Ovaj je članak izvorno objavljen Bankrate.com.
Federalne rezerve povisile su kamatne stope sedmi put zaredom ove godine. Ovaj put, međutim, povećanje je manje: predsjednik Fed-a Jerome Powell najavio je povećanje stope saveznih fondova za pola boda 14. prosinca, što je niže od povećanja od tri četvrtine boda tijekom proteklih nekoliko sastanaka. Ipak, zadnji put je podigao stope za toliko u jednoj godini bilo je 1980-ih.
U pokušaju da obuzda bijesnu inflaciju, Fed je povećao kamatne stope za četvrtinu boda u ožujku 2022., a zatim za pola boda u svibnju. Još više ih je podigao u lipnju, po tri četvrtine postotnog boda — što je u to vrijeme bilo najveće povećanje kamatne stope Fed-a od 1994. — i nastavilo se isto u srpnju, rujnu i studenom.
Povećanja su osmišljena kako bi se ohladilo gospodarstvo koje je bilo u plamenu nakon oporavka od recesije uzrokovane koronavirusom 2020. Taj dramatičan oporavak uključio je užareno tržište nekretnina koje karakteriziraju rekordno visoke cijene kuća i mikroskopske razine zaliha.
Međutim, od kasnog ljeta tržište nekretnina pokazalo je znakove hlađenja, uz usporavanje aprecijacije na nacionalnoj razini i čak pad cijena na mnogim tržištima. A cijene kuća ne pokreću samo kamatne stope već i komplicirana mješavina čimbenika — pa je teško predvidjeti kako će Fedovi napori utjecati na tržište nekretnina.
"Stambena recesija je tu", kaže Marty Green, direktor hipotekarne pravne tvrtke Polunsky Beitel Green. "Sada je veliko pitanje koliko se brzo širi na ostatak gospodarstva."
Više stope predstavljaju izazov i za kupce nekretnina, koji se moraju nositi s većim mjesečnim plaćanjima, i za prodavače, koji imaju manju potražnju i/ili niže ponude za svoje domove.
"Kumulativni učinak ovog naglog porasta stopa ohladio je tržište nekretnina i uzrokovao usporavanje gospodarstva, ali nije učinio mnogo za smanjenje inflacije", kaže Greg McBride, CFA, glavni financijski analitičar Bankratea.
Kako Fed utječe na stope hipoteka
Korištenje električnih romobila ističe Federal Reserve ne postavlja hipotekarne stope, a odluke središnje banke ne pomiču hipoteke tako izravno kao što to čine drugi proizvodi, kao što su štedni računi i CD stope. Umjesto toga, hipotekarne stope obično se kreću u korak s prinosima na 10-godišnje državne obveznice.
Ipak, Fedovo ponašanje daje opći ton hipotekarnih stopa. Hipotekarni zajmodavci i investitori pomno promatraju središnju banku, a pokušaji hipotekarnog tržišta da protumači Fedove postupke utječu na to koliko plaćate za svoj stambeni kredit.
Prosinačko povećanje kamata bilo je sedmo povećanje u 2022. godine u kojoj su hipotekarne stope divlje oscilirale od 3.4 posto u siječnju pa sve do 7.12 posto u listopadu prije nego što se ponovno polako spustio. “Takva povećanja umanjuju dostupnost kupnje, čineći još težom za niže prihode i kupci koji prvi put dolaze za kupnju kuće”, kaže Clare Losey, pomoćnica ekonomista u Istraživačkom centru za nekretnine u Teksasu na Sveučilištu Texas A&M.
Koliko stope hipoteka utječu na potražnju za stanovima?
Nema sumnje da su rekordno niske stope na hipotekarne kredite pomogle potaknuti procvat stambenih nekretnina 2020. i 2021. Neki misle da je to bio najvažniji čimbenik koji je gurao tržište stambenih nekretnina u pretjerani pogon.
Sada kada su stope porasle više nego što su bile u dva desetljeća, kako će to utjecati na prodaju i cijene kuća? "Hipotekarne stope [su] uzrokovale da se aktivnosti refinanciranja učinkovito zaustave, a aktivnost kupnje stanova značajno uspori", kaže Mike Fratantoni, glavni ekonomist Udruge hipotekarnih bankara. Ne samo da je prodaja usporena, nego ekonomisti očekuju pad cijena bilo gdje od nekoliko postotnih bodova do više od 20 posto.
Ipak, dugoročno gledano, cijene kuća i prodaja kuća obično su otporne na rastuće stope hipotekarnih kredita, kažu ekonomisti za stambenu problematiku. To je zato što pojedinačni životni događaji koji potiču kupnju kuće - rođenje djeteta, brak, promjena posla - ne odgovaraju uvijek prikladno ciklusima hipotekarnih stopa.
Povijest to potvrđuje. U 1980-ima, hipotekarne stope su skočile čak do 18 posto, ali Amerikanci su i dalje kupovali kuće. U 1990-ima stope od 8 do 9 posto bile su uobičajene, a Amerikanci su nastavili grabiti domove. Tijekom stambeni balon od 2004. do 2007. hipotekarne stope bile su više nego danas — a cijene su skočile.
Dakle, trenutno usporavanje može biti više od pregrijanog tržišta povratak u normalu nego signal an incipient crash. "Kombinacija povišenih hipotekarnih stopa i strmog rasta cijena kuća tijekom posljednjih nekoliko godina uvelike je smanjila dostupnost", kaže Fratantoni. "Volatilnost vidljiva u stopama hipotekarnih kredita trebala bi se smanjiti kada inflacija počne usporavati i dođe do vrhunske stope za ovaj ciklus povećanja."
Za sada, međutim, tržište nekretnina ostaje teško za kupce. „Stambeni sektor je najosjetljiviji na promjene kamatne politike Federalnih rezervi i doživljava najneposrednije učinke“, kaže glavni ekonomist NAR-a Lawrence Yun. "Slaba prodaja kuća odražava ovogodišnje eskalacije hipotekarnih stopa."
Yun kaže prosjek mjesečna otplata hipoteke skočio je 28 posto tijekom prošle godine, mali šok od naljepnica koji će sigurno odjeknuti u stambenoj ekonomiji. “Očekujem da će tempo rasta cijena usporiti kako se potražnja hladi i kako se ponuda donekle poboljšava zbog veće izgradnje kuća”, kaže.
Zapravo, Nacionalna udruga trgovaca nekretninama (NAR) kaže da stiska nekretnina već popušta kako potražnja opada. Inventar kuća za prodaju porastao je na a Zaliha za 3.3 mjeseca u listopadu, u usporedbi s rekordno niskom opskrbom u 1.6 mjeseci u siječnju.
Sljedeći koraci za zajmoprimce
Evo nekoliko savjeta kako se nositi s klimom rastućih kamatnih stopa:
Kupujte u potrazi za hipotekom. Pametna kupovina može vam pomoći pronaći stopu bolju od prosječne. Uz usporavanje rasta refinanciranja, zajmodavci su željni vašeg poslovanja. "Provođenje internetskog pretraživanja može uštedjeti tisuće dolara pronalaženjem zajmodavaca koji nude nižu stopu i konkurentnije naknade", kaže McBride.
Budite oprezni s oružjem. Hipoteke s podesivom stopom postaju sve primamljiviji, ali McBride kaže da bi se dužnici trebali kloniti. "Nemojte upasti u zamku korištenja hipoteke s podesivom kamatnom stopom kao krila pristupačnosti", kaže McBride. “Malo je načina za uštedu unaprijed, u prosjeku samo pola postotnog boda za prvih pet godina, ali rizik od viših stopa u budućim godinama je velik. Novi prilagodljivi hipotekarni proizvodi strukturirani su tako da se mijenjaju svakih šest mjeseci, a ne svakih 12 mjeseci, što je prije bila norma.”
Razmotrite HELOC. Dok refinanciranje hipoteke je na izdisaju, mnogi se vlasnici kuća okreću kreditnim linijama za kapitalne nekretnine (HELOC) za prisluškivanje domaćeg kapitala.
Ova je priča izvorno predstavljena na Fortune.com
Više od Fortune:
Ljudi koji su preskočili cijepljenje protiv COVID-a izloženi su većem riziku od prometnih nesreća
Elon Musk kaže da mi je to što su ga obožavatelji Davea Chapellea izviždali 'bilo prvi put u stvarnom životu', sugerirajući da je svjestan izazivanja reakcije
Generacija Z i mladi milenijalci pronašli su novi način da si priušte luksuzne torbice i satove – život s mamom i tatom
Pravi grijeh Meghan Markle koji britanska javnost ne može oprostiti – a Amerikanci ga ne mogu razumjeti
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html