Tržište stanova upravo je udarilo u zid. Što je sljedeće za cijene, brokere i dionice graditelja.

Najnovije čitanje o cijenama u cijeloj zemlji dolazi iz ožujka. Od tada su stope na 30-godišnje hipoteke porasle na gotovo 6%, a zahtjevi kupaca su usporeni. Prošlog tjedna, par online brokera s dobrim čitanjem o kućnim pretragama,

Redfin

(oznaka: RDFN) i

kompas

(COMP), najavljena otpuštanja.

U međuvremenu, dionice Redfina pale su za nekih 90% u odnosu na vrhunac. Građevinari su također pokvareni. Prijatelji ne dopuštaju prijateljima posjedovati sredstva kojima se trguje na burzi s financijskom polugom s imenima poput

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Dionice
(NAIL), pogotovo kada kamatne stope rastu, ali ako ste znatiželjni, taj je upravo izgubio 45% tijekom pet trgovačkih dana.

Trebaju li investitori ovdje kupovati dionice graditelja kuća? Brokeri? Što je sljedeće s cijenama kuća? A kada će se burza vratiti? Dopustite mi da odgovorim na njih redoslijedom pada kratkoročnog povjerenja, počevši od iffy.

Da, kupujte građevinare. Radije

Lennar

(LEN) i

Braća s naplatom cestarine

(TOL), kaže Jade Rahmani, koja pokriva grupu za KBW. Ističe da se dionicama građevinarstva trguje na 60% projicirane knjigovodstvene vrijednosti, što je mjesto gdje imaju tendenciju pada tijekom recesije, zanemarujući financijsku krizu iz 2008. godine. Lennar će imati koristi od čekanja prodaje tehnološke jedinice za nekretnine, a Toll se usredotočuje na bogate kupce, od kojih oko 30% plaća gotovinom, pa ih visoke hipotekarne stope ne odbijaju.

Omjeri cijene i zarade u cijeloj skupini su zapanjujuće niski, ali zanemarite ih. Oni proizlaze iz dva uvjeta koji se neće ponoviti uskoro: vrijednost zemljišta skočila je 30% ili više od trenutka kada su tvrtke kupile hektare do trenutka kada su prodale kuće, i naglo veći tempo transakcija tijekom pandemije. Graditelj koji trguje s četiri puta većom zaradom mogao bi doista koštati osam puta pod pretpostavkom normaliziranih uvjeta - još uvijek jeftino, ali velika razlika.

Cijene kuća skočile su više od 20% u ožujku u odnosu na godinu ranije, ali Rahmani očekuje da će ta stopa pasti na 2% do kraja godine. Njegov osnovni stav je da sljedeća godina donosi paušalne cijene. Njegov scenarij recesije, koji se temelji na studiji prošlih obujma prodaje, bilježi pad cijena od 5% sljedeće godine — možda i više ako se hipotekarne stope povećaju na 7%. To možda ne zvuči previše, ali za nedavne kupce s tipičnim hipotekama, pad cijene od 5% može smanjiti kapital za 25%.

Većina vlasnika kuća nema hipotekarne stope ni blizu nedavnih; neke dvije trećine su zaključane ispod 4%. Malo je vjerojatno da će se ti kupci preseliti i uzeti nove kredite ako ne moraju, što je jedan od razloga zašto bi ponuda godinama mogla ostati niska. Drugi je da su hipoteke puno kvalitetnije nego što su bile tijekom posljednjeg stambenog balona, ​​pa je malo vjerojatno da će doći do vala neplaćanja i panične prodaje.

Ali nešto mora dati na pristupačnosti. Uobičajena plaćanja novih hipoteka premašila su 23% raspoloživog dohotka, blizu svojih 26% najviše tijekom posljednjeg balona. No prihodi rastu za 6% godišnje, tako da bi duga pauza za cijene kuća mogla pomoći vratiti pristupačnost. U svakom slučaju, zbog pandemije ljudi provode više vremena u svojim domovima, pa bi trebali biti spremni platiti nešto više za stanovanje kao postotak svojih prihoda, smatra Rahmani.

Nemojte žuriti kupovati dionice brokera, kaže analitičar Williama Blaira Stephen Sheldon. Ima tržišne ocjene za tri od njih: Redfin,

RE/MAX Holdings

(RMAX), i

eXp World Holdings

(EXPI). U postu na blogu prošlog tjedna, izvršni direktor Redfina Glenn Kelman napisao je da je potražnja u svibnju 17% ispod očekivanja i da će tvrtka otpustiti 8% zaposlenika. Redfin izravno unajmljuje agente, dok mnogi brokeri koriste neovisne izvođače.

Kelman je napisao da bi pad prodaje mogao trajati godinama, a ne mjesecima. Više agenata moglo bi otići sami. Članstvo u Nacionalnoj udruzi posrednika u prometu nekretninama, koja predstavlja broj ljudi koji prodaju kuće, doseglo je 1.6 milijuna prošle godine, u odnosu na oko milijun u 2012.

Sheldon iz Williama Blaira kaže da je iznenađen koliko su pale procjene brokera, ali raspoloženje je kiselo i čeka znakove stabilizacije. Redfin ima manje od desetine svoje najveće tržišne vrijednosti početkom prošle godine, iako su se prihodi otprilike udvostručili. To čini dionice oko jedne trećine prihoda. Očekivalo se da će slobodni novčani tok postati dosljedno pozitivan počevši od 2024. Sada ćemo vidjeti.

Što se tiče burze, imam dobre i loše vijesti, od kojih nijedna nije pouzdana. S&P 500 prošlog je tjedna pao ispod 15 puta predviđene zarade za sljedeću godinu, što sugerira da su se cijene vratile na povijesne prosjeke. Ali nema što reći da tržište neće premašiti svoju prosječnu vrijednost na putu da postane jeftino. I

Goldman Sachs

kaže da prognoze za rast zarade od 10% ove i sljedeće godine izgledaju previsoke.

Očekujte sporiji rast, kaže Goldman, a ako dođe do recesije, zarada bi sljedeće godine mogla pasti ispod prošlogodišnje razine. Procjene banke prema tom scenariju ostavljaju S&P 500 na današnjem trgovanju više od 18 puta više od zarade sljedeće godine. Goldman predviđa da će indeks porasti 17% u odnosu na razinu od četvrtka do kraja godine bez recesije, ili pasti za 14% s jednom. Prihvatite moje čestitke ili sućut.

Bez brige, kaže Credit Suisse. Statistički gledano, pojedinačne prognoze zarada poduzeća usko su grupirane. To je suprotno od onoga što se obično događa prije tenka zarade.

Čuo sam da su ljudi prije nazivali burzu "ukupnim klasterom", ali nisam imao pojma da govore o disperziji procjena.

Pišite Jack Hough na [e-pošta zaštićena]. Slijedite ga na Twitteru i pretplatite se na njegov Barronov Streetwise podcast.