Outlook za stanovanje, trgovačke centre, radne prostore i druge nekretnine

Tripp nadzire 144 milijarde dolara kao globalni glavni investicijski direktor i voditelj ulaganja za Nuveen Real Estate, jednog od najvećih državnih menadžera za ulaganja u nekretnine, koji je prošle godine prikupio više od 10 milijardi dolara američke imovine. Dok su mnogi drugi ulagači bili medvjeđi u pogledu maloprodajnih nekretnina kada je pandemija pogodila, Tripp je s pravom uočio prilike među podskupinom trgovaca koji su ispravno predvidjeli kako bi kupci mogli htjeti kupiti u pandemiji. Tripp je razgovarao s Barron je iz Davidsona, NC, o nekim od njezinih najnovijih suprotnih ideja, uključujući zašto bi se iznajmljivanje moglo preferirati nego posjedovanje kuće, zašto uredski prostor nije mrtav i najbolje vrste trgovačkih centara, stanova za starije osobe i industrijalaca za posjedovanje. Slijedi uređena verzija našeg razgovora.

Barron je: Kakvo je stanje na stambenom tržištu?

Carly Tripp: Još uvijek postoji manjak od tri do pet milijuna jedinica diljem SAD-a. Bilo je mnogo ožiljaka od stambene krize; investitori su bili nespretni u ulaganju, a graditelji kuća bili su spori u izgradnji. Imali smo cijelo desetljeće underbuildinga i sada igramo nadoknađivanje. Početak stanovanja u višeobiteljskim jedinicama je rekordan. Kašnjenja u isporuci pomaknula su se s prosječnih sedam mjeseci na više od 16 mjeseci. To je savršen recept za jačanje na cjelokupnom stambenom tržištu.

Cijene kuća su skočile. Je li ovo balon?

Nakon pandemije došlo je do velike aprecijacije, ali ljudi ne razmišljaju o tome da su stope na hipoteke toliko pale. Ako pogledate srednje cijene stanova između 2006. i 2021. i naletite na cijenu hipoteke na temelju današnjih stopa, kuća od 250,000 dolara u 2006. danas je kuća od 400,000 dolara. Čak i na 20 najvećih kompozitnih tržišta, u uvjetima prilagođenim inflaciji, tek smo se vratili na razine iz 2007. godine. Mislim da nema balona.

Brinete li se oko pristupačnosti?

Da, uglavnom zbog niske ponude pristupačnih stanova. Postotak novogradnje [prodaje za] 200,000 USD ili manje je manji od 2% [dostupnih] zaliha. Ljudi jednostavno ne grade manje, pristupačnije kuće za početak. Ako graditelj može maksimizirati profit i graditi po višoj cijeni, to je ono što rade. Za 2022. jedno od područja koje volim je pristupačno stanovanje, koje je nedovoljno opskrbljeno i opskrbljeno. Vidimo više javno-privatnih partnerstava, a ako se Build Back Better završi, veliki je dio [novca] posvećen razvoju pristupačnog stanovanja.

Postoji i sve veća skupina ljudi koji žele iznajmiti u odnosu na vlastite – jedan od razloga zašto nam se sviđa novo područje iznajmljivanja za jednu obitelj. Kad su moji roditelji osnivali obitelj, bogatstvo je proizašlo iz posjedovanja kuće. Danas mnogi ljudi imaju druge načine pristupa stvaranju bogatstva. Upravo sada možete uložiti taj predujam u tržište, Bitcoin ili Robinhood. Potrošači postaju sve obrazovaniji o tome kako uložiti svoje dolare – i da imaju izbora što će učiniti sa svojim novcem.

Gdje unutar zemlje nalazite najviše mogućnosti?

Obrasci migracija bili su zapanjujući. Ovaj egzodus iz obalnih gradova u Sunbelt - preko Carolinas, Georgia i Texas - bio je ogroman. Život na otvorenom u toplijoj klimi s pristupom plažama i planinama je način na koji ljudi danas žele živjeti, a porezne olakšice za korporacije također su na prvom mjestu. Tehnologija je stvorila ova mikro urbana područja diljem SAD-a koja prije nisu postojala. Puno je mjesta gdje ljudi mogu dobiti vrijedan posao i pristup obrazovanju za svoje obitelji. Obalni gradovi neće nestati, ali postoji mnogo veća disperzija stanovništva.

Također volim stanovanje za starije od 55 godina, u kojima postoji osjećaj istomišljenika koji su blizu odlaska u mirovinu, ili praznih gnijezda, koji imaju pristup tenisu, lopti i fizičkim pogodnostima, [u blizini] članova obitelji. Postoji veći rizik od poremećaja za stvari kao što je briga o pamćenju, što se može promijeniti ako se tehnologija promijeni.

Kako ova migracija utječe na izglede za uredski prostor?

Tvrtke prepoznaju prednosti postojanja ljudi na jednom mjestu i potrebu da se ljudi vrate u ured. Dakle, vidite [pogodnosti kao što su] hrana i teretane. Puno velikih institucionalnih i privatnih ulagača ponovno će se kladiti na trofejne urede na obalnim tržištima. To će se ponovno otvoriti 2022.

Koliko se radne snage očekuje da se vrati na ured?

Dugoročno, poremećaj i smanjenje potražnje [za uredskim prostorom] je vjerojatno 10%. To će se razlikovati ovisno o lokaciji i vrsti. Još uvijek smo vrlo raspoloženi u pogledu posjeda za specijalnu upotrebu kao što su studiji, medicinske znanosti o životu i visoko opremljene manje poslovne zgrade preko Sunbelta. Na mnogim tržištima gdje se ljudi sele, ured je nedovoljno opskrbljen. Još uvijek ima puno pozitivnog zamaha. Odabir je ključan, a postoji i određeni rizik s potrebom prijelaza s velike potrošnje ugljika na neto nultu upotrebu. Nema većeg rizika za taj [energetski] prijelaz nego u uredskom prostoru.

Govoreći o energetskoj tranziciji, kako bi investitori u nekretnine trebali razmišljati o klimatskim promjenama i dekarbonizaciji?

Nuveen Real Estate se obvezao na nultu neto [emisija] do 2040. Fokusiramo se na procjenu svake imovine koju posjedujemo, a [analiza] za sve što kupimo uključuje troškove prijelaza. Iskreno rečeno, potrebna nam je bolja obnovljiva mreža diljem SAD-a. Svaka naša imovina prolazi kroz model koji procjenjuje rizik od oluje, požara i poplava, kao i lokalni regulatorni rizik, na razini pojedinosti između ulica. Na primjer, uključuje topografiju: New York može graditi zidove, ali Miami ne može jer je tlo spužva. Sve to procjenjujemo na temelju vrijednosti pod rizikom. Ako bude previsok u razdoblju od 20 godina, nećemo ulagati.

Kako će porast kamatnih stopa utjecati na priliku?

Nekretnine imaju tendenciju da posluju bolje od drugih [područja] u vremenima inflacije. Imate ugrađene strukture zakupa s godišnjim povećanjem koje imaju tendenciju da nadmašuju inflaciju i strukture koje prolaze kroz bilo kakva povećanja troškova za stanare. Ali inflacija je veliki rizik za naše gospodarstvo, a pokretači i pokretači inflacije su veći rizik.

Kako to?

Pogledajte nedostatak radne snage; to nikad nije dobro. Nedostaci opskrbe će potrajati dugo da se sustav proradi i ovisi o taktikama međunarodnih geografskih područja oko Covida. Bavimo se i ekspres loncu napuhavanja. Fed zauzima jastrebovski stav, ali može kontrolirati samo kratkoročne stope. Ulagači kontroliraju dugoročne stope, stoga obratite veliku pozornost na krivulju prinosa. To će biti najveći vodeći pokazatelj [za nevolje]. Ako krivulja prinosa počne postajati ravnija, i ako [Fed] nastavi podizati kamatne stope na kratkom kraju, a potražnja na dugom kraju zadrži stope relativno niskim, to bi me zabrinulo. Obratite pažnju ako je [krivulja prinosa] izravnana i definitivno ako je invertirana.

Što to znači za vaš portfelj?

Nastavljamo ulagati tamo gdje imamo veliko uvjerenje, a to je da je stanovanje nužno. Industrija je još uvijek nedovoljno opskrbljena. Sedmi smo najveći vlasnik industrijskog vlasništva u SAD-u [skladišta, logistički objekti i posjedi zadnje milje koji služe kao posljednja točka između opskrbnog lanca i isporuke krajnjem kupcu]. Prostor iznajmljujemo na dnevnoj bazi i iz prve ruke uvjerimo se koliko je jak. Još nema naznaka usporavanja. Potražnja i dalje nadmašuje sve prethodne rekorde iz perspektive ukupnog obujma leasinga. Unutar industrijskih grana na nacionalnoj razini, stopa slobodnih radnih mjesta je ispod 4%.

S obzirom na povećanje e-trgovine i prelazak na upravljanje zalihama "upravo na vrijeme", potražnja za zadnjim kilometrima porasla je posljednjih godina, a to je naš fokus. Također smo raspoloženi za alternativne sektore kao što su skladištenje i medicinske ordinacije - oba se temelje na nužnosti - kao i znanosti o životu, što ima nevjerojatan vjetar.

Mnogo je pesimizma u vezi s maloprodajom, a posebno trgovačkim centrima.

Jesmo li kao zemlja bili previše opskrbljeni maloprodajom od cigle i maltera? Apsolutno. U usporedbi s bilo kojom drugom industrijaliziranom nacijom, imamo pet puta veću maloprodaju. No u posljednjih 10 godina nije bilo novih ponuda kao postotaka maloprodajnih zaliha, a procjene zahtijevaju smanjenje maloprodajnih zaliha za 25%, prvenstveno u vezi s prenamjenom u mješovitu namjenu, stanove, medicinske ordinacije ili industrijske tijekom sljedećih pet godina.

Dok je maloprodaja bila snažno usredotočena na lokaciju, sada znamo da oni s fokusom na više kanala imaju mnogo ljepšu bazu potrošača. Na Targetovu zaradu uvijek gledam kao na borca. Imaju sjajno višekanalno sučelje i infrastrukturu te prodaju više proizvoda—hranu, odjeću, knjige. Možete preuzeti isti dan u trgovini, dostavu ili na ulici. Sučelje je jednostavno za korištenje. Vidite kako se investitori vraćaju u maloprodaju. Četvrto tromjesečje bilo je prvo u kojem je neto otvaranje novih trgovina bilo veće od neto zatvaranja, a leasing je počeo rasti, potaknut određenim trgovcima.

Radite li nešto drugačije kako stope rastu?

Strateški je najveće područje kako financirate stvari. Prelazimo sa strukture s promjenjivom kamatnom stopom na strukture s fiksnom stopom kako bismo zaštitili dio tog rizika. Također procjenjujemo prilike za povećanje financijske poluge, a zaključavanje dugoročnih dugova s ​​fiksnom kamatnom stopom dane su stope na povijesno najnižim razinama.

Dakle, trgovački centar nije mrtav?

Oni koji imaju dobar zakup i nisu pretjerano veliki [su vjerojatnije da će preživjeti]. Jako se osjećam u vezi trgovačkih centara/centra za život na otvorenom. Zatvoreni, više turistički vođeni trgovački centri, kao na Havajima, Las Vegasu ili Orlandu, nastavit će raditi prilično dobro. Maloprodaja velikog formata i zatvorena maloprodaja bit će izazovna.

Kakva je budućnost nekretnina?

Posjedujemo neke nevjerojatne životne znanosti [osobine] koje su poput malih gradova. Postoji jedan u San Diegu koji ima nogometna igrališta, pivske vrtove i mjesta na koja želite ići raditi. Čak iu našem sjedištu u New Yorku postoji nevjerojatna teretana, sobe za meditaciju, Thera puške, bar/cafe i pčelari na krovu u nastojanju za održivost populacije pčela.

Hvala, Carly.

Pišite Reshma Kapadia na [e-pošta zaštićena]