Državni zakonodavci preuzimaju lokalne propise koji povećavaju troškove stanovanja

Guverneri i zakonodavci diljem zemlje nastavljaju predložiti i provesti politike za stvaranje konkurentnije porezne i regulatorne klime, djelomično za privlačenje ulaganja koja će dovesti poslodavce i dobro plaćena radna mjesta. Međutim, ako nema dostatne i priuštive stambene ponude za priljev obitelji potpomognutih novim radnim mjestima, državni dužnosnici imaju još jedan problem. To je izazov s kojim se kreatori politika sada bore u mnogim brzorastućim državama.

Na primjer u Sjevernoj Karolini, među top 10 najbrže rastućih država prošle godine, članovi Državne opće skupštine sada razmatraju zakon o "deaneksiranju", odnosno uklanjanju iz nadležnosti lokalnog zoniranja, imovine u Summerfieldu, gradu koji se nalazi nedaleko Greensboroa, gdje su lokalni dužnosnici više puta odbili predloženi razvoj. Zakonodavci smatraju da je ovo pitanje od interesa za cijelu državu jer se Summerfield nalazi u dijelu Sjeverne Karoline gdje je potrebno povećati ponudu stanova kako bi se prilagodili brojnim velikim projektima gospodarskog razvoja koji bi trebali dovesti mnoge pridošlice u to područje. Ovaj potez i srodni prijedlozi u drugim državama pokazuju kako je rasprava o troškovima stanovanja i zoniranju rasprava koja se zahuktava i miješa tradicionalne političke koalicije.

Summerfield, koji je osnovan 1996. kako bi izbjegao da postane dio Greensboroa, ima isključiva zoniranje tako da se u većem dijelu grada mogu graditi samo jednoobiteljske kuće i to na parcelama od 1.3 hektara. Potez da se donese državni zakon o deaneksiji dijela Summerfielda kako bi se dopustila gradnja novih stambenih objekata uslijedio je nakon godina formalnih zahtjeva da se olabave navedena ograničenja, pa čak i priznanja vladinih dužnosnika Summerfielda da se njihova politika zoniranja mora promijeniti.

Odvjetnik grada Summerfielda Upozorio Gradski odbor 2021. da njegove prakse isključivog zoniranja pozivaju na parnicu u skladu sa Zakonom o pravednom stanovanju. "Ako želite izbjeći potencijalnu odgovornost, stvorite opcije u svojoj uredbi koje će omogućiti pristupačan smještaj negdje u Summerfieldu", savjetovao je gradski odvjetnik. "Sada čak ne morate identificirati gdje", dodao je Summerfieldov odvjetnik. "Sve što trebate učiniti je stvoriti okvir za zoniranje koji bi omogućio nekom developeru da uđe i kaže: 'Znate što, želio bih postaviti gušće stanove'." Službenici Summerfielda odbili su poslušati taj savjet.

Nedovoljna ponuda stanova i brzo rastući troškovi stanovanja nisu ograničeni na Summerfield i okolicu. Cato institut učiti objavljen u prosincu 2022. istaknuo je kako rast stanovništva Sjeverne Karoline premašuje stopu izgradnje novih stanova. Dok restriktivno lokalno zoniranje sprječava rast stambene ponude u mnogim drugim dijelovima države, potreba da se problem ispravi posebno je imperativ u Greensborou i okolnoj regiji, koja se često naziva Trijada.

Greensboro, koji se naslanja na Summerfield, rangirani broj jedan u zemlji prošle godine po najvećem porastu troškova najma, s najamninom jednosobnog stana u Greensborou koja je skočila 74% u jednoj godini. Toyota, Boom Supersonic, Publix i drugi ulažu milijarde u regiji u nove proizvodne i distribucijske pogone koji će dovesti tisuće dobro plaćenih radnika. Želja da se ovim radnicima i njihovim obiteljima osigura pristup pristupačnom smještaju, zajedno s odbijanjem lokalnih dužnosnika da uklone ili ublaže regulatorne prepreke razvoju većeg broja stanova, navela je državne zakonodavce u Raleighu da zaključe da moraju djelovati.

Boom Supersonic ulaže pola milijarde dolara u izgradnju pogona za proizvodnju nadzvučnih mlažnjaka koji se nalazi 11 minuta od Summerfielda automobilom. Ovaj pogon će zaposliti više od 2,000 ljudi. Toyota troši 3.4 milijarde dolara na izgradnju tvornice za proizvodnju litijevih baterija koja se nalazi 35 minuta od Summerfielda. Predviđa se da će ta tvornica baterija, koja će biti Toyotina prva u Sjevernoj Americi, zapošljavati 3,875 ljudi. Publix, u međuvremenu, troši 400 milijuna dolara za izgradnju distribucijskog kompleksa od preko dva milijuna četvornih stopa u blizini koji će opskrbljivati ​​trgovine mješovitom robom diljem Sjeverne Karoline i Virginije. Taj će projekt otvoriti 1,000 novih radnih mjesta.

Značajan gospodarski razvoj koji se događa u regiji i potreba koju on stvara za dodatnim stambenim objektima nisu natjerali članove Gradskog odbora Summerfielda da promijene kurs. Nakon što je 1,161. prvotno predložio novo stambeno naselje s 2021 jedinicom, developer je svoj prijedlog smanjio na projekt od 600 jedinica. Gradski odbor odbio taj prijedlog na glasovanju održanom 22. veljače. Privremeni predsjednik Senata Phil Berger (desno) objasnio je u izjavi zašto stalna nepopustljivost na lokalnoj razini sada potiče odgovor državnog zakonodavstva:

"Ne znam bi li planove koje je podnio lokalni poduzetnik trebao ili ne trebao odobriti lokalni odbor", izjavio je senator Berger. „Ono što znam jest da Trijada privlači milijarde dolara u novi gospodarski razvoj i kako naše područje nastavlja rasti, hitno su potrebni dodatni stanovi kako bi medicinske sestre, učitelji, hitne službe i građevinski radnici na koje se naše područje oslanja mogli živjeti u zajednice kojima služe.”

Potez Generalne skupštine da deaneksira dio Summerfielda zasigurno će naići na žestok otpor lokalnih dužnosnika. "Bila bi velika nepravda i predstavljala bi opasan presedan za našu Opću skupštinu zanemariti lokalne izabrane dužnosnike i napraviti takvu promjenu u našem gradu", kaže gradonačelnik Summerfielda Tim Sessoms.

Osim načina na koji povećavaju troškove stanovanja i smanjuju ponudu, kritičari lokalnih propisa o zoniranju Summerfielda tvrde da ograničenja također ugrožavaju zdravlje okoliša i javnu sigurnost. S otprilike 12,000 stanovnika, Summerfield je najnaseljeniji grad u Sjevernoj Karolini bez ikakve vodovodne ili kanalizacijske infrastrukture. Zapravo, to je najveći grad u Sjevernoj Karolini, Južnoj Karolini i Virginiji koji je u potpunosti na septičkom sustavu. Kao što su radili u prošlosti, dužnosnici Summerfielda ovo ponovno koriste kao izgovor za blokiranje predložene stambene izgradnje.

"Grad nema niti vodovod niti kanalizacijski sustav koji bi podržao više od tri puta veću gustoću koju trenutno dopuštaju naši razvojni propisi", napisao je gradonačelnik Sessoms u javnom pismu objavljenom 9. ožujka, koje objašnjava njegovo odbijanje gore spomenutog razvoja. "Summerfield nema infrastrukturu za rješavanje tereta koji bi predložena gustoća stavila na naše ionako pretrpane škole i zakrčene ceste."

Ipak, nositelj projekta nedavno odbijenog projekta od 600 stanova instalirao bi potrebnu vodovodnu i kanalizacijsku infrastrukturu u Summerfieldu. Dužnosnici Summerfielda odbili su predložena ulaganja u kanalizaciju i vodovodnu infrastrukturu u prošlosti. Ovaj nedostatak vodne infrastrukture godinama se koristi kao razlog protivljenja razvoju i rastu.

David Couch, vlasnik zemljišta predloženog za izgradnju, , rekao je u izjavi da je "Gradsko vijeće Summerfielda usvojilo politike zoniranja koje su služile isključivanju stanovnika skromnih sredstava, i to su učinile s velikim učinkom."

"Područje okruga Greensboro i Guilford bilo je prošle godine na prvom mjestu u zemlji po povećanju najma", dodao je Couch. "Očajnički nam treba više ponude stambenog prostora, posebice uz uspješne napore mnogih u zapošljavanju i milijarde dolara u gospodarskom razvoju u neposrednoj blizini."

Couch i drugi kritičari averzije dužnosnika Summerfielda prema razvoju tvrde da držanje 12,000 XNUMX ljudi isključivo na privatnim septičkim sustavima, osim što poskupljuje stanovanje, predstavlja rizik za zdravlje okoliša jer takvi septički sustavi mogu iscuriti u lokalne vodoopskrbe. Osim rizika za okoliš koji proizlaze iz nedostatka vodne infrastrukture, postoje i povećani rizici za javnu sigurnost. To je zato što je sposobnost gašenja požara smanjena kada ne postoji lokalni sustav vodovodne infrastrukture koji bi mogle koristiti službe prve pomoći.

Šef vatrogasne postrojbe Summerfielda Chris Johnson kaže ovom autoru da bi sustav vodovodne infrastrukture omogućio njegovom odjelu da učinkovitije odgovori na hitne slučajeve. "Kad bismo imali hidrantski sustav, imali bismo više ljudi koji se bave gašenjem požara, a manje ljudi koji bi radili na osiguranju izvora vode", kaže načelnik Johnson.

Gradonačelnik Sessoms kaže da su u tijeku napori da se dovede vodovodna infrastruktura u njegov grad. "Summerfield je radio i radi na planu za vodu za budućnost našeg grada", napisao je u e-poruci ovom autoru. Gradonačelnik Sessoms nije odgovorio na pitanje kada je planirano da sustav vodne infrastrukture proradi u Summerfieldu.

Sjeverna Karolina bi mogla krenuti naprijed s prijedlogom zakona kojim bi se gradsko vijeće Summerfielda izbacilo iz jednadžbe o tome treba li odobriti novi stambeni prostor na velikom dijelu imovine koja je trenutno u nadležnosti grada. Mnogi smatraju da država treba ići dalje. Vođa senatske većine Paul Newton (desno), na primjer, uveden zakon u prethodnom zasjedanju koje bi spriječilo lokalno zoniranje u Sjevernoj Karolini koje ograničava razvoj dodatnih stanova.

"Ovo je problem opskrbe koji je izravno stvorila vlada", rekao je senator Newton tijekom razgovora Događaj od 8. prosinca o stambenoj politici čiji je domaćin Zaklada John Locke, think tank sa sjedištem u Raleighu. Newton je dodao da će se "privatni sektor time pozabaviti ako ga oslobodimo".

Državni zakonodavci i guverneri u drugim državama predložili su reforme slične onima koje je Newton tražio u Sjevernoj Karolini. Guverner Montane Greg Gianforte (desno), na primjer, jedan je od najglasnijih zagovornika državnog zakonodavstva kojim se sprječavaju ograničenja lokalnog zoniranja koja sprječavaju rast ponude stanova.

“Strogo zoniranje i drugi propisi o stambenoj ponudi stvarno su mokar pokrivač za izgradnju, za odgovoran razvoj. Povećavaju troškove i ograničavaju opskrbu", guverner Gianforte rekao članovi njegove radne skupine za stambena pitanja prošle godine. “Moramo maknuti vladu s puta, gdje to možemo odgovorno i sigurno. Potrebni su nam propisi za javnu sigurnost i zaštitu okoliša, ali u drugim područjima moramo smisliti kako to racionalizirati.”

Pretjerani i rastući troškovi stanovanja pustoše obiteljske proračune diljem SAD-a i izbacuju mnoge s tržišta nekretnina, toliko da je ovo pitanje privuklo značajnu pozornost nacionalnih medija tijekom prošle godine. New York Times je, primjerice, objavio rujan o kojem se naširoko raspravljalo članak razmišljajući što se dogodilo s početnom kućom. Prije toga, New York Times je objavio članak prošlog srpnja dokumentirajući kako stambena kriza više nije ograničena na obale.

"Ovo je vjerojatno najgore vrijeme za iznajmljivanje stana na Manhattanu, dok je pristupačnost kupnje doma u metroima kao što je Austin najgora ikada", analiza Bloomberga od 20. rujna primijetio. “Sredinom 2020. i mjesečne najamnine i otplate hipoteke bile su jeftine, ali danas je suprotno.”

"Troškovi za iznajmljivanje ili kupnju kuće su preskupi", guverner Virginije Glenn Youngkin (desno) , rekao je u obraćanju Zajedničkom odboru za novac Senata Virginije u kolovozu 2022. ponavljajući poruku koju su čuli guverneri i zakonodavci u mnogim drugim državama. „Moramo se pozabaviti temeljnim uzrocima ove neusklađenosti ponude i potražnje; nepotrebni propisi, preopterećujuće i neučinkovite lokalne samouprave, restriktivne politike zoniranja i ideologija borbe zubima i noktima protiv svakog novog razvoja.”

Obuzdavanje visokih troškova stanovanja ostat će među glavnim prioritetima za guvernere i zakonodavce u mnogim državama u doglednoj budućnosti. Kao što je pokazano, stranačka pripadnost i ideološke sklonosti ne ukazuju na guvernerovu ili zakonodavnu sklonost po ovom pitanju, suprotno od slučaja u mnogim drugim problematičnim područjima. Rasprava o ograničenjima lokalnog zoniranja i trebaju li ih državni zakonodavci nadjačati ne ide nikamo. Zapravo, vjerojatno će eskalirati, stvarajući pritom nekonvencionalne političke koalicije.