Posljednji put kada je stambeno tržište pretrpjelo veliki krah 2006. godine, odnijelo je cijelo američko gospodarstvo. Ali povijest nikad ne slijedi isti scenarij dvaput.
Slabljenje stambenog tržišta nedvojbeno će naštetiti gospodarstvu. Izgradnja obiteljskih kuća pala je na 1 milijun godišnje u svibnju s 15-godišnjeg maksimuma od 1.31 milijun u prosincu. Dozvole za izgradnju više kuća također su pale.
Vjerojatno će biti i gore.
Cijene kuća već su porasle na rekordno visoku razinu kada su Federalne rezerve u ožujku počele brzo rasti podići kamatne stope za borbu protiv visoke inflacije. Agresivna akcija središnje banke gurnula je 30-godišnju fiksnu hipoteku na više od 6% sa samo 2.75% prošle jeseni.
Kombinacija skupljih hipoteka i ultravisokih cijena je to učinila većini kupaca teško kupiti kuću. Priuštivost je pala na najnižu razinu u posljednjih 16 godina, objavila je Nacionalna udruga trgovaca nekretninama.
Kako ide stanovanje, tako ide i američka ekonomija, prema staroj izreci. Rezultirajuće usporavanje izgradnje trebalo bi oduzeti veliki dio rasta od bruto domaćeg proizvoda u drugom tromjesečju. A manje prodaje znači i manje novih vlasnika koji troše novac na opremanje svojih domova.
Ipak, tržište nekretnina sada je vrlo drugačije nego što je bilo 2006. godine, a malo je vjerojatno da će samo po sebi gurnuti gospodarstvo u jarak. Ekonomisti kažu da bi SAD mogle zaroniti u recesiju u idućih godinu-dvije, ali stanovanje neće biti glavni uzrok.
"Očekujemo daljnji pad prodaje u narednim mjesecima, ali ne očekujemo ponavljanje kolapsa iz 2000-ih", rekao je Alex Pelle, američki ekonomist u Mizuho Securities
Mali znak mjehurića
Tržište nekretnina danas ima vrlo malo sličnosti s go-go 2000-ima.
Kao prvo, tipični kupac ima visoku kreditnu ocjenu i manja je vjerojatnost da će platiti neispunjavanje obveza. Samo oko 2% svih novih hipoteka odobrava se takozvanim drugorazrednim kupcima ili onima sa slabijim kreditnim rezultatom.
Nasuprot tome, oko 15% zajmoprimaca imalo je drugorazredne kredite na vrhuncu stambenog balona prije gotovo dva desetljeća, pokazuje istraživanje tvrtke Jefferies s Wall Streeta.
Mnogi od tih zajmoprimaca izgubili su svoje domove u recesiji 2007.-2009., a vrijednost nekretnina je naglo pala, otimajući milijunima Amerikanaca papirnato bogatstvo i zbog čega se osjećaju siromašnijima. Ogromna rasprodaja burze dodatno je povećala njihove nevolje.
Negativan “učinak bogatstva” pomogao je pridonijeti oštrom padu potrošačke potrošnje koji je produbio recesiju. Potrošači čine gotovo 70% svega što se događa u gospodarstvu.
Trenutačno usporavanje stambenog zbrinjavanja, međutim, vjerojatno neće dovesti do pada cijena i nižih vrijednosti kuća.
Za početak, SAD već godinama pati od nedostatka stambenog prostora, iako je broj novih obitelji koje su se formirale povećao potražnju do novih visina. Pandemija je također dramatično povećala broj ljudi koji rade od kuće i žudnja za više smještaja.
Potražnja za stambenim zgradama je djelomično jaka "zbog porasta rada na daljinu i promjena u životnom stilu", rekao je glavni ekonomist Bill Adams iz Comerica Bank.
Graditelj je pokušao zadovoljiti većinu te potražnje. Izgradnja novih domova i jedinica za iznajmljivanje porasla je na godišnju stopu od 1.8 milijuna u travnju - što je maksimum u 16 godina - prije nego što su više hipotekarne stope stvarno krenule. Ali to je još uvijek ispod rekordnih 2.2 milijuna s početkom 2006. kada je stanovništvo bilo 11% manji.
Ni to neće uskoro biti puno bolje. Izgradnja je naglo pala u svibnju i vjerojatno će nastaviti usporavati, dodatno smanjujući ponudu kuća za prodaju i zadržavajući pritisak na povećanje cijena.
Srebrne obloge
Visoke cijene kuća, međutim, nisu sasvim loša stvar, pogotovo za one koji već posjeduju vlastite domove. Stabilne vrijednosti doma mogu djelomično izolirati gospodarstvo od recesije.
Kako to? Vlasnici kuća vjerojatno će se financijski osjećati bolje nego 2006. jer njihovo glavno jaje još uvijek cijeni.
Štoviše, milijuni vlasnika kuća iskoristili su rekordno niske kamatne stope tijekom pandemije kako bi se refinancirali i uštedjeli skup. Većina njih također je odabrala fiksne hipoteke, ostavljajući immune na rastuće stope.
To nije bio slučaj sredinom 2000-ih, kada je polovica svih hipoteka bila podesiva. Rastuće kamatne stope prisiljavaju milijune vlasnika kuća da plaćaju visoke mjesečne troškove hipoteke, a mnogi koji si to nisu mogli priuštiti su u neplaćanju.
Sada je samo oko 10% svih hipoteka podesivo. Osim toga, postotak prihoda koji vlasnici kuća moraju posvetiti svojim hipotekama je rekordno nizak.
"Veze između stanovanja i potrošnje vjerojatno će biti slabije nego u prošlosti", rekla je Aneta Markowska, glavna ekonomistica u Jefferiesu.
Ono što bi moglo ugroziti tržište stanova je veliki porast nezaposlenosti zbog kojeg sve više ljudi ne plaća.
Ipak, sa stopom nezaposlenosti od samo 3.6% i nedostatkom radne snage za koji se očekuje da će trajati godinama, neki ekonomisti postavljaju pitanje hoće li poduzeća pribjeći masovnim otpuštanjima ako SAD uđu u recesiju.
U međuvremenu, tržište nekretnina još uvijek se relativno dobro drži unatoč rastućim kamatnim stopama i visokim cijenama. Prodaja i potrošnja na novogradnju lebde blizu razine prije pandemije, što sugerira da dno neće pasti kao 2006. godine.
Naravno, neki stručnjaci su rekli istu stvar prije 15 godina. “Istraživači kažu da nedavni pad stambenog zbrinjavanja ne znači nužno i kraj gospodarskom rastu,” tada je stajao članak u The Christian Science Monitoru.
Uslijedila je najgora recesija u posljednjih nekoliko desetljeća.
Izvor: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo