Rose Prophete je mislila da je drugi hipotekarni zajam na njezinu kuću u Brooklynu riješen prije otprilike deset godina - sve dok nije dobila dokumentaciju u kojoj se tvrdilo da duguje više od 130,000 dolara.
"Bila sam šokirana", rekla je Prophete, koja je refinancirala svoju obiteljsku kuću 2006., šest godina nakon dolaska s Haitija. “Te ljude niti ne poznajem jer mi se nikada nisu javili. Nikad me nisu zvali.”
Prophete je dio vala vlasnika kuća koji kažu da su bili zatečeni početkom postupaka ovrhe svojih domova zbog drugog kredita koji su podignuti prije više od deset godina. Trustovi i serviseri hipotekarnih zajmova koji stoje iza ovih radnji kažu da su zajmovi neisplaćeni prije nekoliko godina.
Neki od tih vlasnika kuća kažu da nisu ni bili svjesni da imaju drugu hipoteku zbog zbunjujuće strukture kredita. Drugi su vjerovali da su im drugi zajmovi uračunati s prvom otplatom hipoteke ili da su im oprošteni. Obično kažu da godinama nisu dobivali izvode o svojim drugim kreditima dok su otplaćivali svoje prve hipoteke.
Sada im se govori da zajmovi ipak nisu mrtvi. Umjesto toga, oni su ono što kritičari nazivaju "zombi dug" — stari krediti s novim akcijama naplate.
Tržište stanova: Prodaja kuća na čekanju pada četvrti mjesec zaredom
Vijesti o hipotekarnim stopama: Najnovije federalno povećanje kamata navodi stručnjake na razmišljanje hoće li stope na hipotekarne kredite pasti za 'još godinu ili dvije'
Prvi put na tržištu nekretnina?: 15+ uvjeta za nekretnine koje biste trebali znati, od FICO do escrow
Trebam li platiti zombi dug?
Iako nijedna federalna vladina agencija ne prati broj postupaka ovrhe na drugim hipotekama, odvjetnici koji pomažu vlasnicima kuća kažu da su posljednjih godina porasle. Odvjetnici kažu da su mnogi zajmovi u vlasništvu kupaca problematičnih hipotekarnih kredita i da se sada traže jer su vrijednosti kuća porasle i u njima je više kapitala.
"Držali su ih, nisu komunicirali s zajmoprimcima", rekla je Andrea Bopp Stark, odvjetnica u bostonskom Nacionalnom centru za potrošačko pravo. “A onda odjednom izlaze iz okvira i prijete oduzimanjem imovine jer sada postoji vrijednost imovine. Oni mogu ovršiti nekretninu i zapravo dobiti nešto nakon što se otplate prve hipoteke.”
Odvjetnici vlasnika zajmova i tvrtki koje ih opslužuju tvrde da traže legitiman dug, bez obzira što zajmoprimac vjerovao. I kažu da postupaju zakonito kako bi to zatražili.
Kako se to dogodilo?
Sudski postupci sada se mogu pratiti do zadnjeg kraja stambenog buma početkom ovog stoljeća. Neki uključuju kreditne linije za kapital. Drugi proizlaze iz zajmova "80/20", u kojima bi kupci mogli uzeti prvi zajam koji pokriva oko 80% kupoprodajne cijene, a drugi zajam koji pokriva preostalih 20%.
Podjela zajmova omogućila je zajmoprimcima da izbjegnu velika predujma. Ali drugi zajmovi mogli bi nositi kamate od 9% ili više i balona plaćanja. Zaštitnici prava potrošača kažu da su zajmovi - mnogi potječu od zajmodavaca koji su u međuvremenu bili diskreditirani - uključivali predatorske uvjete i prodavali su se u zajednicama obojenih i siromašnijim četvrtima.
Porast broja ljudi koji kasne s otplatom hipoteke nakon početka Velike recesije uključio je i vlasnike kuća s drugim zajmovima. Bili su među ljudima koji su iskoristili savezne programe modificiranja zajmova, refinancirali ili proglasili bankrot kako bi zadržali svoje domove.
U nekim slučajevima, prvi krediti su modificirani, ali drugi nisu.
Koliko godina do oprosta duga?
Neke druge hipoteke u to su vrijeme bile "otpisane", što znači da je vjerovnik prestao tražiti isplatu. To ne znači da je kredit oprošten. Ali to je bio dojam mnogih vlasnika kuća, od kojih su neki očito krivo razumjeli strukturu kredita 80/20.
Drugi zajmoprimci kažu da su imali poteškoća s dobivanjem odgovora o svom drugom zajmu.
U području Miamija, pastor Carlos Mendez i njegova supruga Lisset Garcia potpisali su izmjenu svoje prve hipoteke 2012. godine, nakon što su financijske poteškoće rezultirale propuštenim uplatama i bankrotom. Par je kupio kuću u Hialeahu 2006. godine, dvije godine nakon što su stigli s Kube, i tamo odgajali svoje dvije kćeri.
Mendez je rekao da od banke nisu mogli dobiti odgovore o statusu svoje druge hipoteke i da im je na kraju rečeno da je dug poništen ili da će biti poništen.
Zatim su 2020. primili dokumentaciju o ovrsi od drugog vlasnika duga.
Njihov odvjetnik, Ricardo M. Corona, rekao je da im je rečeno da duguju 70,000 dolara zaostalih plaćanja plus 47,000 dolara glavnice. No rekao je da evidencija pokazuje da je zajam otplaćen 2013. i da vlasnici zajma nemaju pravo na isplatu kamata koje proizlaze iz godina kada par nije primao periodične izjave. Slučaj je u tijeku.
"Unatoč svemu, borimo se i vjerujemo pravdi, čuvamo vjeru u Boga, tako da možemo riješiti ovo i zadržati kuću", rekao je Mendez na španjolskom.
Drugi krediti su pakirani i prodani, neki više puta. Stranke koje stoje iza sudskih postupaka koji su sada pokrenuti radi prikupljanja novca često su investitori koji kupuju takozvane problematične hipotekarne kredite uz velike popuste, kažu zagovornici. Mnogi kupci duga su društva s ograničenom odgovornošću koja nisu regulirana na način na koji su to velike banke.
Tužitelj u tužbi protiv kuće Mendez i Garcia naveden je kao Wilmington Savings Fund Society, FSB, "ne u svom pojedinačnom svojstvu, već isključivo kao povjerenik za BCMB1 Trust."
Glasnogovornica Wilmingtona rekla je da djeluje kao povjerenik u ime mnogih zaklada i da nema "nikakve ovlasti u pogledu upravljanja nekretninama u portfelju". Napori da se pronađe netko tko je povezan s BCMB1 Trust da odgovori na pitanja nisu bili uspješni.
Neki ljudi koji se suočavaju s ovrhom podnijeli su vlastite tužbe pozivajući se na federalne zahtjeve koji se odnose na periodične izjave ili druge zakone o zaštiti potrošača. U Georgiji, žena koja se suočava s ovrhom tvrdila je na saveznom sudu da nikada nije primila periodične obavijesti o svojoj drugoj hipoteci ili obavijesti kada je prenesena na nove vlasnike, kao što je propisano saveznim zakonom. Slučaj je nagoden u lipnju pod povjerljivim uvjetima, prema sudskim podnescima.
Kako da se riješim zombi duga?
U New Yorku, Prophete je jedan od 13 tužitelja u saveznoj tužbi u kojoj se tvrdi da se hipotekarni dug traži nakon šestogodišnjeg roka zastare u New Yorku, što je rezultiralo kršenjem saveznog i državnog zakona.
"Mislim da je ono što ga čini tako pogubnim to što su ovo vlasnici kuća koji su naporno radili da postanu ažurni za svoje zajmove", rekla je Rachel Geballe, zamjenica direktora Brooklyn Legal Services, koja vodi spor s The Legal Aid Society. “Mislili su da se brinu za svoj dug.”
Optuženi u tom slučaju su kreditni serviser SN Servicing i odvjetnička tvrtka Richland and Falkowski, koja je zastupala hipotekarne zaklade uključene u sudske postupke, uključujući BCMB1 Trust, navodi se u tužbi. U sudskim podnescima tuženici osporavaju tužiteljevo tumačenje zastare, tvrde da su postupili ispravno i traže odbacivanje tužbe.
"Navodi u raznim postupcima ovrhe hipoteke su istiniti i ne dovode u zabludu niti obmanjuju", napisao je odvjetnik Daniel Richland u pismu sucu. "Naprotiv, navodi tužitelja su nevjerojatni i stoga zahtijevaju odbacivanje."
Autorica Associated Pressa Claudia Torrens i istraživačica Jennifer Farrar doprinijele su.
Ovaj članak izvorno se pojavio u SAD-u DANAS: Što je 'Zombie Debt?' Vlasnicima kuća prijeti ovrha starih hipoteka.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html