Tržište nekretnina u Ujedinjenom Kraljevstvu u opasnosti od velikog pada zbog straha od recesije

LONDON - Tržište nekretnina u Ujedinjenom Kraljevstvu možda je na rubu velikog pada, a neki promatrači tržišta upozoravaju na kolaps cijena do 30% jer podaci ukazuju na najveći pad potražnje od globalne financijske krize.

Upiti o novim kupcima stanova pali su u listopadu na najnižu razinu od financijskog sloma 2008., isključujući razdoblje tijekom prvog zatvaranja Covid-19, najnovijeg Izvještaj anketara RICS-a pokazao prošli tjedan.

U međuvremenu, MSCI UK Quarterly Property Index, koji prati maloprodajne, uredske, industrijske i stambene nekretnine, pao 4.3% u tri mjeseca zaključno s rujnom, što označava najlošiju izvedbu sektora od 2009.

Usporavanje tržišta označava odgodu od dvogodišnje pomame kupnje kuća izazvane pandemijom, s transakcijama nekretnina u rujnu pad od 32% godišnje od vrhunca iz 2021.

Ali kako era jeftinog novca blijedi, a Banka Engleske se udvostručuje povećanja stope inflacije suprotstaviti se kaotični mini-proračun, ekonomisti kažu da bi pad mogao biti izraženiji nego što se prvo mislilo.

"Iako se uvelike očekuje korekcija cijena kuća kao dio tekuće recesije, čini se da se odvija brže nego što se očekivalo", napisao je Kallum Pickering, viši ekonomist u Berenbergu, o britanskom tržištu u četvrtak.

Investicijska banka sada predviđa pad cijena nekretnina u Ujedinjenom Kraljevstvu za oko 10% do drugog tromjesečja 2023. No neki su zajmodavci manje optimistični.

Nationwide, jedan od najvećih davatelja hipotekarnih kredita u Velikoj Britaniji, rekao je ranije ovog mjeseca da bi cijene kuća mogle pasti i do 30% u najgorem scenariju. U međuvremenu, najtmurnije procjene banaka Lloyds i Barclays za 2023. ukazuju na pad od gotovo 18% do više od 22%.

Doista, cijene su već počele padati na nekim mjestima, prema stranici za pretraživanje nekretnina Rightmove, koja je u ponedjeljak rekla da su prodavači u listopadu snizio cijene za 1.1%., podižući prosječnu cijenu novoizgrađene kuće na 366,999 funti (431,000 USD).

UK nije jedina. Rastuće kamatne stope, skokovita inflacija i ekonomski šok od ruskog rata u Ukrajini teško su opteretili globalno tržište nekretnina.

Nedavna analiza Oxford Economicsa pokazala je da će cijene nekretnina izgleda padati devet od 18 naprednih ekonomija, s Australijom, Kanadom, Nizozemskom i Novim Zelandom među tržištima koja su izložena najvećem riziku od pada do 15%-20%.

"Ovo su najzabrinjavajući izgledi tržišta nekretnina od 2007. do 2008., s tržištima koja se nalaze između izgleda za skromne padove i mnogo oštrijeg pada", napisao je prošlog mjeseca Adam Slater, vodeći ekonomist u Oxford Economicsu.

Ali jedinstveno gospodarsko okruženje Ujedinjenog Kraljevstva izlaže ga većem riziku od neplaćanja hipotekarnih kredita, prema Goldman Sachsu. Čimbenici u igri uključuju sve goru gospodarsku sliku Britanije, osjetljivost neplaćenih stopa na padove i kraće trajanje hipoteka u Ujedinjenom Kraljevstvu u odnosu na konkurente iz eurozone i SAD-a.

"Gledajući po zemljama, vidimo relativno veći rizik od značajnog porasta stopa neplaćanja hipotekarnih kredita u Ujedinjenom Kraljevstvu", napisala je u prošlotjednom izvješću Yulia Zhestkova, ekonomistica banke.

U međuvremenu, rastući rizici od nezaposlenosti - povijesni barometar stopa delinkvencije - povećavaju pritisak na UK, za koji Goldman Sachs kaže da je "već u recesiji".

Korištenje električnih romobila ističe Ekonomija Velike Britanije smanjila se za 0.2 posto u trećem tromjesečju 2022., pokazali su najnoviji podaci o BDP-u u petak. Daljnje uzastopno tromjesečje pada u tri mjeseca do prosinca značilo bi da je UK u tehničkoj recesiji.

Bank of England upozorila je ranije ovog mjeseca da se UK sada suočava sa svojim najduža recesija otkad se vodi evidencija prije jednog stoljeća, a očekuje se da će pad potrajati i do 2024.

Opisujući izglede kao "vrlo izazovne", središnja banka je rekla da će se nezaposlenost vjerojatno udvostručiti na 6.5% tijekom dvogodišnjeg pada, što će utjecati na oko 500,000 radnih mjesta.

Takav skok nezaposlenosti mogao bi "znatno" povećati rizike za tržište nekretnina potencijalno stvarajući val prisilne prodaje i ovrhe, upozorio je Oxford Economics u svom izvješću. Doista, prema analizi Goldman Sachsa, za svaki jedan postotni bod povećanja stope nezaposlenosti u Ujedinjenom Kraljevstvu, neuspjeh hipotekarnih kredita ima tendenciju porasta za više od 20 baznih bodova nakon jedne godine.

"Ako bi nezaposlenost naglo porasla, opasnosti za tržišta nekretnina bile bi znatno pojačane", rekao je Slater.

Ipak, velik dio izgleda ovisit će o vladinom fiskalnom izvješću koje će uskoro biti objavljeno u četvrtak, kada se očekuje da će ministar financija Jeremy Hunt objaviti povećanje poreza i smanjenje potrošnje od 60 milijardi funti (69 milijardi dolara) koje će teško utjecati na rast.

Neki su stratezi rekli da bi Hunt mogao odgoditi veliki dio štednje do sljedećih izbora — najkasnije do siječnja 2025. — u pokušaju da zaštiti gospodarstvo tijekom vrhunca recesije. Međutim, Hunt je bio iskren u upozoravanju na "suzne oči" odluke koje dolaze.

Bank of England je sa svoje strane inzistirala da će nastaviti podizati stope, iako do potencijalno nižeg vrha.

Ipak, čak i uz malo popuštanje tržišta nekretnina koje se očekuje u kratkom roku, ekonomisti kažu da su rizici od šoka koji će odjeknuti na širem financijskom tržištu minimalni.

Veća regulacija i odgovarajuća kapitalizacija bankarskog sektora nakon financijske krize ograničili su izloženost rizičnim hipotekama. U međuvremenu, većina stambenog duga otpada na kućanstva s razumnom rezervom štednje, rekao je Berenbergov Pickering.

"Vidimo ograničeni rizik da će se korekcija tržišta nekretnina pretvoriti u još jednu financijsku krizu", dodao je.