Priča o vlasniku nekretnine koji je uspješno raskinuo ugovor o najmu zemljišta

Kada vlasnik nekretnine i poduzetnik (ili investitor) sklope dugoročni najam zemljišta, stanar i njegovi zajmodavci će inzistirati na tome da vlasnik nekretnine ne može lako raskinuti najam zemljišta zbog neizvršenja. Stanar će imati široka prava da "liječi" svoje propuste. Ako se stanar ne izliječi, zajmodavac stanara ima dodatna prava na izlječenje. Na ovaj ili onaj način, najmoprimac i njegov zajmodavac trebali bi moći sačuvati najam. Kao rezultat toga, vlasnici nekretnina gotovo nikada ne mogu raskinuti ugovore o najmu zemljišta, koliko god to željeli učiniti.

Jedan nedavni slučaj u New Yorku označio je dramatičnu varijaciju od ovog načela. Počelo je kada je stanar prestao plaćati najamninu. Vlasnik nekretnine dao je najmoprimcu i njegovom zajmodavcu razne obavijesti o tom neplaćanju, ali još uvijek nitko nije platio najamninu.

Kao sljedeći korak, vlasnik nekretnine odlučio je ne nastaviti s postupkom raskida ugovora o najmu koji je ugrađen u ugovor o najmu, a koji bi zahtijevao obavijest zajmodavcu. Umjesto toga, vlasnik nekretnine pokrenuo je postupak zbog neplaćanja stanarine prema zakonu New Yorka koji dopušta takve postupke. Vlasnik nekretnine nije obavijestio zajmodavca stanara o ovom postupku, jer ni ugovor o najmu ni zakon ne zahtijevaju takvu obavijest. Kada najmoprimac i dalje nije plaćao najamninu, vlasnik nekretnine je na kraju raskinuo najam kao posljednji događaj u postupku neplaćanja.

U ugovoru o najmu stoji da nakon bilo kakvog raskida ugovora o najmu vlasnik nekretnine mora zajmodavcu najmoprimca ponuditi novi ugovor o najmu koji bi zamijenio raskinuti ugovor. Očito zajmodavac nije prihvatio tu ponudu vlasnika nekretnine, tako da je najam raskinut kroz postupak neplaćanja i zajmodavac nije mogao tražiti zamjenski najam.

Kao mjeru Zdravo Marijo za spašavanje svog kolaterala, zajmodavac se pokušao osloniti na bizaran njujorški zakon koji dopušta najmoprimcu i njegovom zajmodavcu da ožive raskinuti ugovor o najmu plaćanjem svega što je dospjelo prema ugovoru o najmu. Najmoprimac ima godinu dana da izvrši "otkup" svog najma. Ako najmoprimac ne otkupi svoj ugovor o najmu u tom roku, pravo to ima zajmodavac najmoprimca – ali u većini slučajeva tek dan nakon što istekne najmoprimčev rok za otkup, i to samo do 2:00 sati tog dana.

Ovaj njujorški zakon također kaže da se stanar može odreći svojih prava na otkup. Gotovo svaki ugovor o najmu u New Yorku uključuje takvo odricanje, ali zajmodavac je u ovoj konkretnoj parnici pokušao tvrditi da se odricanje zakupca ne odnosi na zajmodavca. Sud se nije složio. U jednom trenutku zajmodavac je objavio da se predomislio i da ne želi iskoristiti nikakvo pravo na otkup, ali to nije spriječilo sud da donese odluku protiv zajmodavca po tom pitanju. To je bio kraj zajmodavčevom kolateralu.

Svaki zajmodavac protiv najma zemljišta može naučiti neke važne lekcije iz ovog slučaja.

Prvo, bilo koji zakup trebao bi zahtijevati od vlasnika nekretnine da obavijesti bilo kojeg zajmodavca o bilo kakvom neplaćanju ili drugom postupku koji nastoji prekinuti zakup. Nije dovoljno zahtijevati od vlasnika nekretnine da zajmodavca obavijesti o tome da vlasnik nekretnine koristi ugovorno pravo na raskid najma.

Drugo, ako zakup daje pravo zajmodavcu da izliječi zakupčeve neplaćene obveze, zajmodavac bi trebao iskoristiti ta prava i ne dopustiti vlasniku nekretnine da krene bilo kojim putem prema izvršenju zakupa.

Treće, složene i pažljivo sastavljene odredbe u ugovoru o najmu (ili bilo kojem drugom dokumentu) ponekad ne pokrivaju svaki slučaj koji bi trebale pokrivati. Ovdje je vlasnik nekretnine uspio pronaći način da zaobiđe postupak raskida ugovora ugrađen u ugovor o najmu i postigne raskid na način koji ne uključuje zajmodavca.

Da je zajmodavac djelovao agresivnije i posvetio više pozornosti, možda bi mogao sačuvati svoj kolateral.

Navedeni slučaj je Wells Fargo Bank, NA protiv Joseph E. Marx Co. Inc., Vrhovni sud države New York 159999/2019.