Ne treba vam doktorat. ekonomije sa Sveučilišta u Chicagu da to razumijem Hipotekarne stope od 7% prijetnja su američkom tržištu nekretnina.
Već ga vidimo. U utorak smo saznali da su zahtjevi za kupnju hipoteka prošli tjedan pali za 13%. To je izrazito oštrije od pada od 1.1% koji smo vidjeli u prethodnom tjednu. Razlika? Prošlotjedni pad zahtjeva za kupnju hipotekarnih kredita od 13% poklopio se s prvo tjedno očitanje hipotekarne stope od 7% od 2002.
Naravno, povijesno gledano, nema ničeg nenormalnog u vezi sa stopama hipoteka od 6% ili 7%. Ali brojčana stopa previđa utjecaj tekući šok hipotekarnih stopa: Ove stope, zajedno s pjenastim cijenama kuća, stavljaju nova mjesečna plaćanja u gornju granicu povijesti. Kada se uzme u obzir prihod, sada je skuplje kupovati nego što je bilo na vrhuncu stambenog mjehura 00-ih.
Ovaj povećana dostupnost crunch već su ekonomisti i analitičari stambenih nekretnina snizili svoje izglede za cijene kuća u SAD-u. Ne tražite dalje od Moody'sa Analitika.
U kolovozu, Moody's Analytics očekuje pad cijena nekretnina u SAD-u između 0% i 5%. U rujnu, Moody's Analytics smanjio je svoje izglede na nacionalni pad od 5% do 10%.. Ali u srijedu je još jednom srušio tu prognozu. Ubuduće, Moody's Analytics sada očekuje pad cijena nekretnina u SAD-u od vrha do najnižeg nivoa od 10%.
"Priuštivost je nestala, a s njom i potražnja za stanovima", kaže Mark Zandi, glavni ekonomist Moody's Analyticsa. Bogatstvo. “Cijene su puno manje ljepljive [trenutačno] nego što su bile povijesno. To se vraća na činjenicu da su tako brzo porasli [tijekom pandemije], a prodavači su spremni brzo sniziti svoju cijenu kako bi pokušali sklopiti posao.”
Evo o čemu se radi: osnovna prognoza Moody's Analyticsa pretpostavlja da nema recesije. Ako se recesija ipak pokaže, Moody's Analytics sada očekuje pad cijena nekretnina u SAD-u između 15% i 20%. To nije daleko od toga pad cijena kuća u SAD-u od 27% između 2006. i 2012.
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
Kada grupa kao što je Moody's Analytics kaže "tržište nekretnina u SAD-u" ili "cijene nekretnina u SAD-u", oni govore o agregiranom prikazu zemlje. Regionalno, rezultati uvijek variraju. U očima Moody's Analyticsa, to će biti osobito istinito u budućnosti.
In “znatno precijenjena” tržišta nekretnina, Moody's Analytics sada predviđa da će cijene kuća pasti između 15% i 20%. Ako dođe do recesije, Moody's Analytics očekuje da će se pad cijena nekretnina u SAD-u proširiti na između 25% do 30% na "znatno precijenjenim" tržištima nekretnina.
Ova takozvana "značajno precijenjena" tržišta nisu izolirana na samo nekoliko dijelova zemlje - ona su posvuda.
Svakog tromjesečja Moody's Analytics procjenjuje mogu li lokalne osnove, uključujući lokalne razine prihoda, podržati lokalne cijene kuća.* Ako je regionalno stambeno tržište "precijenjeno" za više od 25%, Moody's Analytics ga smatra "znatno precijenjenim". Kroz drugi kvartal godine, 210 tržišta nekretnina, uključujući Boise ("precijenjeno" za 77%) i Las Vegas ("precijenjeno" za 60%), palo je u taj "znatno precijenjen" tabor.
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
Kada tržište nekretnina ulazi u pad—razdoblje pada prodaje kuća i razine izgradnje kuća—to je obično zapjenjena ili pjenušava tržišta nekretnina koji su u najvećem riziku od pada cijena kuća.
To objašnjava zašto je ovaj stalni pad nekretnina tako brzo pokrenuo a korekcija cijena kuće: Stvari su se jako zapjenile tijekom pandemijski stambeni bum. Dokaz? Još u drugom tromjesečju 2019., Moody's Analytics samo je tri regionalna tržišta nekretnina ocijenio "znatno precijenjenima".
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
Tvrtke poput Moody's Analyticsa ne postaju sve lošije samo zato što su hipotekarne stope dosegle 7%. Umjesto toga, revidiraju svoje izglede jer financijska tržišta signaliziraju da bi hipotekarne stope od 6% ili 7% mogle trajati dulje od očekivanog. Sve dok hipotekarne stope budu tako visoke, Zandi kaže da će vršiti golem pritisak na niže cijene ovih pjenastih kuća.
Tijekom sljedećih šest mjeseci, Zandi očekuje da će hipotekarne stope biti oko 6.5%. To je više od njegovih prethodnih predviđanja od 5.5%.
Što se događa na hipotekarnom tržištu? Pa jako puno.
Iako Federalne rezerve izravno ne postavljaju dugoročne stope kao što su hipotekarne stope, očekivanja o tome gdje će Fed vjerojatno postaviti buduće kratkoročne stope (tj. stopu Saveznih fondova) utječu na to kako financijska tržišta cijene hipotekarne stope. Posljednjih su mjeseci financijska tržišta zaključila da Fed vjerojatno neće odustati od svoje borbe protiv inflacije u bliskoj budućnosti. To, naravno, znači više kratkoročne stope na duže. Uklonite pritisak prema gore na dugoročne stope poput hipotekarnih stopa.
Ali to samo objašnjava donekle skok u stopama hipoteka. Više je u igri.
Posljednjih mjeseci vidjeli smo ono što Zandi naziva "izvanredno velikom razlikom između hipotekarnih i državnih stopa". Povijesno gledano, 10-godišnji prinos na trezorske obveznice i hipotekarne stope kreću se sinkronizirano. To je upravo sada pokvareno—s hipotekarnim stopama koje se trguju četiri standardne devijacije iznad onoga što bi povijesno implicirali prinosi riznice. Zandi kaže da se to svodi na rizik plaćanja unaprijed. Ulagači vjeruju da će korisnici hipotekarnih kredita 2022. u budućnosti refinancirati niže stope. Kako bi se prilagodila takozvanom riziku prijevremene otplate, financijska su tržišta izvršila pritisak prema gore na hipotekarne stope.
Pogledajte ovaj interaktivni grafikon na Fortune.com
Budimo jasni: Ova korekcija cijena kuća započela je prije nekoliko mjeseci. U dijelovima zemlje, korekcija je već prilično strma.
Koja se tržišta nekretnina najbrže mijenjaju? Vidimo najveću korekciju u pjenušava tržišta kao Austin (gdje su vrijednosti kuća pale 7.4% između svibnja i kolovoza), Boise (pad od 5.3%) i Phoenix (pad od 4.4%). Sva su ta tržišta doživjela poplavu aktivnosti ulagača i WFH kupaca tijekom pandemije. Ta su mjesta također vidjela da su njihove cijene kuća daleko više od toga što bi lokalni prihodi povijesno podržavali.
*”Mjera procjene vrijednosti nekretnina koju provodi Moody's Analytics postotna je razlika između stvarnih cijena kuća i cijena kuća koje su povijesno konzistentne s plaćama i plaćama po glavi stanovnika i troškovima izgradnje. Cijena kuće u konačnici je određena vrijednošću zemljišta na kojem se nalazi, a koja je povezana s oportunitetnim troškom zemljišta mjerenim plaćama i plaćama te troškovima izgradnje kuće. U cijeloj zemlji otprilike polovica vrijednosti kuće je zemljište, a druga polovica struktura, ali to se znatno razlikuje u cijeloj zemlji. U San Franciscu, na primjer, zemljište je daleko najveći dio vrijednosti kuće, dok je u Des Moinesu, Iowa, suprotno. Naša mjera procjene vrijednosti nekretnina uzima u obzir te razlike,” piše glavni ekonomist Moody's Analytics Mark Zandi.
Ova je priča izvorno predstavljena na Fortune.com
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html