Jednom davno mlada obitelj kupila je skromni Cape s tri spavaće sobe, najgoru kuću na najboljoj lokaciji u prosperitetnom predgrađu. Mnogo godina kasnije, tijekom stambenog ludila prije 15 godina i nakon što su djeca porasla i odselila, dobili su neželjenu gotovinsku ponudu - za 20 puta više od onoga što su platili. To je postalo njihovo gnijezdo, što je omogućilo ugodnu mirovinu.
Sve je to istina, ali može biti i bajka. Takav eskalacija cijena kuća malo je vjerojatno da će se ponoviti, pogotovo odavde nakon njihovog mahnitog uspona. Dugoročno, povijest pokazuje da je burza vratila oko dva puta više od stambenih nekretnina. I to se radi s mnogo manje glavobolja od pratećih troškova održavanja, koji su došli kao šok za mnoge nedavne kupce kuća.
Gledajući u podatke prikupio profesor s poslovne škole Stern, Aswath Damodaran, dionice (mjereno prema
S&P 500
) vraćao 12.47% godišnje od 1972. do 2021., naspram 5.41% za stambene objekte (na temelju Case-Shiller indeksa, do prošlog listopada), raspon koji obuhvaća porast inflacije nakon što je veza dolara sa zlatom prekinuta. Gledajući 2012.-2021., koji uključuje oporavak od stambenog pada koji je potaknuo financijsku krizu 2007.-09., dionice su u prosjeku vratile 16.98%, naspram 7.38% za nekretnine.
In novi papir pripremljenom za Brookings Institution, Robert Shiller, kreator indeksa stanovanja, i Anne K. Thompson otkrili su da je 72.4% ispitanika u istraživanju reklo da su nedavni ratovi nadmetanja rezultirali "paničnom kupnjom zbog koje su cijene postale nevažne". To se pripisuje sada već poznatoj priči o kupcima koji žele više prostora, posebno za kućni ured, u predgrađu. Radnici koji su mogli raditi od kuće uglavnom su bili neozlijeđeni ili su imali koristi od nižih izdataka za vrijeme najgore pandemije.
Povijesno niske kamatne stope na hipoteke dodatno su povećale kupovnu moć ponuditelja. S prosječnim 30-godišnjim zajmom Freddieja Maca u prosincu na 3.05%, mjesečna uplata za kuću srednje cijene od 408,100 dolara u četvrtom tromjesečju, kupljenu uz predujam od 20%, iznosila bi 1,385 dolara. Uz skok hipotekarnih stopa, na 4.67% od 31. ožujka, taj isti zajam koštao bi 1,687 dolara mjesečno. Smanjenje pristupačnosti zasigurno će usporiti aprecijaciju cijene kuće.
Shiller i Thompson otkrili su da su nedavni kupci realistični u pogledu kratkoročnih trendova cijena nekretnina, očekujući umjerenost, ali bi se mogli "dugotrajno posvetiti vrhunskoj mašti". Damodaranova analiza njihovih podataka pokazala je da se kupci na vrhuncu prethodnog balona 2006. godine nisu u potpunosti oporavili od pada koji je uslijedio 10 godina. To nije bio prvi put da su kupci kuća zaglavili s gubicima. Nakon pada s vrhunca 1989., cijene se nisu u potpunosti oporavile sve do 1992. A ti gubitnički rasponi nisu uzeli u obzir transakcijske troškove, koji su ogromni za stambene nekretnine.
Aksiomatično je da visoka kupnja smanjuje buduće povrate. U ljudskom smislu, stvari se događaju, od boljih prilika za zaposlenje negdje drugdje – posebno s obzirom na mogućnost rada s bilo kojeg mjesta za radnike znanja – do nesretnih okolnosti kao što su smrt i razvod. Sposobnost podizanja uloga s potpuno prenosivom i likvidnom financijskom imovinom može pružiti više slobode u bliskoj budućnosti, zajedno s većim bogatstvom tijekom duljeg razdoblja.
Pišite Randall W. Forsyth na [e-pošta zaštićena]
