Tijekom 35 godina financijski planer Harold Evensky promatrao je klijente kako se redovito povlače u kuće za odmor, uživajući u mirnim plažama ili planinama i radosti obiteljskih okupljanja. I prije nego što je otišao u mirovinu prije tri godine, mislio je da će slijediti taj primjer.
Ali on i njegova supruga Deena promijenili su mišljenje kada je došlo vrijeme, odlučivši imati samo jedan dom, blizu Texas Tech University u Lubbocku, gdje su predavali financijsko planiranje. Umjesto da ulože stotine tisuća dolara u drugu kuću, sačuvali su novac za putovanja, iznajmljivanje na nekoliko mjeseci godišnje u Key Westu, Florida, i mirovine koje bi se mogle neočekivano pojaviti.
"Novac koji biste uložili u kuću može kupiti puno odmora s pet zvjezdica", kaže Evensky. Osim toga, čuva gotovinu za neočekivana financijska opterećenja, bilo velike medicinske troškove ili medvjeđe tržište.
Mnogi ljudi kupuju umirovljeničke domove i kuće za odmor ne razmišljajući o kompromisima ili ne radeći na matematici. No, financijski stručnjaci kažu da to može biti pogreška, osobito nakon procvata cijena nekretnina u posljednjih nekoliko godina i bezbrojnih troškova vlasništva koji se mogu zbrajati.
Prijava na bilten
Povlačenje
Barron's vam donosi planiranje umirovljenja i savjete u tjednom pregledu naših članaka o pripremi za život nakon posla.
Tijekom prva četiri mjeseca 2021., prodaja kuća za odmor porasla je 57% u odnosu na prethodnu godinu, prema Nacionalnoj udruzi posrednika u prometu nekretninama. Udio ukupnih kuća kupljenih za odmor bio je 6.7%, u usporedbi s 5% u 2019. Slijedili su skokovi cijena, s prosječnom cijenom kuće u zemlji za 19.1% u siječnju u odnosu na godinu ranije, prema Indeksu cijena kuća CoreLogic; cijene u mnogim destinacijama za godišnji odmor po toplom vremenu porasle su za gotovo 30% prošle godine.
Iako se ljudi često usredotočuju na cijenu drugog doma, važno je uzeti u obzir trošak vlasništva i sporedne troškove. Vlasnici mogu imati dvije hipoteke, a plaćat će osiguranje, porez na imovinu, režije i održavanje za dvije kuće, između ostalog, kao što su naknade za udruge vlasnika kuća. Dodatna hipoteka može natjerati umirovljenika da povuče toliko novca iz IRA-e da će godišnji porezi na dohodak i premije Medicarea porasti.
Dakle, kada ljudi pitaju financijske planere mogu li si priuštiti drugi dom, savjetnik obično upravlja troškovima doma i troškovima povezanim s domom putem softvera za planiranje kako bi osigurao da isplate s računa za mirovinu neće dovesti osobu u opasnost da ostane bez novca. prerano u mirovini ili ih prisiliti da smanje druge želje.
Smjernica za potrošnju
Bez softvera za financijsko planiranje, pojedinci mogu promatrati odluku pomoću jednostavnog pravila koje koristi Charles Farrell, investicijski savjetnik i upravljački partner Beacon Pointe Advisorsa u Denveru. Farrell poručuje ljudima koji su otišli u mirovinu ili su blizu mirovine da ne koriste više od 10-15% svoje imovine za ulaganje za kupnju kuće za odmor.
Pretpostavka je da bi osoba bez drugog doma mogla udobno pokriti svoj životni stil svake godine korištenjem socijalnog osiguranja i godišnjih povlačenja iz svog portfelja slijedeći sigurnu stopu povlačenja kao što je "pravilo od 4%," ali osoba s hipoteka, osiguranje i održavanje drugog doma možda nemaju prostora za održavanje povlačenja na ili ispod 4% i mogli bi potkopati njihovo umirovljenje povlačenjem previše novca ako se tržišta pokvare.
“Živjeti od povrata portfelja može biti rizično”, kaže Farrell. “Ne želite pretjerivati i upadati vam preko glave.”
Dakle, koristeći Farrellovo pravilo, ako osoba ima 3 milijuna dolara mirovinske štednje, može kupiti kuću od 300,000 dolara, kaže Farrell. A da je osoba imala milijun dolara, mogla bi si priuštiti dom od 1 dolara, ali bi preuzela ozbiljan rizik ako bi ga povećala na 100,000 dolara.
Neki ljudi sami sebi govore da mogu prodati kuću ili uzeti iznajmljivače ako tržište padne, kaže Farrell, “ali obično ako burza prijeđe u medvjeđe tržište, padaju i vrijednosti kuće, a osoba možda neće moći prodati svoje Dom."
Na primjer, u financijskoj krizi 2008. godine, kuće su pale za oko 30% na nacionalnoj razini, a kuće za odmor bile su teško pogođene. Prosječni dom na jednom od najtoplijih tržišta za odmor u zemlji tada i sada, Cape Coral-Fort Myers, Florida, pao je na 115,127 dolara u 2012. sa 236,650 dolara u 2006., prije nego što se popeo na 276,520 dolara u 2021., prema CoreLogic.
Izazovno i skupo
Upravljanje najmom također nije lako niti jeftino: postoje dodatni troškovi osiguranja, porezi koji su povezani s poslovanjem i popravci. Društva za upravljanje mogu uzeti 20-35% prihoda. A vlasnici će možda morati odustati od najboljih termina najma radi vlastitih planova za odmor.
Kao financijski planer i suprogramer softvera IncomeConductor za izračun mirovinskog prihoda, Phil Lubinski iz Denvera često je viđao stanodavce šokirane teškoćama iznajmljivanja i troškovima koje imaju. Jedan stanodavac kojeg poznaje potrošio je 35,000 dolara da počisti štetu od met laboratorija kojim je upravljao stanar, a vidio je drugog koji nije mogao pronaći stanare za stan nakon što je otkrio da se tamo dogodilo ubojstvo.
"Iznajmljivanje kuće za odmor izgleda bolje na papiru nego što se često ispostavi", kaže Lubinski, koji je savjetovao ljude koji kupuju nekretninu za najam, ali nikada nije ulagao u nekretnine za iznajmljivanje. “Previše je problema.”
Pišite [e-pošta zaštićena]