Rastuće stope posebno su teško pogodile sektor investicijskih fondova u nekretnine tijekom prošle godine. Nekoliko vodećih savjetnika i suradnika MoneyShow.com, međutim, zauzeli su suprotno stajalište o prostoru REIT-a i vide dugoročnu vrijednost za ulagače koji traže i rast i prihod.
Cijene poljoprivrednog zemljišta posljednjih su nekoliko godina postale balističke. Ali kupnja i održavanje vlastite farme kao investicija za većinu nas potpuno je nedostižna. Zato je 30% ukupnog poljoprivrednog zemljišta u SAD-u u vlasništvu zemljoposjednika koji se sami ne bave poljoprivredom.
S poljoprivrednim zemljištem, to je jednostavno poput kupnje dionica kako bi se povećala izloženost i sigurnost na tržištu poljoprivrednog zemljišta. Kupnja u REIT-u umnogome je poput stanodavca. Farmland REIT-ovi su prilično jednostavni. U jednom slučaju tvrtka će nabaviti zemljište potrebno za poljoprivredu i iznajmiti ga poljoprivredniku u dugoročni zakup.
Partneri na poljoprivrednom zemljištu (FPI) je manje poznati REIT koji posjeduje gotovo 200,000 hektara poljoprivrednog zemljišta koje iznajmljuje više od 100 zakupaca koji uzgajaju 26 različitih usjeva u 18 država. Prikuplja najam od ovih projekata i zarađuje od naknada za upravljanje 25,000 hektara za druge poljoprivrednike.
Tijekom posljednje tri godine, Farmland Partners je osigurao gotovo 32% godišnjeg povrata. To je više od tri puta više od S&P 500 u istom razdoblju i oko četiri puta više od današnje stope inflacije. To je ukupni povrat od 110%, koji ne uključuje dividendu, koji se kreće blizu 2% prinosa.
FPI je sjajan način da diversifikujete svoj portfelj dividendi sa sektorom koji je poznat po tome što je otporan na inflaciju, tržišne padove, pa čak i recesiju. Samo ovog mjeseca svijet je dosegao rekordnu populaciju od 8 milijardi. Bilo bi mudro da se izložite iz ovog vrlo podcijenjenog sektora.
Marty Fridson, Fridson-Forbes Income Securities Investitor
Svojstva Highwoods (HIW) je uredska nekretnina REIT koja posjeduje, razvija i iznajmljuje nekretnine u luksuznim poslovnim četvrtima Atlante, Charlottea, Raleigha, Nashvillea, Richmonda, Orlanda, Tampe i Pittsburgha. Tvrtka je ušla na tržište Dallasa u srpnju 2022.
HIW posjeduje i/ili upravlja s gotovo 27 milijuna četvornih stopa prostora s više od 1500 klijenata. Iako je tvrtka i dalje orijentirana na rast, održala je solidnu bilancu uz veliku financijsku fleksibilnost. Više od 60% neto operativnog prihoda REIT-a dolazi iz Raleigha (24%), Nashvillea (22%) i Atlante (16%).
O solidnoj bilanci REIT-a svjedoči osigurani dug koji čini samo 7.3% bruto imovine. HIW je izvijestio da su sredstva iz poslovanja (FFO) u trećem tromjesečju 3. iznosila 2022 milijuna USD ili 111.6 USD po dionici, što je 1.04% više u odnosu na prethodnu godinu. FFO je nadmašio procjene analitičara od 8.6 USD, dok je ukupni prihod od 0.96 milijuna USD nešto bolji od očekivanja i veći od 207.0% u odnosu na prošlu godinu.
Ovo ulaganje u obične dionice REIT-a prikladno je za portfelje s odgođenim porezom niskog do srednjeg rizika. Dividende se oporezuju kao obični prihod i ostale su stabilne uz stabilan rast. Kupujte po cijeni od 39.00 USD ili nižoj za godišnji prinos od 5.13%.
John Buckingham, Razboriti špekulant
Liječnici Realty (DOC) je REIT za zdravstvenu skrb male kapitalizacije koji stječe, posjeduje i upravlja nekretninama iznajmljenim liječnicima, bolnicama, sustavima pružanja zdravstvene skrbi i drugim pružateljima zdravstvenih usluga. Njegovi su posjedi obično u kampusu s bolnicom ili su strateški smješteni i povezani su s bolnicom ili liječničkom organizacijom.
Pandemija je nedvojbeno utjecala na stanare, ali trendovi ostaju u korist REIT-a jer populacija stari, pružatelji zdravstvenih usluga se konsolidiraju, a pružanje skrbi prelazi na ambulantno mjesto, dok je gotovo 75% izgradnje novih medicinskih uredskih zgrada izvan bolničkih kampusa.
Uprava kaže da su rastući troškovi izgradnje omogućili tvrtki da uhvati raspon leasinga izvan povijesnog raspona od 2% do 3% bez žrtvovanja kvalitete.
Uistinu, 256,000 četvornih stopa DOC-ovog portfelja nedavno je obnovljeno uz ukupni raspon ponovnog najma od 8.0%, što je najviša tromjesečna ocjena u povijesti tvrtke. Rastuće stope utjecale su na rezultate dionica većine REIT-ova u 2022., ali pad od 19% od godine do danas pruža povoljnu ulaznu točku. Dividendni prinos je robusnih 6.2%.
Tim Plaehn, Lovac na dividende
Starwood Property Trust (STWD) jedna je od dionica našeg portfelja od našeg prvog izdanja u lipnju 2014.; tijekom godina, to je postala naša najveća pozicija. Tvrtka je bila izuzetno stabilan isplatitelj dividende i bila je izvanredna dionica za dodavanje dionica tijekom korekcija na burzi.
Financijski REIT čija je primarna djelatnost izdavanje hipoteka na komercijalnu nekretninu, Starwood je jedan od najvećih igrača na tom području, usredotočen na davanje velikih zajmova sa specijaliziranim uvjetima. Ljestvica daje tvrtki konkurentsku prednost u odnosu na banke i manje REIT-ove za komercijalno financiranje.
Posljednjih godina, Starwood je kupio ono što je sada najveća komercijalna tvrtka za servisiranje hipoteka. Tijekom posljednjih nekoliko godina također je stekao odabrane nekretnine, uključujući stanove, uredske zgrade i kampuse medicinskih ureda. Starwood je također uložio u stambene hipoteke i kreditiranje infrastrukture.
Smatram da je dividenda Starwooda jedna od najsigurnijih u visokoprinosnom području dionica. Starwood Capital, privatno kapitalno društvo usmjereno na nekretnine s više od 60 milijardi dolara imovine pod upravljanjem, upravlja REIT-om.
Starwood Capital je globalna organizacija od 2,200 ljudi, a Starwood Property Trust koristi taj doseg i stručnost kako bi pronašao komercijalne hipotekarne kredite visoke vrijednosti i druga ulaganja.
Milijarder Barry Sternlicht, kao izvršni direktor Starwood Capitala i Starwood Property Trusta, često je ponavljao svoju predanost izgradnji STWD-a kako bi održao svoju dividendu. Sternlicht i tim višeg menadžmenta posjeduju više od 100 milijuna dolara vrijedne dionice STWD-a.
Povijesno gledano, STWD je imao prinos između 7.5% i 8.5%. Prinos od 8% odgovara cijeni dionice od 24.00 USD. Akumulacija dionica za manje od 20 dolara čini privlačno dugoročno ulaganje.
Tijekom posljednjih gotovo sedam godina kupovao sam STWD tijekom tržišnih korekcija i povlačenja cijena dionica. Moja prosječna cijena je ispod 17.00 USD po dionici. Uz naš portfelj modela, imam osobnu dugu poziciju u REIT-u.
Nadam se da o STWD-u razmišljate kao o dugoročnom ulaganju — onom s kojim ćete moći iskoristiti prilike da u prosjeku smanjite svoje troškove i povećate dotok prihoda od dividende.
Medvjeđe tržište stvorilo je neke poslove. Dionice koje su godinama bile precijenjene sada su podcijenjene. Štoviše, dividendni prinosi porasli su na najviše u desetljeću za neke dionice. Jedna podcijenjena dionica s prinosom od 4% je Prihodi od nekretnina
Tvrtka razvija ili kupuje poslovne nekretnine i iznajmljuje ih trgovačkim lancima. Prema ugovoru o neto najmu, najmoprimac je odgovoran za mjesečnu osnovnu najamninu i porez na nekretnine, osiguranje imovine i održavanje. Prosječno trajanje najma je oko devet godina i uključuje najam pokretnih stepenica. Ukupni prihod iznosio je 2,788 milijuna dolara u zadnjih dvanaest mjeseci. Trenutačni izvršni direktor je Sumit Roy.
REIT je jedan od pet najvećih globalnih REIT-ova s nekretninama u SAD-u, UK-u i Španjolskoj. Tvrtka posjeduje oko 11,427 komercijalnih nekretnina i iznajmljuje ih ~1,125 klijenata. Medijan stope popunjenosti Realty Incomea je 98.2%, što je mnogo više od ostalih tvrtki.
Prvih 10 klijenata su Walgreens
Realty Income je zloglasan kao jedna od dionica s mjesečnom dividendom. Tvrtka je također dividenda Aristocrat s 29 godina uzastopnog povećanja. Terminski dividendni prinos je 5.19% iznad petogodišnjeg prosjeka od 5%. REIT ima jednu od najsnažnijih bilanci stanja u usporedbi s drugim tvrtkama s kreditnom ocjenom A4.35/A- viši-srednji investicijski razred. Prihod od nekretnina je podcijenjen, trguje se po omjeru cijene i AFFO od približno 3X. Ova je vrijednost ispod povijesnog raspona od 14.7 godina.
Ben Reynolds, Deset najboljih REIT-ova
Nacionalno udruženje za pohranu podataka (NSA) samoupravljani je REIT koji je osnovan 2013. i specijaliziran za rad i stjecanje nekretnina za samoskladištenje unutar 100 najvećih gradskih područja u SAD-u i Portoriku.
Zaklada posjeduje 915 konsolidiranih nekretnina za samoskladištenje u 39 država i Portoriku, s 58.1 milijuna četvornih stopa. Također upravlja dodatnim portfeljem od 185 nekretnina u vlasništvu njegovih zajedničkih ulaganja. NSA posjeduje 25% udjela u svakom od svojih zajedničkih pothvata.
U trećem tromjesečju NSA je povećao svoje prihode za 37% u odnosu na tromjesečje prethodne godine zahvaljujući snažnom rastu cijena najma i poticaju od akvizicija. Prihodi od istih trgovina porasli su 10.7% zahvaljujući povećanju prosječnog prihoda od najma po zauzetom kvadratnom metru od 13.6%, što je djelomično neutralizirano smanjenjem popunjenosti za 240 baznih bodova.
REIT je povećao svoj FFO po dionici za 26% i suzio svoje smjernice za svoj FFO po dionici u cijeloj godini s 2.80-2.85 USD na 2.80-2.82 USD. U sredini ove smjernice impliciraju rast od 24% u odnosu na 2021.
Kao jedan od najvećih operatera za samoskladištenje, čini se da je NSA otključao značajne konkurentske prednosti. Tijekom posljednjih pet godina ostvario je rast neto prihoda iz poslovanja iste trgovine od 9.2%. To je u usporedbi sa 7.4%, 9.0%, 9.0% i 5.6% od CubeSmart
Uzimajući u obzir višegodišnje ugovore i robusnu izvedbu tijekom pandemije, NSA bi trebala raditi dobro tijekom recesije. Ipak, zbog svoje kratke povijesti, REIT tek treba dokazati svoju otpornost.
NSA je agresivno povećavao svoju dividendu tijekom svoje kratke povijesti, s 0.54 USD u 2015. na 2.20 USD ove godine. Trenutno nudi povijesno visok prinos od dividende od 5.8%. Njegov omjer isplate je povišen, na 78%, ali je u skladu s povijesnim prosjekom REIT-a. Također s obzirom na njegovu pristojnu bilancu i pouzdanu putanju rasta, NSA će vjerojatno nastaviti značajno povećavati svoju dividendu još mnogo godina.
Tijekom svoje kratke povijesti, NSA je brzo povećao svoje financijske rezultate zahvaljujući snažnom rastu cijena najma i kupnji novih nekretnina. Očekujemo da će budući rast i dalje biti vođen ova dva čimbenika, pri čemu REIT tvrdi da će kupiti 307 nekretnina. Predviđamo rast FFO-a po dionici od 8.0% u sljedećih pet godina.
Na temelju očekivanog FFO-a po dionici za 2022. od 2.81 USD, dionica se trguje za omjer cijene i FFO-a (P/FFO) od 13.5. Ovo je povijesno najniža vrijednost za dionicu, uglavnom zbog viših troškova kamata usred rastućih kamatnih stopa. Međutim, naša procjena fer vrijednosti za ovaj REIT je P/FFO od 16.5.
Proširujući višestruki P/FFO mogao bi povećati povrate dioničara za 4.1% godišnje. Također očekujemo godišnji FFO rast po dionici od 8.0%, dok dionica ima dividendni prinos od 5.8%. Očekujemo ukupne povrate od 16.9% godišnje u sljedećih pet godina.
Izvor: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/12/13/property-picks-top-reits-for-growth-and-income/