Federalne rezerve imaju jednostavan priručnik za borbu protiv inflacije. To ide ovako: Nastavite s pritiskom prema gore na kamatne stope sve dok poslovna i potrošačka potrošnja u cijelom gospodarstvu ne oslabi, a inflacija se povuče.
Povijesno gledano, Fed-ov plan borbe protiv inflacije uvijek posebno teško pogađa američko tržište nekretnina. Kada su u pitanju stambene transakcije, mjesečna plaćanja su sve. A kada hipotekarne stope skoče - što se događa čim Fed krene nakon inflacije - te isplate skaču za nove zajmoprimce. To objašnjava zašto što prije kako su hipotekarne stope rasle ovog proljeća, stambeno tržište skliznulo je u stambeno hlađenje.
Ali to stambeni ispravak uskoro mogao izgubiti neki pare.
Tijekom prošlog tjedna, hipotekarne stope su se brzo smanjile. Od utorka, prosječna 30-godišnja fiksna hipotekarna stopa je 5.05%, niže od lipnja, kada su hipotekarne stope dosegle vrhunac od 6.28%. Te padajuće stope hipotekarnih kredita daju trenutnu olakšicu zastranjenim kupcima nekretnina. Kad bi zajmoprimac u lipnju uzeo hipoteku od 500,000 USD po stopi od 6.28%, plaćao bi 3,088 USD mjesečno glavnice i kamata. Po stopi od 5.05%, to bi plaćanje iznosilo samo 2,699 USD. Tijekom 30-godišnjeg kredita to je ušteda od 140,000 USD.
Što se događa? Kao pristižu slabiji ekonomski podacifinancijska tržišta određuju cijene u recesiji 2023. To stvara pritisak na niže stope hipoteka.
"Tržište obveznica procjenjuje veliku vjerojatnost recesije sljedeće godine i da će pad potaknuti Fed da promijeni kurs i smanji stope [Federalnih fondova]", Mark Zandi, glavni ekonomist u Moody'sa Analitika, govori Bogatstvo.
Iako Fed izravno ne određuje stope hipoteka, njegove politike utječu na to kako financijska tržišta cijene oboje 10-godišnji trezorski prinos i stope hipoteke. U očekivanju rastuće stope saveznih fondova i monetarnog pooštravanja, financijska tržišta povećavaju i prinos na 10-godišnje obveznice trezora i stope na hipotekarne kredite. U očekivanju smanjene stope saveznih fondova i monetarnog popuštanja, financijska tržišta snižavaju cijenu i prinosa na 10-godišnje državne obveznice i hipotekarnih stopa. Potonje je ono što sada vidimo na financijskim tržištima.
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
Kako su hipotekarne stope skočile početkom ove godine, deseci milijuna Amerikanaca izgubili su pravo na hipoteku. Međutim, kako stope hipoteka počinju padati, milijuni Amerikanaca ponovno dobivaju pristup hipotekama. Zato toliko mnogo stručnjaka za nekretnine navija za niže stope hipoteka: one bi trebale pomoći u povećanju aktivnosti kupnje stanova.
Dok će niže stope hipoteka nedvojbeno potaknuti da se više sporednih kupaca vrati na otvorene kuće, nemojte još olovkom zaključiti korekciju stambenog prostora.
"Zaključak je da će nedavni pad stopa hipotekarnih kredita pomoći na margini, ali će stambeno tržište ostati pod pritiskom s hipotekarnim stopama od 5% (manje prodaje, usporavanje rasta cijena kuća)", napisao je Bill McBride, autor ekonomije blog Izračunati rizik, u svom biltenu utorkom. Razlog? Čak i uz pad hipotekarnih stopa za jedan postotni bod, pristupačnost stanovanja ostaje povijesno niska.
“Ako uključimo povećanje cijena kuća, isplate su veće za više od 50% iz godine u godinu za istu kuću”, piše McBride.
Postoji još jedan razlog zašto bikovi o nekretninama ne bi trebali postati previše samouvjereni: ako su strahovi od recesije—koji pomažu u snižavanju hipotekarnih stopa—točni, to bi uzrokovalo dodatno slabljenje sektora. Ako se netko boji gubitka posla, neće uskočiti u tržište nekretnina.
"Iako su niže stope same po sebi pozitivne za stanovanje, to nije slučaj kada ih prati recesija i brzo rastuća nezaposlenost", kaže Zandi Bogatstvo.
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
Kamo će stope hipoteka krenuti odavde?
Istraživači u Bank of America vjeruju da postoji šansa da bi prinos od 10-godišnjih obveznica mogao pasti s 2.7 na 2.0% u sljedećih 12 mjeseci. To bi moglo dovesti do pada hipotekarnih stopa na između 4% i 4.5%. (Putanja hipotekarnih stopa usko je povezana s putanjom prinosa 10-godišnjih državnih obveznica.)
Ali postoji velika divlja karta: Federalne rezerve.
Fed očito želi usporiti tržište nekretnina, pandemijski stambeni bum-tijekom čega cijene kuća porasle 42% i izgradnja kuća dosegla je 16-godišnji vrhunac— bio je među pokretačima vrtoglave inflacije. Smanjena prodaja kuća i pad izgradnje kuća trebali bi olakšati preopterećenu ponudu stanova u SAD-u. To već vidimo: strmoglavi pad broja započetih stambenih objekata dovodi do smanjene potražnje za svime iz drvena građa za uokvirivanje do ormara do prozora.
Ali ako stope na hipotekarne kredite padnu prebrzo, oporavljajuće tržište nekretnina moglo bi zabrljati Fedovu borbu protiv inflacije. Ako se to dogodi, Fed ima više nego dovoljno monetarne "vatrene moći" da ponovno izvrši pritisak na povećanje hipotekarnih stopa.
“Jesmo li tehnički u recesiji ili ne ne mijenja moju analizu. Usredotočen sam na podatke o inflaciji…I do sada nas inflacija nastavlja iznenađivati na gore,” Neel Kashkari, predsjednik Banke saveznih rezervi Minneapolisa, rekao je CBS-u u nedjelju. “Posvećeni smo smanjenju inflacije i učinit ćemo ono što trebamo.”
Želite biti u tijeku stambenu recesiju? Prati me na Twitter at @NewsLambert.
Ova je priča izvorno predstavljena na Fortune.com
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-takes-unexpected-221444454.html