Tržište nekretnina je vruće. Može li ga Fed ohladiti prije nego što se sruši?

Federalne rezerve sada žele veće kamatne stope, potencijalno brzo tako, te strožim financijskim uvjetima kako se SAD nastoji izaći iz pandemije, ali s najvišim troškovima života u posljednjih 40 godina. Plaće su rasle, ali i cijene benzina, namirnica, automobila, stanova i još mnogo toga.

Zapisnik sa sastanka Feda u ožujku u srijedu ponovio je čvršći stav središnje banke prema inflaciji, uključujući i nacrt planova da smanjiti svoju bilancu od blizu 9 bilijuna dolara najbržim tempom ikada.

Na iznenađenje, minutaža je također ostavila otvorena vrata za izravnu prodaju središnje banke $ 2.7 trilijuna hipotekarni vrijednosni papiri, potencijalno ometajući proces zahtijevajući od drugih investitora da popune prazninu.

"Jasno je da je Fed vrlo usredotočen na smanjenje inflacije", rekao je Greg Handler, voditelj odjela za hipotekarne i potrošačke kredite u Western Asset Managementu, napominjući da stanovanje čine oko trećina naslova indeks potrošačkih cijena, ključni mjerač inflacije koji je u veljači dosegao godišnju stopu od 7.9%.

Novo čitanje očekuje se u utorak, a ekonomisti Credit Suisse očekuju da će glavni CPI za ožujak porasti do 8.6%.

"To je donekle njihova namjera baciti malo hladne vode na tržište nekretnina", rekao je Handler telefonom. “Možete li zapravo vidjeti ispravak ili pretjeranu korekciju? Mislim da očito postoji određeni rizik od toga.”

Što je previsoko

Predsjednik Fed-a Jerome Powell prošlog ljeta umanjio bilo kakvu izravnu vezu između njegovih velikih pandemijskih kupnji riznice i hipotekarnih obveznica s rastućim cijenama kuća.

Ali Fed je godinama bio ključni kupac takvog duga, a kako je Gross rekao tijekom podcasta, središnja banka ima znatan utjecaj na kamatne stope. Od recesije 2007.-09. i krize ovrhe koja je uslijedila, vlada je bila vitalni kotačić na tržištu stambenog duga u SAD-u od otprilike 12 bilijuna dolara.

Mnogi se Amerikanci oslanjaju na financiranje za kupnju domova, s ciljem izgradnje generacijskog bogatstva. Stanovanje također ostaje kritičan segment gospodarstva, što znači da su ulozi visoki za ono što slijedi.

"Primjećujemo da značajan udio neto vrijednosti kućanstava čini dionički kapital", rekao je Mike Reynolds, potpredsjednik investicijske strategije u Glenmedeu, dodajući da baby boomeri posjeduju veliku količinu procjenjuje se 142 milijuna Američki dio obiteljske kuće.

“To je dio gospodarstva koji ima potencijal za slabost na osnovi kretanja naprijed”, rekao je za MarketWatch.

Niske kamatne stope - i oskudan inventar - doveli su do vrtoglavog porasta cijena nekretnina do novih rekorda tijekom pandemije 19% godišnje u siječnju. Dok su neki od uzlazni zamah cijene mogao olakšati kao hipoteke s fiksnom kamatnom stopom na 30 godina iznenada približiti 5%, mjesečni hipotekarni računi, kao dio prihoda, već su se približili razinama iz doba balona.

Pročitajte: Koliko visoko se moraju popeti hipotekarne stope prije nego što dođe vrijeme za brigu? Iznad 5.75%, kaže UBS.

Evo karte koja prikazuje učinke povećanja cijena diljem SAD-a od tvrtke za kreditni rejting S&P Global, koja sada smatra 88% svih regija precijenjenim.

"Dolazi li na tržište jasan i neminovan krah?" upitao je Reynolds. "Čini se malo vjerojatnim samo s obzirom na interakciju potražnje i ponude."

Stratezi BofA Globala su početkom travnja rekli da očekuju porast cijena kuća od 10% ove godine i 5% u 2023., što je poziv ukorijenjen u podgrađivanju domova u razdoblju nakon 2008. godine.

Handler, veteran hipoteke, upozorio je da je "raspon prognoza bio najširi od krize 2008.".

Istodobno, dijelovi tržišta “agencijskih” hipotekarnih obveznica, gdje je Fed kupovao, već su se promijenili otkako je središnja banka počela signalizirati potencijalno brže smanjenje svoje bilance.

"Hipoteke s nižim kamatnim stopama u rasponu od 2% i 4% bile su pod značajnim pritiskom da započnu godinu, s obzirom na to da je tržište očekivalo da će Fed povući podršku tijekom ljeta ili druge polovice godine", rekao je Handler.

S druge strane, njegov tim voli stambene obveznice s višim kuponima, područja u kojima Fed nije bio aktivan, pogotovo jer imaju koristi od brzog rasta cijena nekretnina.

"Na nesreću za Fed, tržište nekretnina je vruće", rekao je Handler. No, u smislu kritično niske ponude stambenog fonda, “u ovom trenutku Fed ne može puno učiniti”.

Dow Jones industrijski prosjek
DJIA,
+ 0.40%
u petak je ostvario dobitak, ali tri glavna mjerila dionica
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
završio je tjedan s 0.2% do 3.9% nižim nakon što su minute Fed-a pojačale očekivanja za nadolazećim strožim financijskim uvjetima. Prinos 10-godišnjeg trezora
TMUBMUSD10Y,
2.715%
dostigla 2.713% u petak, što je najviše od 5. ožujka 2019., prema Dow Jones Market Data.

Sljedeći tjedan ulagači će se javiti s nizom dužnosnika Fed-a, počevši od ponedjeljka s predsjednikom Fed-a Chicaga Charlesom Evansom. Ali velika stavka u SAD-u ekonomski kalendar dolazi u utorak s čitanjem CPI-a za ožujak, nakon čega slijede zahtjevi za nezaposlene i maloprodaja u četvrtak i proizvodna i industrijska izvješća u petak.