Povećanje stopa Federalnih rezervi hladi stambeno tržište, ali su reforme korištenja zemljišta i dalje potrebne

Od proljeća 2022. Fed-ov cilj saveznih fondova—što je kamatna stopa koju banke naplaćuju jedna drugoj za prekonoćne kredite—porastao je na 2.5%, u odnosu na 0.25% u veljači. Postupci Feda povećali su kamatne stope na sve, od kreditnih kartica do hipoteka. Više stope hipoteka počinju snižavati cijene, ali niže cijene bit će privremene bez povećanja ponude koje je potrebno kako bi stanovanje postalo pristupačnije.

Prosječne stope hipoteka na 30 i 15 godina na najvišim su razinama od 2009., kao što je prikazano na donjoj slici iz posljednjeg izvješća American Action Foruma stambena karta book Thomasa Wadea. 30-godišnja stopa gotovo je dvostruko veća nego 2021., dok se 15-godišnja stopa već više nego udvostručila.

Unatoč ovim povećanjima, obje su stope još uvijek blizu povijesno najnižih razina i ispod su stopa od 6% do 7% koje su bile norma od 2001. do 2009. godine.

Iako kamatne stope možda nisu visoke prema povijesnim standardima, nedavna povećanja još uvijek uzrokuju pad cijena. I Case-Shiller i FHFA indeks cijena nekretnina počeli su se izjednačavati, kao što je prikazano na dvije slike u nastavku.

Promjene cijena iz godine u godinu za oba indeksa također su pale na 15% za Case-Shillerov kompozitni indeks 20 gradova i 16% za FHFA indeks. Obje su bile 19% u 2021.

Raspoloženje građevinara opada kao odgovor na niže cijene i sporiji rast cijena. NAHB/Wells FargoWFC
Indeks stambenog tržišta—izrađen iz ankete među građevinarima koji procjenjuju prodaju i očekivanja stanova—pao je na najnižu razinu od prije pandemije, kao što je prikazano u nastavku.

Slabija potražnja i raspoloženje graditelja vidljivi su u novogradnji. Donja slika pokazuje da počeci usporavaju u sve četiri regije u zemlji.

Manji broj započetih stambenih objekata smanjit će ponudu novih domova i mogao bi usporiti pad cijena nekretnina jer se ponuda prilagođava manjoj potražnji uzrokovanoj rastućim kamatnim stopama. Iako to može biti dobro za sadašnje vlasnike kuća koji će kratkoročno doživjeti manje padove kapitala, loše je za dugoročnu dostupnost stambenog prostora. Zemlja ima značajan nedostatak stanova—između 6 milijuna i 10 milijuna jedinica—da će se pad broja započetih stanova samo pogoršati. Zategnuto stambeno tržište vidljivo je u stopama slobodnih domova i iznajmljivanja, koje su na najnižoj razini u posljednjih 10 godina.

Trebamo više stanova svih vrsta u Americi kako bismo dugoročno učinili smještaj pristupačnijim. Razočaravajuće je, ali ne i iznenađujuće, da se broj započetih stambenih objekata smanjuje kao odgovor na slabiju potražnju i niže cijene.

Ipak, bilo bi pogrešno kriviti Fed za probleme na tržištu nekretnina. Fed čini sve što je potrebno da suzbije odbjegla inflacija uzrokovane prevelikom državnom potrošnjom i vlastito prekomjerno stvaranje novca tijekom pandemije. Svi drugi učinci povećanja kamatnih stopa na gospodarstvo od sekundarne su važnosti.

Glavni krivac za neusklađenost ponude i potražnje na tržištu nekretnina je prevelika državna regulacija. Savezna vlada već je dugo u poslu poticanja potražnje za stanovima putem kvazi-državne agencije od Fannie MaeFNMA
i Freddie Mac i drugi vladinih programa.

I Fannie i Freddie kupuju hipoteke od zajmodavaca i imaju implicitnu potporu vlade. Budući da zajmodavci znaju da mogu lako prenijeti hipoteke na Fannie i Freddie, manje su zabrinuti zbog dugoročnih rizika neplaćanja i stoga mogu održavati troškove posudbe umjetno niskima.

Umjetno poticanje potražnje dovoljno je loše samo po sebi - zapamtite stambenu krizu? — ali ono što ga čini još gorim u kontekstu stambenog tržišta je to što lokalne vlasti istovremeno smanjuju ponudu putem propisa o korištenju zemljišta. U cijeloj zemlji minimalne veličine parcela, zahtjevi za parkiranje, zamršeni procesi izdavanja dozvola, zahtjevi za gustoćom i drugi lokalni propisi ograničavaju količinu stambenih objekata koji se mogu izgraditi. Kada se ograničenja ponude kombiniraju sa subvencijama potražnje, rezultat su više cijene koje drže odgovarajuće stanovanje izvan dosega za mnoga kućanstva s nižim i umjerenim prihodima.

Fedovo povećanje kamatnih stopa hladi tržište nekretnina, i još više predstoje planinarenja trebali bismo očekivati ​​da će se to nastaviti u bliskoj budućnosti. Utjecaj Fed-a je, međutim, minoran u usporedbi s nepovoljnim učincima trenutnih stambenih politika federalnih i lokalnih vlasti koje potiču potražnju i ograničavaju ponudu. Postupci Fed-a ne bi nas trebali omesti u dugoročnim promjenama koje su nam potrebne kako bismo tržište nekretnina doveli u ravnotežu – više ponude na lokalnoj razini i manje subvencija na saveznoj razini.