Dionice su na medvjeđem tržištu, slijedi li stambeni krah?

Ključni postupci

• Podaci Nacionalnog udruženja trgovaca nekretninama pokazuju da su cijene kuća porasle za 37 posto od ožujka 2020
• U međuvremenu, ukupna prodaja kuća pala je 8.6% u odnosu na prethodnu godinu i 3.4% mjesečno u svibnju
• Podaci Moody's Analyticsa sugeriraju da je prosječna kuća precijenjena za 24.7%, a cijene rastu četiri puta brže od prihoda
• Kako se kupcima nekretnina stalno cijene izvan tržišta, mnogi investitori i vlasnici kuća brinu se da bi stambeni krah mogao biti iza ugla

ponedjeljak, S&P 500 indeks zatvorio 18.7% YTD, lebdeći blizu prošlotjednog teritorija medvjeđeg tržišta. U međuvremenu, Nasdaq Composite ostaje u padu od oko 27% tijekom godine, dok Dow bilježi gubitak od 14%. Drugim riječima, velik dio tržišta je u zemlji medvjeda ili blizu nje, bez odgode na vidiku za dionice kojima su cijene smanjene od siječanjskih vrhova.

A sada se investitori i vlasnici kuća brinu da bi tržište nekretnina moglo slijediti taj primjer.

Podaci iz Nacionalno udruženje nekretnina (NAR) pokazuje da su između svibnja 2021. i svibnja 2022. cijene postojećih kuća porasle za gotovo 15%. Od ožujka 2020. porasli su 37%. U međuvremenu, prosječne cijene kuća po prvi put su premašile 400,000 dolara.

Iako su visoke cijene dobre za ulagače i prodavače, one kontinuirano potiskuju kupce s nižim i srednjim dohotkom s tržišta. A sada, neki su zabrinuti, te iste cijene kojima su se prodavači veselili mogle bi katalizirati krah tržišta nekretnina.

Mjehurići i padovi

Mjehurići imovine nastaju kada potražnja, špekulacije i bujnost tržišta narastu cijene iznad svojih temeljnih vrijednosti. Krajnji rezultat? Precijenjena imovina koja ostaje tražena sve dok su kupci zainteresirani.

Prema Dallas Federal Reserve, mjehurići nekretnina posebno su bodljikavi zbog svog širokog ekonomskog utjecaja. Stambeni mjehurići često dovode do niza neželjenih posljedica kao što su:

• Iskrivljeni obrasci ulaganja i kupnje
• Pogrešna raspodjela ekonomskih resursa
• Mreškanje koje krvari u gospodarski rast i zapošljavanje

Onda kada panika investitora, ili bankroti i ovrhe stignu na tržište, balon “pukne”. Cijene nekretnina padaju, investitori se bore da ostanu profitabilni, a vlasnici kuća mogu se naći pod vodom vrlo skupi krediti.

Ipak, ne mora svaki balon završiti potpunim krahom.

Umjesto toga, neka tržišta mogu doživjeti korekciju, gdje cijene nekretnina postupno padaju, a zatim stagniraju mjesecima ili godinama.

Nasuprot tome, krah uključuje brz pad cijene (često popraćen valom ovrha) koji izvlači tepih ispod tržišta.

Onda i danas

Puni pad tržišta nekretnina nije tako čest kao što mislite. Ipak, s velikom recesijom koja je svježa u mnogim umovima, vlasnici kuća i investitori ostaju oprezni.

Velika recesija

Slom stambenog tržišta 2007.-2008. bio je jedinstven događaj nastao iz višestrukih nemarnih praksi vlade, zajmodavca i investitora.

Za početak, niske stope i minimalna regulacija hipotekarnih kredita omogućili su bankama da ponude drugorazredne kredite nekvalificiranim zajmoprimcima. Mnogi takvi zajmovi čak su izdani bez odgovarajuće dokumentacije koja bi dokumentirala sposobnost zajmoprimca da otplati.

U međuvremenu, ulagači su kupili “hipotekarne vrijednosne papire” (MBS) koji u paketu hipoteke stavljaju kao uložnu imovinu. Kako su rasle stope drugorazrednih kredita, drugorazredni zajmovi su činili veći udio tih vrijednosnih papira.

Nažalost, mnogi vlasnici kuća nisu mogli izvršiti svoja plaćanja, što je izazvalo krizu jer su banke počele zatvarati zajmoprimce koji ne plaćaju kredite. U mnogim slučajevima, banke su pretrpjele gubitke pokušavajući odbaciti nekretnine sve manje vrijednosti. Ubrzo su vlasnici kuća pobjegli od podvodnih hipoteka lijevo-desno, ostavljajući banke u posjedu imovine koja je vrijedila manje od kredita.

Istodobno, ulagači MBS-a doživjeli su vlastitu krizu jer su zajmoprimci podmirivali obveze i iscrpljivali njihovu dobit.

U konačnici, stjecaj događaja iznjedrio je globalnu recesiju (i mnoštvo novih propisa o hipotekarnim kreditima).

Brzo naprijed na 2022

A onda imamo trenutni bum stanovanja, koji — kao što ćete vidjeti — ima vrlo različite uzroke. Naime: Pandemija Covid-19.

Kada je pandemija prvi put nastupila, Federal Reserve smanjio kamatne stope kako bi zaobišao a recesija i potaknuti trošenje. U isto vrijeme, između zatvaranja koje je odredila vlada i nagovaranja zaposlenika, mnoge su tvrtke uvele nove politike rada od kuće. U međuvremenu, mnoge su obitelji uložile poticajna sredstva u štednju ili otplatile svoje dugove.

Kombinacija poticajnih fondova, jeftinog duga i fleksibilnosti WFH-a privukla je mnoge vlasnike kuća da napuste skupe gradove. U međuvremenu, zastoji u lancu opskrbe i ograničenja Covid-19 zaglibili su u izgradnji novih kuća, pooštravajući opskrbu.

Kao rezultat toga, potražnja je porasla. Ubrzo su se kupci našli u natjecanju za iste nekretnine, zbog čega su cijene vrtoglavo rasle jer su vrtoglavi vlasnici kuća prihvaćali ponude u gotovini često znatno iznad tražene cijene.

Možemo li isključiti potencijalni krah tržišta nekretnina?

Iako više nismo u karanteni, utjecaj Covid-19 na stambeno tržište ostaje. Neki su zabrinuti što znači da bi stambeni pad mogao biti odmah iza ugla.

Za početak, nedavno Popisni biro podaci pokazuju da je prodaja kuća opala četiri mjeseca zaredom. Samo prodaja novih obiteljskih kuća pala je za 16.6% između ožujka i travnja. U svibnju je ukupna prodaja kuća pala za 3.4% mjesečno i 8.6% u odnosu na godinu dana ranije. Sve u svemu, neprodani inventar postojećih kuća u lipnju porastao je na 1.16 milijuna jedinica.

No, dok je prodaja pala, cijene nisu slijedile njihov primjer. Zapravo, svibanj je označio novi rekord, s srednjom cijenom nove kuće blizu 450,000 dolara. Istodobno, prosječna prodajna cijena svih stanova premašila je 511,000 dolara.

Ako mislite da zvuči visoko, niste sami. Ranije ove godine, Moody's Analytics izvijestio je da cijene kuća u SAD-u ostaju precijenjena u prosjeku za 24.7%. U ožujku je Dallas Fed upozorio da su prodajne cijene stanova nadmašile cijene najma, što ukazuje na "neodrživo napuhane" vrijednosti.

I ne radi se samo o tome koliko je stanovanje skupo – već i o tome koliko je brzo do njega došlo. Samo u prošloj godini cijene kuća su porasle četiri puta brže od prihoda. U isto vrijeme, hipoteka kamatne stope porasli su s 3% u siječnju na 6.4% do kraja lipnja, što je više nego udvostručilo trošak posudbe.

Sve u svemu, brojke ukazuju na loše izglede za stambena tržišta. Nevjerojatna inflacija, rastuće kamatne stope i ograničeni inventar potjerali su mnoge kupce kuća s tržišta. Budući da se vlasnici kuća moraju dodatno proširiti kako bi došli na ljestvicu nekretnina, balon bi mogao puknuti ako ekonomski čimbenici dovedu do nižih prihoda ili viših hipotekarnih stopa

Ključne razlike između 2008 i 2022

Međutim, opći konsenzus među ekonomistima je da je krah tržišta nekretnina moguće, nije Vjerojatno.

Za početak, sadašnji temelji tržišta ostaju daleko stabilniji nego prije 14 godina. Stroži kriteriji kreditiranja i robusna zaštita kupaca znače da se većina modernih hipoteka plaća na vrijeme. U drugoj polovici 2021. prosječni kupac kuće prijavio se s a rekordno visok prosječni kreditni rezultat od 786.

Uz to, kašnjenja ostaju oko 3%, a u prvom tromjesečju 2022. zabilježeno je samo 78,000 zahtjeva za ovrhu. (Nasuprot tome, 10 milijuna Amerikanaca izgubilo je svoje domove između 2006. i 2010., uz 3.1 milijun zahtjeva za ovrhu samo u 2008.)

Slično tome, vlasnici kuća sada imaju izuzetan 28 bilijuna dolara u kapitalu kuće u usporedbi s često negativnim domaćim kapitalom u vlasništvu 2008. I JPMorgan napominje da moderni vlasnici kuća nisu imali gotovo istu razinu duga kao prije 2008.

Istodobno, zalihe stanova, iako su u porastu, ostaju blizu najniže vrijednosti svih vremena. Prošlog rujna, NARAR
prijavio 2.4-mjesečnu ponudu kuća za prodaju; do veljače, to je palo na samo 2 mjeseca.

U međuvremenu, graditelji su, navodeći rastuće troškove i usporavanje potražnje, povukli proizvodnju. (Uoči velike recesije bilo je suprotno.)

Najvjerojatniji scenarij

Ipak, snažno tržište nekretnina ne znači da nema mjesta za pad cijena. Razlika: većina ekonomista vjeruje da je ispravak, a ne krah, u redu.

Na primjer, Dallas Fed izvještava da, iako stvarne cijene kuća premašuju njihove temeljne vrijednosti, ne vide "nema očekivanja da bi posljedice korekcije stambenog prostora bile usporedive s globalnom financijskom krizom 2007-09 u smislu veličine ili makroekonomske težine."

Doug Duncan, glavni ekonomist u Fannie MaeFNMA
, uglavnom se slaže. Njegov je stav da, iako su stope dramatično porasle, "povijesno su takva velika kretanja završila usporavanjem stanovanja".

Slaže se i glavni financijski analitičar Bankrate Greg McBride, koji napominje: “Cijene nekretnina mogu se kretati velikim naletima — kao sada — a zatim pokazati relativno male promjene tijekom razdoblja. Plato cijena je vjerojatniji ishod.”

Ali što se uopće smatra "ispravkom"?

Matthew Pointon, viši ekonomist za nekretnine u Capital Economics, vjeruje da a Pad od 5% do sredine 2023 je razumna meta. I glavni ekonomist NAR-a Lawrence Yun slaže se da je vjerojatan “manji pad cijena” do 5% – i zdrav za “preskupo” tržište.

Ne dopustite da vas sruši bauk kraha stambenog tržišta

U trenutnoj klimi, krah nacionalnog stambenog tržišta čini se malo vjerojatnim, iako nije isključen. Zbog toga se mnogi investitori u nekretnine pitaju: ulagati ili čekati?

Uz Q.ai, nikada se ne morate pitati o sljedećem ispravnom potezu. Naše strategije ulaganja zasnovane na umjetnoj inteligenciji oslanjaju se na čvrste podatke - a ne na emocije poput straha ili uzbuđenja ukorijenjene u teoretskom krahu tržišta.

Ali to ne znači da smo izvan kruga. Uz suvremene investicije poput Forbesov komplet, možete iskoristiti najnovije vijesti, cvrčajuću informaciju i ogromnu arhivu znanja - sve bez mrdnutosti prstom. Sve što trebate učiniti je financirati svoj račun.

Preuzmite Q.ai danas za pristup strategijama ulaganja koje pokreće AI. Kada položite 100 USD, na vaš račun ćemo dodati dodatnih 50 USD.