovo tri desetljeća. Fed ne postavlja hipotekarne stope, ali promjene u Fed stopi neizravno potiču hipotekarne stope na više ili niže. 

30-godišnja fiksna hipotekarna stopa, koja se tijekom 3. kretala oko 2021%, sada je bliže 6%.

Kao rezultat toga, predsjednik Fed-a Jerome Powell rekao je: "Rekao bih da ako ste kupac kuće ili mlada osoba koja želi kupiti dom, trebate malo resetirati."

Ispada da su potrošači već bili na istoj stranici. Fannie Mae je 7. lipnja otkrila nacionalnu stambenu anketu koja pokazuje da samo 17% potrošača izjavljuje da je dobro vrijeme za kupnju kuće.

"Očekivanja potrošača da će se njihova osobna financijska situacija pogoršati tijekom sljedeće godine dostigla su najviši nivo u svibnju, a oni su izrazili veću zabrinutost za sigurnost posla", rekao je Doug Duncan, viši potpredsjednik i glavni ekonomist Fannie Mae u izjava. 

Kućne cijene još uvijek visoke; Dolazi li usporavanje?

Na 407,600 dolara, srednja prodajna cijena postojeće kuće premašila je 400,000 dolara prvi put u svibnju 2022., prema Nacionalnoj udruzi posrednika u prometu nekretninama.

Kenneth Leon, direktor istraživanja kapitala u CFRA Research, kaže da to pokazuje da je to još uvijek konkurentno stambeno tržište.

"Još uvijek ima puno ponuda za postojeće domove", rekao je za IBD.

Međutim, prodaja je pala iz mjeseca u mjesec u tri od četiri regije u SAD-u, a prodaja iz godine u godinu pala je u sve četiri regije. Sjeveroistok je bio jedina regija koja je zabilježila porast u svibnju u odnosu na travanj.

Sveukupno, prodaja postojećih kuća pala je za 3.4% u svibnju u odnosu na travanj. Pali su za 8.6% u odnosu na prije godinu dana.

"Prodaja kućanstava u biti se vratila na razine viđene 2019. - prije pandemije - nakon dvije godine gangbustera", rekao je glavni ekonomist NAR-a Lawrence Yun u izjavi.

Dionice za graditelje kuća

Leon iz CFRA-e priznaje da se graditelji kuća pripremaju za usporavanje u narednim mjesecima. On ukazuje ne samo na izglede graditelja kuća za sljedećih nekoliko tromjesečja, već i na cijene roba.

U nedavnom razgovoru o zaradi s investitorima, Lennar (LEN) uprava je rekla da je promet prema svojim prodajnim zajednicama značajno opao.

"Do sada u lipnju, nove narudžbe, promet, poticaji za prodaju i otkazivanje pogoršali su se na mnogim našim tržištima zbog brzog porasta hipotekarnih stopa i prepreka negativnim ekonomskim naslovima", rekao je su-izvršni direktor Richard Beckwitt.

KB Home (KBH) također je rekao da nove narudžbe stižu sporijim tempom.

“U svibnju smo vidjeli ublažavanje kako se broj otkazivanja povećava,” rekao je COO Robert McGibney u razgovoru s ulagačima 22. lipnja. "Lipanj je, rekao bih, bio sličan svibnju, gdje smo vidjeli stalnu mekoću tijekom posljednjih nekoliko mjeseci."

Uprava KB Home kaže da su poskupljenja također usporila u svibnju, dok su poticaji porasli u određenim regijama, što je dobro za kupce kuća koji traže ponude.

U međuvremenu, kako ponuda stambenih objekata sustiže potražnju, cijene drvne građe padaju s najviših vrijednosti svih vremena od oko 1,400 dolara za 1,000 stopa daske u ožujku na oko 600 dolara posljednjih dana.

“Priča se promijenila”, rekao je. "Drvo drvo se vratilo na normalne razine."

Ipak, dionice za graditelje kuća bili su otporni usred nestabilnog tržišta dionica, pa čak i dok tržište nekretnina omekšava. Dionice Lennara i KB Homea, koje su značajno pale s maksimuma u 52 tjedna krajem 2021. i početkom 2022., oporavile su se posljednjih tjedana, prema MarketSmith analiza grafikona.

Recesija može biti odmah iza ugla: trebate li kupiti kuću sada?

Ako SAD ide u recesiju, ostaje pitanje koliko će to biti loše. Kratka i blaga recesija ne bi imala veliki utjecaj na stambeno tržište, kaže Leon. Ali produljeni pad bi gotovo sigurno stvorio pustoš.

"Jedno pozitivno je to što je zaposlenost još uvijek jaka", rekao je Leon.

No, i to se može promijeniti, jer su se posljednjih tjedana širile vijesti o otkazima. Za kupce kuća to znači ne samo da moraju procijeniti financijski učinak gubitka posla, već i vjerojatnost preseljenja kako bi prihvatili novu ponudu.

Kupnja kuće predstavlja veliku obavezu, kaže Palion.

“To nije nešto od čega možete lako otići sljedećeg mjeseca jer su se stvari promijenile”, rekao je. “Razmislite o stabilnosti vašeg zaposlenja i obiteljske situacije.”

Za svakoga tko se suoči s šansom jedan prema tri da se preseli u drugi dio zemlje u roku od tri do pet godina, Palion predlaže da se umjesto toga pažljivo odvaže mogućnost najma.

Koliko si stvarno možete priuštiti?

Hipotekarne stope ključna su komponenta za izračun onoga što si možete priuštiti kupiti. Kao i prihodi, koliko ste ušteđevine potrošili, vaš kreditni rejting i sposobnost pokrivanja drugih ponavljajućih i neočekivanih troškova posjedovanja kuće.

Jedan od načina da to shvatite je da uzmete u obzir tromjesečni indeks pristupačnosti stanovanja NAR-a. The najnoviji podaci pokazuju da je tipična mjesečna uplata za vlasnike kuća u prvom tromjesečju 2022. bila 1,383 USD, što predstavlja 18.7% obiteljskog prihoda. To se može usporediti s prosječnom mjesečnom uplatom u četvrtom tromjesečju 4. od 2021 USD, što čini 1,237% prihoda kućanstva.

Općenito govoreći, predujam od 20% je idealan, kaže Palion. Ali zapamtite da stavljanje svoje ušteđevine u predujam nije idealno. Popravci i porezi na imovinu mogu se prišuljati kupcima koji prvi put kupe, što ih često dovodi u dublje dugove nego što su očekivali.

Drugi način da smanjite troškove kupnje kuće je povećanje kreditnog rejtinga. Što je viši vaš kreditni rejting, niži je trošak posudbe.

S porastom hipotekarnih stopa, potencijalni kupci kuća mogli bi se odlučiti malo pričekati, redovito plaćati druge dugove, kao što su stanja na kreditnim karticama i zajmovi za automobile, čime će povećati svoj kreditni rejting.

Gdje kupiti nekretninu?

U savršenom svijetu savršeno se slažu mjesto u kojem želite živjeti i ono što možete potrošiti. Ali to nije uvijek tako. Stoga se neki lovci na kuće odlučuju preseliti u pristupačniji dio zemlje.

Prema najnovijem NAR podaci, Zapad je najskuplja regija za posjedovanje kuće. Prosječne mjesečne uplate iznose oko 2,200 USD i čine više od 28% obiteljskog prihoda, a prosječna obitelj prima oko 93,000 526,000 USD. Srednja cijena postojećeg doma na Zapadu je gotovo XNUMX dolara.

Srednji zapad je najpristupačnija regija za kupnju kuće, s mjesečnim uplatama oko 1,200 dolara, što se sastoji od oko 17% obiteljskog prihoda.

Trebate li odmah kupiti nekretninu za najam?

Kupnja investicijske nekretnine je “potpuno drugo klupko od voska”, rekao je Palion.

"Postoji velika razlika između investicijske nekretnine i primarnog stanovanja", rekao je. 

Kupnja kuće u kojoj ćete živjeti više se odnosi na zadovoljavanje osobnih preferencija, objasnio je Palion.

„Ulaganje u nekretninu mora biti prije svega poslovna odluka; koliko plaćate za ovu nekretninu i kolika je najamnina koju možete naplatiti?” On je rekao.

Vrijeme i novac koji ćete nastaviti ulagati u nekretninu za najam nakon kupnje također su velike razlike. Posjedovanje jedinica za iznajmljivanje znači da morate biti uključeni u svakodnevne detalje upravljanja imovinom u određenoj mjeri, čak i ako ugovorite veliki dio upravljanja.

"Morate moći primati pozive u ponoć u vezi s prepunim WC-om", rekao je Palion.

Ako želite biti potpuno bezbrižni ulagač, razmislite o ulaganju u investicijske fondove za nekretnine ili REIT-ove, umjesto toga predlaže Palion. REIT-ovi su zbirke imovine koje zapošljavaju profesionalnog menadžera i trguju kao i sve druge dionice.

Bilo da razmišljate o kupnji primarne rezidencije ili investicijske nekretnine, Palion ima posljednji savjet: “Ohladite se; polako. Ne donosite ishitrene odluke.”

Slijedite Adeliju Cellini Linecker na Twitteru @IBD_Adelia.

MOŽDA TI SE TAKOĐER SVIDI:

Zašto ovaj IBD alat pojednostavljuje potragu za vrhunskim dionicama

Želite brzo dobiti i izbjeći velike gubitke? Isprobajte SwingTrader

IBD Digital: Otključajte IBD-ove premium popise dionica, alate i analize danas