Nova politika naknada FHFA-e stvorit će još veći pritisak na cijene nekretnina

U siječnju je Savezna agencija za stambeno financiranje (FHFA) najavio da će povećati početne naknade ta Fannie MaeFNMA
i Freddie Mac naplaćuju hipoteke na sekundarne kuće. U listopadu, agencija je najavila da će provesti "ciljana povećanja naknada unaprijed za većinu gotovinskih zajmova za refinanciranje."

Oba su poteza dobra za saveznu politiku financiranja stanovanja. Savezna vlada ne bi se trebala baviti time da ljudi kupe jeftinije drugi domove, a savezne subvencije zajmova ne bi trebale biti dodatno nagrađene lakšim isplatama kapitala.

Ipak, stambeni lobisti – koji, naravno, Za razliku ove promjene– može biti miran. Bidenova administracija nije na rubu zatvaranja saveznog priključka.

Zapravo, kao dio tekućeg pregleda okvira naknada za jamstvo Fannie's i Freddie's (njihov g-pristojbe), FHFA je također eliminirajući unaprijed naknade za nekoliko programa za obiteljske kuće. Ove promjene su loša politika stambenog financiranja. Evo kratkog pregleda naknada koje će FHFA ukinuti.

• Kupci koji prvi put kupuju stan na ili ispod srednjeg dohotka područja (AMI) u većini Sjedinjenih Država (i ispod 120 posto AMI-ja u područjima s visokim troškovima).
• Zajmovi HomeReady i Home Possible (Fannie's i Freddie's vodeći pristupačni hipotekarni programi).
• HFA Advantage i HFA Preferred krediti (Fannie's i Freddie's zajmovi s malim predujmom dostupni agencijama za financiranje stambenih nekretnina koje ispunjavaju uvjete).
• Zajmovi za jednu obitelj koji podržavaju program Dužnost služenja.

Prema FHFA, agencija ukida ove naknade “promicanje održivog i ravnopravnog pristupa pristupačnom stanovanju.” Tajming je ipak čudan, s obzirom na navodnu predanost administracije borbi protiv inflacije.

Ukidanje ovih naknada neće učiniti smještaj pristupačnijim. Mogli bi napraviti hipoteka lakše dobiti, ali će izvršiti pritisak na cijene kuća, posebno onih u nižem sloju tržišta.

Ove promjene također pokazuju koliko američki sustav stambenog financiranja malo nalikuje slobodnom tržištu.

Za perspektivu, Fannie i Freddie u kombinaciji imali ne manje više od 50 posto udjela u svim izdanjima hipoteka od 2007. I njihov udio trenutno stoji na 62 posto. Njihov udio od ukupno tržište hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS)., prema Udruženju industrije vrijednosnih papira i financijskih tržišta (SIFMA), prosječno 70 posto od 2009. do 2020. (Uz napomenu, ako uključimo Ginnie Mae vrijednosni papiri– oni iza kojih stoji FHA hipoteke–the federalni udio tržišta MBS-a iznosio je prosječno 92 posto godišnje.)

Dakle, FHFA, državna agencija, može jednostrano promijeniti naknade – sastavnicu ukupne cijene – koje zajmoprimci plaćaju na većini tržišta hipotekarnih kredita. Amerikanci bi trebali razmisliti o ovoj situaciji kad se uzrujaju cijene kuća su tako visoka. Sustav stambenog financiranja temeljen na slobodnom poduzetništvu ne bi izgledao nimalo poput američkog sustava.

Bez obzira na to, detalji pokazuju koliko će ove najnovije eliminacije naknada biti kontraproduktivne za američku takozvanu politiku pristupačnog stanovanja.

Prvo, promjene će eliminirati početne naknade za one koji prvi put kupuju stan prosjek prihoda u svojoj geografskoj regiji. Osim potpunog uklanjanja bilo kakvog pretvaranja da promjene pomažu kupcima s niskim primanjima, izraz "kupac kuće po prvi put" zapravo ne znači prvi-vremenski kupac kuće. Ova eliminacija naknade daje ogroman poticaj za kupnju.

Odvojeno, Fannie's HomeReady program "zadovoljava kupce stanova s ​​nižim primanjima koji nemaju velik ušteđeni predujam." Da bi bili kvalificirani, zajmoprimci "prvi put" ispunjavaju uvjete ako ne zarađuju više od 80 posto AMI-ja, imaju kreditni rezultat od najmanje 620 i imaju 3 posto predujma. (Kupci mogu, naravno, dobiti ta 3 posto od bespovratnih sredstava ili bilo kojeg broja programi pomoći za predujam). kod Freddieja Home Possible zajmovi imaju slične zahtjeve, iako su dostupni i ljudima koji nemaju kreditnu sposobnost.

U slučaju da to nije dovoljno, Fannie i Freddie također imaju svoje HFA Advantage i HFA Preferred zajam programa. Ovo su posebni programi zajmova s ​​malim predujmom dostupni samo kvalificiranim agencijama za financiranje stambenih nekretnina (HFA). Ovi HFA-ovi su, naravno, agencije državne vlade, dio državnog i federalnog sustava koji je izgrađen pomoći kupcima nekretnina u svemu, od savjeta do bespovratnih sredstava. (Prema Nacionalnom vijeću državnih stambenih agencija, izdanje 2021. Državna HFA knjiga digitalne povijesti označena je a “pola stoljeća državne HFA suradnje, inovacija i utjecaja.” Ne brinite o stalnom problemu pristupačnosti, HFA imaju dugu povijest inovacija i utjecaja.)

Na kraju, i Fannie i Freddie imaju zasebne programe zajmova za zajmove za jednu obitelj u sklopu svojih programa Dužnost služenja. Ti su programi uglavnom usmjereni na kupce s nižim primanjima na takozvanim nedovoljno opskrbljenim tržištima, uključujući ruralna područja i industrijske stanove.

Dakle, na mreži, ovaj posljednji krug promjena naknada ne predstavlja nikakvu veliku promjenu politike. Sjedinjene Države još uvijek imaju sustav financiranja stanovanja kojim vlada dominira, a koji je snažno usmjeren na lakše dobivanje zajmova sa što manje novca.

Ne samo da je ovaj pristup lukav prijedlog za zajmodavce i kupci, ali također podiže cijene. Tužno je, ali vrlo je vjerojatno da će vladinim dužnosnicima trebati još najmanje 50 godina da nauče ove lekcije.

Kao što sam više puta naglasio, sve tipični Amerikanac mora pokazati postojeći sustav financiranja stanovanja je prekomjerna zaduženost, visoki troškovi stanovanja, nestabilne cijene kuća, pretjerana regulacija i niz federalnih mjera spašavanja. Stopa vlasništva kuće je gotovo točno tamo gdje je bio prije proširenog oslanjanja na Fannie i Freddie; povećanje cijene kuće ima dosljedno nadmašivao prihod rast, a porezni obveznici bili su prisiljeni izdvajati stotine milijardi dolara pomoći.

Administracija se može pretvarati da čini nešto kako bi stanovanje učinila pristupačnijim, ali postizanje tog cilja značilo bi udaljavanje od postojećeg sustava.