Ovaj platitelj od 9.9% je najzanemarenija dividenda u 2022

Većina ljudi to ne zna, ali nekretnine su dugoročno srušile dionice i spremne su izvući pobjedu opet u 2023.

A mi ulagači u dividendu spremni smo za unovčavanje, zahvaljujući fondu koji je izbacio veliki prinos od 9.9% koji je savršeno igrati ovdje. Ispustit ću ime i oznaku za sekundu.

Prvo, dobro ste pročitali: nekretnine ne nadmašiti dionice na duge staze—i to ne tako malo! To je jasno koliko može biti u ovoj usporedbi između SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), indeksni fond za investicijske zaklade za nekretnine kojima se javno trguje (REITs) i S&P 500 u posljednjih 20 godina.

Imajte na umu da je to razdoblje uključivalo pad COVID-19 i kriza drugorazrednih hipoteka, koja je, naravno, uništila stanogradnju. Nema problema. REIT-ovi—društva kojima se javno trguje i koja posjeduju sve, od skladišta do stambenih zgrada—iskočili su na površinu!

Ključ privlačnosti REIT-ova je u tome što su oni "prolazna" ulaganja: prikupljaju čekove za stanarinu od stanara, ubiraju dovoljno da svjetla budu upaljena i zgrade čiste, a ostatak daju nama kao dividende. Rezultat je veći tok prihoda nego što ga plaćaju obične dionice: tipični prinos REIT-a iznosi 3.2%, što udvostručuje bijednih 500% indeksa S&P 1.5.

Ali iako je RWR srušio dionice, mi to činimo ne želim ići putem pasivnog ETF-a ovdje. Kao prvo, RWR-ov prinos od 3.2% nije ni blizu dovoljno velik da nam srce ubrza. I drugo, kod REIT-ova (kao i kod gotovo svega ovih dana), ključno je imati pametnog upravitelja koji odgovara na zahtjeve.

Dokaz je u povratu RWR-a u posljednje tri nestabilne godine, u usporedbi s onim iz zatvoreni fond (CEF) razgovarat ćemo o danas, o CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). IGR odbacuje masivnu isplatu od 9.9% koju sam spomenuo prije sekunde (i plaća vam mjesečno, ni manje ni više)!

Glavni razlog za to svodi se na IGR-ove stručne upravitelje portfelja, koji su vješto upravljali lokalnim tržištima koja najbolje poznaju. To je ključno u nekretninama, za koje svi znamo da su zapravo samo skup malih tržišta koja se sva ponašaju drugačije u bilo kojem trenutku.

A kada je riječ o nekretninama, tvrtki za upravljanje fondom, CBRE, ne manjka znanja: osim IGR-a i fondova privatnih ulagača, ona upravlja nekretninama, vodi brokerske usluge i ulaže vlastiti novac u nekretnine. Tvrtka se može pohvaliti s 80,000 zaposlenika u više od 100 zemalja, što joj daje globalnu perspektivu i odnose u stranim zemljama s kojima se nijedan ETF koji upravlja algoritmima ne može mjeriti.

CBRE je iskoristio to znanje kako bi pametno snažno okrenuo IGR-ov portfelj prema SAD-u (68%), što je razborit potez budući da američko gospodarstvo nastavlja zdravo rasti, s inflacijom koja se čini kao da počinje rasti, a potrošačka potrošnja (da ne spominjemo zapošljavanje) ) lijepo se drži.

Ali kupnja dobro upravljanog fonda za nekretnine nije samo kupnja istraživačke moći uprave i pristupa informacijama – također je riječ o diverzifikaciji, koja je posebno ključna u nekretninama.

IGR, na primjer, ulaže u više od 80 REIT-ova, koji posjeduju stotine, a ponekad i tisuće nekretnina svaki. Kao i mnogi drugi REIT fondovi koji rade isto, ne primjećuju kada jedan propali stanar prestane plaćati stanarinu, jer postoje tisuće drugih koji to rade.

Trenutačno, na primjer, najveći udjeli IGR-a uključuju REIT-ove koji posjeduju širok raspon nekretnina. Crown Castle International (CCI), na primjer, posjeduje više od 40,000 mobilnih tornjeva diljem svijeta, plus 115,000 "malih ćelija" koje povećavaju kapacitet lokalne mreže u većim gradovima; ProLogis
PLD
(PLD) posjeduje 4,732 skladišta diljem svijeta; i stambeni REIT Pozivnice (INVH), iznajmljuje više od 85,000 obiteljskih kuća.

Dakle, ovdje već imamo tonu diversifikacije, i to samo iz tri IGR-ova posjeda!

Još jedan često zanemaren razlog za razmatranje REIT fondova je taj što i ti fondovi i sami REIT-ovi imaju pristup jeftinijoj poluzi nego vi i ja. Trenutačno, na primjer, skokovite stope hipotekarnih kredita veliki su problem za pojedinačne ulagače koji posjeduju nekretninu za iznajmljivanje—ali ne dakle za REIT-ove:

Plaćanje hipoteke ide kroz krov

Uz kamatne stope koje su ranije ove godine dosegle 5% i ostale na toj razini, stambeni krediti su porasli. Ali kamatne stope za REIT-ove puno su niže, a mnogi trenutno imaju troškove posudbe u knjigama ispod 3%.

REIT-ovi uživaju niže stope jer se njima profesionalno upravlja i diverzificirani su na mnoge nekretnine, tako da imaju manji rizik od vašeg tipičnog individualnog investitora u nekretnine. Ovo je jedan od razloga zašto REIT-ovi zapravo imaju prilično dosljednu evidenciju o objavljivanju pozitivnih povrata tijekom razdoblja rastućih kamatnih stopa.

Ovaj se grafikon temelji na studiji NAREIT-a, tvrtke za istraživanje i podatke REIT-a, i jasno pokazuje da REIT-ovi obično ostvaruju dobit tijekom razdoblja viših kamatnih stopa. To je zato što ih niži troškovi zaduživanja donekle izoliraju od trenda. Štoviše, razdoblja rasta stopa obično dolaze sa snažnim gospodarstvom (kao što je slučaj danas). To znači veću potražnju za nekretninama REIT-a, što REIT-ovima omogućuje povećanje najamnine. Ta povećanja daleko nadmašuju bilo koji porast troškova posudbe zbog viših stopa.

Kupite IGR kako raste “Zamah popusta”.

Na kraju, razgovarajmo o IGR-ovom popustu na NAV, ili o razlici između njegove tržišne cijene i vrijednosti po dionici njegovog portfelja (ova mjera je jedinstvena za CEF-ove). Trenutno je taj popust mali, što znači da je IGR više-manje pošteno cijenjen.

Trend je ovdje jasan: IGR-ov popust ide prema području premium—pitanje je dokle. Kako se to dogodi, to će više utjecati na cijenu dionica IGR-a. I naravno, dobit ćete zdravu isplatu od 9.9% (isplaćuje se mjesečno) cijelo vrijeme.

Michael Foster vodeći je analitičar za istraživanje Kontranski izgledi, Za još sjajnih ideja o prihodima, kliknite ovdje za naše najnovije izvješće “Neuništivi dohodak: 5 povoljnih fondova sa sigurnih 8.4% dividende."

Otkrivanje: nema