Odjeljak 1031 Poreznog zakona SAD-a dopušta ljudima koji imaju kapitalne dobitke od prodaje nekretnina da odgode poreznu izloženost na tu dobit. Da bi to učinili, moraju iskoristiti tu zaradu za kupnju slične nekretnine u roku od 180 dana od originalne prodaje, a sami nikada ne smiju dirati novac. Ovaj proces je poznat kao a 1031 zamjena naslova. Iz očitih razloga, popularni su među investitorima u nekretnine.
Zakon postoji kako bi potaknuo ulagače da svoj novac vrate u optjecaj umjesto da svoj profit samo stave u banku, gdje samo ulagač ima koristi. Zato vam je dopušteno izvršiti 1031 razmjenu koliko god puta želite. Međutim, ključni element je da ne možete fizički dotaknuti niti jedan profit. Ako ih stavite u svoju banku čak i na jedan dan, dobit podliježe oporezivanju.
Ulagači svladavaju ovu prepreku tako što svoju zaradu prepuštaju onome što je poznato kao kvalificirani posrednik.” Kvalificirani posrednik je tvrtka koja drži vašu dobit i zatim je oslobađa na vašu naredbu kada pronađete novu nekretninu. Zvuči jednostavno, ali zjapeća regulatorna rupa u procesu znači da morate biti oprezni pri odabiru kvalificiranog posrednika.
Tražite načine za povećanje povrata? Provjerite Benzingin izvještaj o alternativnim ulaganjima u nekretnine:
Ili pregledajte trenutne mogućnosti ulaganja na temelju vaših kriterija Benzingin preglednik ponuda.
Kvalificirani posrednici vrlo su slabo regulirani
Kada predate svoj novac posredniku za nekretnine ili odvjetniku, strogi regulatorni nadzor određuje kako oni mogu postupati sa sredstvima klijenata. Ovi su propisi osmišljeni kako bi im otežali nepravilno djelovanje ili krađu vašeg novca.
Moraju držati novac svojih klijenata na povjereničkim računima odvojeno od operativnog računa svoje odvjetničke tvrtke ili posredničke agencije za nekretnine. Zakonski im je zabranjeno miješati sredstva ili koristiti novac klijenta u bilo koju svrhu osim transakcije ili pravnih usluga za koje je novac založen. Također su obavezni mjesečno usklađivati sve svoje povjereničke račune.
Ti subjekti moraju sastaviti glavnu knjigu koja katalogizira datume i razloge za pologe i isplate s njihovih povjereničkih računa. Od njih se traži da uravnoteže ovu knjigu s mjesečnim bankovnim izvodima i da čuvaju evidenciju svojih usklađivanja koja je dostupna državnim predstavnicima u bilo koje vrijeme tijekom uobičajenog radnog vremena. Neuspjeh da to učini može rezultirati gubitkom licence, čak i ako novac nije uzet.
Problem za investitore u nekretnine je da niti jedno ekvivalentno regulatorno tijelo na federalnoj razini nije odgovorno za nadzor kvalificiranih posrednika. The IRS čak ima upozorenje o tim entitetima na svojoj web stranici. Na državnoj razini samo osam država regulira ili nadzire ponašanje kvalificiranih posrednika. Oni su:
New Hampshire
Virginia
Vašington
Mejn
Kalifornija
Ajdaho
Kolorado
Nevada
To znači da bi kvalificirani posrednik u ostale 42 neregulirane države teoretski mogao poludjeti s vašim novcem za razmjenu 1031, i sve dok ga puštaju na vaš zahtjev nakon što ste dovršili razmjenu, ne biste bili ništa mudriji. To je zastrašujuća pomisao i sama definicija duha u stroju.
Što ako vaš kvalificirani posrednik pobjegne s vašim novcem?
Unatoč nedostatku federalnih i državnih propisa o kvalificiranim posredničkim tvrtkama, još uvijek je zločin za njih pronevjeriti vaš novac. Ako pobjegnu s vašim novcem i ne plate ga kada to tražite, mogli bi biti podvrgnuti kaznenom progonu i zatvoru. Međutim, to ne rješava vaš problem kao investitora.
Imajte na umu da imate samo 180 dana za razmjenu. Taj sat ne prestaje otkucavati ni pod kojim okolnostima. Dakle, ako vaš kvalificirani posrednik nema vaš novac kada trebate izvršiti razmjenu, a vi je ne možete izvršiti u roku od 180 dana, podliježete porezu na kapitalnu dobit na ukradeni novac.
Kvalificirani posrednik pobjegne s vašim novcem i zalijepi vam porezni račun u procesu? jao U nekim će slučajevima osiguravatelji kvalificiranog posrednika vratiti dio novca, ali malo je vjerojatno da će se to dogoditi u dovoljno vrijeme da biste dovršili zamjenu. Dakle, odabir pogrešnog kvalificiranog posrednika može doslovno izazvati financijsku noćnu moru iz koje će trebati godine da se probudi.
Događa li se često krađa kvalificiranog posrednika?
Srećom, ne, nije. Ali kada uzmete u obzir činjenicu da kvalificirani posrednici mogu imati dobit od desetaka, pa čak i stotina, prodaja nekretnina u isto vrijeme, samo jedan kvalificirani posrednik koji radi pogrešnu stvar može uzrokovati pustoš vrijedan milijune dolara.
Uzmi slučaj Edvard Okun, koji je bio bivši šef Porezne grupe 1031. Svoju kvalificiranu posredničku tvrtku doveo je do temelja koristeći novac klijenata za financiranje luksuznog životnog stila koji je uključivao vile u više država, nekoliko brodova i puno nakita kojim je rasipao svoju ženu u bikini modelu.
Kad je konačno ostao bez novca i nije mogao platiti svojim klijentima, nisu znali što je veći šok: saznati da im je novac ukraden ili saznati da nema regulatornog okvira ili nadzora koji bi spriječili Okuna u krađi to. U vrijeme uhićenja, Okun je dovršavao ugovor o kupnji još jedne kvalificirane posredničke tvrtke s depozitom od gotovo 900 milijuna dolara.
Osuđen je na 100 godina zatvora i prisiljen je oduzeti gotovo 40 milijuna dolara imovine. Na kraju su njegovi izgubljeni klijenti završili s oko 70% svog novca. Međutim, tih 70% nije stiglo na vrijeme platiti svoj porezni račun, koji su morali platiti iz svog džepa, a još su imali pravne troškove dok su ga tražili za naknadu štete.
Kako se zaštititi od sumnjivog kvalificiranog posrednika?
Edward Okun nije jedini u korištenju kvalificiranih posredničkih tvrtki za financijske nepravilnosti. Tamo su brojni slučajevi gdje su uhvaćeni kvalificirani posrednici, a gubici u tim slučajevima penju se u stotine milijuna dolara. Unatoč tome, još uvijek ne postoji federalni nadzor nad industrijom. Dakle, kako se zaštititi od sumnjivog kvalificiranog posrednika?
Ako ne živite u državi koja regulira kvalificirane posrednike (a vjerojatno i ne jer ih ima samo osam), vjerojatno je najbolje da odaberete kvalificiranog posrednika koji je ujedno i odvjetnik s državnim odvjetničkim certifikatom. Barem će tada morati provoditi mjesečna usklađivanja računa.
Nije jamstvo, ali bit će vam malo mirnije ako znate da vašeg odabranog kvalificiranog posrednika državna odvjetnička komora pazi preko ramena. Drugo, istražite. Provjerite posredničke recenzije na mreži. Imaju li reputaciju da su osjetljivi i proaktivni u komunikaciji s klijentima? Je li njihov BBB rejting visok? Postavljajte teška pitanja kada intervjuirate kvalificirane posrednike. Dobijte odgovore koje želite ili prijeđite na sljedeći.
Morate zaštititi vlastite interese u 1031 razmjeni
Prije boksačkog meča, sudac poziva oba borca u ring i kaže im "držite ruke gore i zaštitite se." Ovaj čvrsti savjet odnosi se na investitore koji rade putem 1031 razmjene naslova. Vaša je odgovornost da pažljivo i s velikom pažnjom odaberete svog kvalificiranog posrednika. Naporno ste radili kako biste izvukli profit iz svoje investicije. Na vama je da ga zaštitite.
Foto Prostock studio na Shutterstocku
Pogledajte više od Benzinga
Ne propustite obavijesti u stvarnom vremenu o svojim dionicama – pridružite se Benzinga Pro besplatno! Isprobajte alat koji će vam pomoći ulagati pametnije, brže i bolje.
© 2022. Benzinga.com. Benzinga ne daje savjete o ulaganju. Sva prava pridržana.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html