Domovlasnička udruga bila je pogreška

Korištenje električnih romobila ističe Atlantski upravo objavljen novi članak to čini neke od istih stvari o vlasništvu nad kućom kao i moje novoobjavljeno poglavlje in Osnaživanje novog američkog radnika. Zapravo, čini neke od isti argumenti Izrađivao sam godinama.

Naslov članka uglavnom govori sve: Domovlasnička udruga bila je pogreška. Autor, Jerusalem Demsas, vjeruje da “Nekretnine treba tretirati kao potrošnju, a ne ulaganje”, premisa koju bi mnogi Amerikanci bilo mudro slijediti.

Demsas ističe to “'Kupovati jeftino i prodavati skupo' kada je imovina o kojoj govorimo mjesto gdje živite prilično je apsurdan savjet. Ljudi žele živjeti u blizini obitelji, u blizini dobrih škola, u blizini parkova ili u četvrtima s vrstama sadržaja koje žele, a ne da trguju svojom lokacijom poput dionica u novcu.” Ona također napominje da "Dom je vezan za određenu geografsku lokaciju, osjetljiv na lokalne ekonomske i ekološke šokove koji bi mogli izbrisati vrijednost zemljišta ili same strukture baš kad vam zatreba."

Sve su to dobre strane i sjajni razlozi da svoj dom ne tretirate kao investiciju.

Demsas je također argument koji sam iznio kao ogledalo moje svjedočenje o bankarstvu u Senatu u listopadu 2021:

Iako vlasnički kapital često predstavlja veliki dio bogatstva mnogih Amerikanaca, kupnja kuće može biti rizična investicija koja u potpunosti ovisi o porastu cijene kuće, atributu koji je u osnovi u sukobu sa sve pristupačnijim stanovima.

Iako Demsas ne ulazi u to, ova ovisnost o povećanju cijene kuće još je veći problem s obzirom na to da je federalna stambena politika usmjerena prema induciranju sve više hipotekarnih dugova s ​​niskim kapitalom. Zbog toga je kupnja kuće posebno rizična za one koji se bore za stabilniji prihod.

Ozbiljno sumnjam da bi senatorica Elizabeth Warren (D-Massachusetts) podržala ulaganje na burzi uz saveznu potporu za sve Amerikance, ali to je zapravo ono što federalna stambena politika čini. (Da, ona je jasno voljni podržati “Wall Street” i “velike banke” kad njoj odgovara, ali ostavimo to za drugu kolumnu.)

Zapravo, barem zadnjih 20 godina, cijene kuća pokazale su sličnu volatilnost kao i tržišta dionica. Nije kao da su te činjenice ostale nezapažene, čak ni od strane drugih pisci na Atlantiku. Ali još uvijek nije sasvim jasno kakvu alternativnu politiku Demsas podržava.

Svakako se slažemo da je politika promicanja vlasništva i omalovažavanja najma štetna. Čini se da se slažemo da je licemjerno da savezni dužnosnici podržavaju takozvane programe pristupačne stambene izgradnje dok promiču politiku koja povećava cijene kuća.

Što se tiče specifičnih promjena savezne politike, nisam baš siguran. Nadam se da će Demsas pogledati moje poglavlje i napisati novo djelo. (Čak i ako se ne slaže sa mnom.)

Opća poenta koju iznosim u Catonovoj novoj knjizi, kao iu većini članaka koje pišem o financiranju stanovanja, jest da je savezna politika gotovo u potpunosti usmjerena na povećanje potražnje. To je problem jer su tržišta nekretnina uvijek ograničena u odnosu na mnoge druge vrste potrošnih dobara. Također je činjenica da su ta ograničenja opskrbe često uvjetovana državnim i lokalnim pravilima i propisima. Odnosno, mnoge poželjne lokacije već su “pune” stambenih objekata, a samo promjene lokalne samouprave mogu učiniti nešto po tom pitanju, iako čak i onima malo je vjerojatno da će promjene imati velike kratkoročne učinke.

S obzirom na tu stvarnost, najbolje što savezna vlada može učiniti je prestati podsticati potražnju. Ali to je suprotno od onoga federalna vlada činila (barem) posljednjih 50 godina.

Sav savezni angažman stvarno je počeo uzimati maha 1930-ih, uglavnom kao pokušaj povećanja broja radnih mjesta. Ali negdje usput, svi trgovci nekretninama, građevinari i financijeri shvatili su da je bolje raditi s političari. Sada imamo potpuni nered, koji je nedvosmisleno učinio stanovanje manje pristupačnim, posebno za ljudi s nižim primanjima.

Savezni porezni zakon promovira hipotekarni dug. Baselski kapitalni zahtjevi promiču držanje hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS) s potporom države. A Fannie Mae i Freddie Mac već dugo uživaju poseban status u odnosu na privatne tvrtke. Nemoguće je da se privatni sektor natječe sa saveznom vladom, pa je pružanje državnog hipotekarnog osiguranja i (čak i implicitnih) saveznih jamstava za MBS imalo predvidljiv učinak.

Od 2009. do 2020., Fannie i Freddiejev godišnji udio u ukupno tržište MBS-a iznosilo je u prosjeku 70 posto, iako su im povelje izričito zabranjuju prekomjerno korištenje svojih objekata. Uključujući vrijednosne papire Ginnie Mae, one koji su podržani hipotekama FHA, federalni udio tržište MBS-a iznosilo je u prosjeku 92 posto godišnje.

Rijetki se, međutim, sjećaju da situacija nije bila puno drugačija prije krize 2008. godine. Iz 1996 2007 se, godišnji udio Fannie i Freddieja u ukupnom MBS tržištu iznosio je u prosjeku 60 posto, samo oko 10 postotnih bodova niže od udjela nakon krize.

Nema nikakvog smisla moliti za veću federalnu pomoć jer nas je prevelika federalna pomoć upravo dovela ovdje. Savezne politike dosljedno povećavaju potražnju olakšavajući dobivanje hipotekarnih kredita. Čini se da u Kongresu nema zamaha da se ovaj trend preokrene i samo bi budala rekla da to nema nikakve veze s posebnim interesima.

Ako sam u krivu u vezi s tim, onda novi Kongres može započeti s najnižim od najnižih plodova. Može zabraniti Fannie i Freddieju financiranje zajmova za kuće za odmor i može nametnuti odredbe o prekomjernom korištenju njihovih povelja. Tada im može zabraniti financiranje kuće koje koštaju više od milijun dolara i zahtijevaju da "kupci kuće po prvi put" zapravo i budu oni koji nikad nisu imali domove.

Neću zadržati dah.