Starwood REIT, kao i BREIT, ograničava otkup ulagača od fonda za nekretnine

Poznatim kao SREIT, 14.6 milijardi dolara vrijednim REIT-om predsjeda Barry Sternlicht, osnivač i izvršni direktor Starwood Capitala, privatne investicijske tvrtke usmjerene na nekretnine s više od 125 milijardi dolara imovine pod upravljanjem. Starwood Capital upravlja REIT-om. Sternlicht je također izvršni direktor Starwood Property Trusta (STWD), javne tvrtke za kreditiranje nekretnina.

SREIT je drugi po veličini netrgovani REIT iza Blackstone Real Estate Income Trusta, koji ima oko 69 milijardi dolara neto imovine. Vozilo Blackstone (oznaka: BX), poznato kao BREIT, premješten na ograničenje otkupa u studenom nakon što su povećani zahtjevi za povlačenje ulagača premašili tromjesečno ograničenje od 5%.

Kao i BREIT, SREIT dopušta mjesečni otkup od 2% neto vrijednosti imovine ili NAV-a i 5% NAV-a kvartalno.

Povišeni zahtjevi za otkup pokazuju da mnogi mali ulagači izlaze iz REIT-ova kojima se ne trguje, a kojima se ne trguje na burzi, nakon što je njihova izvedba uvelike nadmašila performanse drugih kompanija kojima se javno trguje ove godine. Ogroman jaz u izvedbi između nejavnih i javnih REIT-ova stvorio je poticaj za ulagače u netrgovane REIT-ove da isplate novac.

Umjesto trgovanja na burzama kao što je NYSE, ovi REIT-ovi su poput uzajamnih fondova jer investitori mogu kupovati ili prodavati dionice mjesečno na temelju njihove NAV-e podložne ograničenjima otkupa.

U pismu financijskim savjetnicima koje je proslijeđeno Barron'su, SREIT je rekao da je u studenom primio zahtjeve za ponovnu kupnju u iznosu od 3.2% NAV-a. Na temelju mjesečnog ograničenja od 2%, ispunio je 63% zahtjeva za otkup ulagača (0.63 puta 3.2 jednako je 2). Svi zahtjevi koji nisu ispunjeni morat će se ponovno podnijeti u prosincu, stoji u pismu.

Netrgovani REITS-ovi imaju mjesečna i tromjesečna ograničenja otkupa kako bi ih zaštitili od potrebe za likvidacijom pozamašnih količina nekretnina ili materijalnog povećanja zaduženosti kao odgovor na visoke zahtjeve investitora za otkup.  

“Ova su ograničenja osmišljena kako bi se zaštitili postojeći investitori i dugoročno zdravlje vozila, te u konačnici kako bi se maksimizirala vrijednost za dioničare”, napisao je SREIT u svom pismu.

SREIT ima sličan miks imovine i strukturu naknada kao BREIT i imao je usporedivu izvedbu. SREIT, poput BREIT-a, ima većinu svoje imovine u višeobiteljskim stambenim kompleksima, a zatim slijede skladišta. Ovo su dva sektora s najjačim učinkom u REIT industriji posljednjih godina.

Povrat SREIT-a od početka godine do listopada iznosio je 10.2% na jednu od njegovih klasa dionica, usporedivo s povratom od oko 9% za BREIT.

Vodeći javni REIT-ovi za stanove poput

Vlasnički kapital

(EQR) i

Srednjoameričke stambene zajednice

(

MAA

) su isključeni za oko 30% u 2022. Godišnja osnovna naknada SREIT-a iznosi 1.25% neto imovine i naknada za učinak od 12.5% podložno graničnoj stopi od 5%. Dobio je oko 15% godišnje u posljednje tri godine.

U bazi imovine SREIT i BREIT dominiraju ulaganja u komercijalne nekretnine, koja su manje likvidna od vrijednosnih papira kojima se javno trguje. U svom 10-Q, SREIT je rekao da je imao 2.5 milijardi dolara trenutne likvidnosti na kraju rujna, što se sastoji od 1.7 milijardi dolara moći zaduživanja i 800 milijuna dolara gotovine.

Poput BREIT-a, SREIT je brzo porastao u prošloj godini jer je ukupna imovina porasla na 30 milijardi USD u listopadu s oko 20 milijardi USD na kraju 2021. godine. S oko 15 milijardi USD nepodmirenog duga na kraju rujna, SREIT ima viši omjer financijske poluge od usporedivi javni REIT-ovi poput Mid-America Apartment Communities,

Zajednice AvalonBay

(AVB) i

ProLogis

(PLD), najveće skladište REIT. AvalonBay, na primjer, ima sličnu vrijednost poduzeća - tržišnu vrijednost plus neto dug - kao SREIT, ali ima 8 milijardi dolara nepodmirenog duga.

Ipak, malim ulagačima svidjela se izvedba REIT-ova kojima se ne trguje i veliki prinosi od dividendi od oko 4%. No, postavljanje ograničenja na otkupe ili nametanje ograničenja može uznemiriti ulagače i potencijalno potaknuti više zahtjeva za povlačenje dok otežava REIT-u kojim se ne trguje da proda nove dionice ulagačima.

Analitičar Keefe, Bruyette & Woods Robert Lee napisao je ranije ove godine da su alternativni menadžeri željni privući "zaključani kapital" od pojedinačnih investitora. Iako to nije problem kada su vremena dobra, rekao je, "postoji rizik da u vremenima stresa pojedinačni ulagači mogu shvatiti da nisu toliko zadovoljni nedostatkom pristupa svom kapitalu."

Iako su ograničenja likvidnosti jasno objavljena u literaturi REIT-a kojima se ne trguje, nisu bila problem do nedavno. Ovako SREIT opisuje svoj plan otkupa ili ponovne kupnje:

“Iako biste svoje ulaganje trebali smatrati dugoročnim s ograničenom likvidnošću, usvojili smo plan otkupa dionica, prema kojemu na mjesečnoj osnovi dioničari mogu zatražiti da otkupimo sve ili bilo koji dio njihovih dionica. Zbog nelikvidne prirode ulaganja u nekretnine, možda nećemo imati dovoljno likvidnih sredstava za financiranje zahtjeva za ponovnu kupnju. Osim toga, uspostavili smo ograničenja na iznos sredstava koji možemo koristiti za ponovnu kupnju tijekom bilo kojeg kalendarskog mjeseca i kvartala.”

Pišite Andrewu Baryju na [e-pošta zaštićena]