Bliže se američki izbori na sredini mandata. I izbori imaju posljedice na stambeno tržište, prema novom izvješću investicijske banke Cowen.
U izvješću Jareta Seiberga iz Cowena navodi se da će izbori 8. studenog odrediti koja će stranka kontrolirati Zastupnički dom i Senat sljedeće dvije godine.
A rezultat će tada utjecati na brojna pitanja vezana uz politiku financiranja stambenog prostora, rekao je.
Porezni kredit za prvog kupca je nestao
Pod pretpostavkom da će republikanci "barem steći kontrolu nad Predstavničkim domom", napisao je Seiberg, to vjerojatno znači ne porezni kredit za prvog kupca.
Porezna olakšica trebala je, kroz reviziju poreznog zakona Uprave za unutarnje prihode, dati kupcima koji prvi put kupuju kuću do $15,000 u povratnim saveznim poreznim kreditima. Demokrati su pokušali proći poreznu olakšicu prošle godine kroz takozvani zakon o pomirenju, primijetio je Seiberg. Ali novi prijedlog zakona o pomirenju nije vjerojatan, dodao je.
Malo je vjerojatno da će dobiti sredstva za smještaj za rehabilitaciju
Izvorni paket pomirenja imao je još jednu veliku komponentu stambenog zbrinjavanja — smještaj za rehabilitaciju.
Paket je imao namjenski milijardu sredstava za izgradnju, renoviranje ili kupnju pristupačnog javnog stambenog prostora, istaknuo je Seiberg, što bi pomoglo u najmu stanova. "Teško je vidjeti kako će ovo proći pokraj GOP Housea", primijetio je.
Nema reformi za Fannie i Freddie
Fannie Mae
FNMA,
i Freddie Mac
FMCC,
vjerojatno će ostati pod nadzorom vlade, bez obzira na ishod izbora, napisao je Seiberg.
Fannie i Freddie su hipotekarne tvrtke koje podržavaju savezne države i koje je osnovao Kongres. Oni kupuju i jamče hipoteke izdane preko zajmodavaca, poput banaka
KBE,
i fintech tvrtke. Zatim drže hipoteke ili ih prodaju kao vrijednosne papire na sekundarnom tržištu.
Oni su pod izravnim nadzorom federalne vlade. Vlada je preuzela kontrolu nad njima i stavila ih pod nadzor Savezne agencije za financiranje stambenih nekretnina 2008., kad se tržište nekretnina počelo topiti zbog drugorazrednih kredita.
Trumpova administracija je imala htio uzeti Fannie i Freddieja iz državnog nadzora. Ali nemojte očekivati da će se to dogoditi u skorije vrijeme, napisao je Seiberg, i bez obzira na to tko pobijedi.
“Pitanje je politički sporno. Podijelio je demokrate i republikance. Ne vidimo dvostranačko rješenje”, istaknuo je. "Ono što bi se moglo dogoditi je više razgovora o regulatornim reformama, iako nam je teško vidjeti akciju do nakon izbora 2024."
Očekujte smanjenje FHFA premija
Bez obzira na to tko pobijedi, očekujte niže premije za potencijalne hipotekarne zajmoprimce, rekao je Seiberg.
Ako potencijalni vlasnik kuće ima niži kreditni rezultat ili manji iznos novca ušteđen za predujam, može uzeti FHA zajam umjesto uobičajenog. Ali FHA zajmovi dolaze s premija hipotekarnog osiguranja, što je dodatno plaćanje koje će vlasnici kuća izvršiti kako bi osigurali zajam.
Premija je dvostruka: trošak unaprijed i godišnja uplata.
FHA zajmoprimci trenutno platiti 0.80% godišnje u godišnjim premijama, prema web stranici agencije, za zajmove manje ili jednake 625,000 USD i početnu uplatu od 5% ili više.
Ako se smanji stopa premije hipotekarnog osiguranja, to bi moglo uštedjeti vlasniku kuće tisuće dolara u jednoj godini ako kupuje novi dom ili refinancira.
Za dom od 150,000 dolara, premija je 1,200 dolara godišnje (ili 100 dolara mjesečno).
“Predsjednik Biden već ima svog povjerenika [Savezne stambene uprave] i tajnika [Stambeni i urbani razvoj] na mjestu. To je razlog zašto čak ni pregled GOP-a ne bi trebao spriječiti Team Bidena da smanji FHA premije,” rekao je Seiberg.
"Još uvijek očekujemo smanjenje od 25 baznih bodova na početnu naknadu i 25 baznih bodova na godišnju naknadu", dodao je.
Kaos u Uredu za financijsku zaštitu potrošača
Sredinom listopada savezni prizivni sud rekao je da je Consumer Financial Protection Bureau, agencija za financijski nadzor, bila protuustavna zbog svog financiranja.
Ako se Vrhovni sud složi, to bi moglo dovesti do Pravilo kvalificirane hipoteke, i revidirani Zakon o postupku namirenja nekretnina (RESPA), obje su poništene, rekao je Seiberg.
Prema Urban Instituteu, pravilo QM-a stvorio je CFPB koji postavlja standarde za zajmodavce i investitore, tako da mogu zaštititi se od tužbe zajmoprimaca koji tvrde da su dobili kredit koji nisu mogli vratiti.
RESPA zabranjuje stvari poput mita za poslovne preporuke, dogovore o nezarađenim naknadama i tako dalje, što je u interesu potrošača.
A "to bi moglo stvoriti regulatorni kaos jer zajmodavci neće biti sigurni koja pravila trebaju slijediti", naglasio je. Tijekom godišnje konferencije Udruge hipotekarnih banaka u Nashvilleu, Tenn., ovo je pitanje istaknuto kao važno za zajmodavce.
Ako su pravila prometa nejasna, potrošači bi mogli češće tužiti zajmodavce zbog predatorskog ili neetičkog ponašanja, pa bi se zajmodavci mogli suočiti s povećanom zakonskom odgovornošću, primijetio je Seiberg.
"Rješenje bi bilo da Kongres odobri financiranje agencije", dodao je, "koja bi zatim mogla ratificirati svoje prethodne radnje."
Ako bi GOP preuzeo kontrolu samo nad Zastupničkim domom, takav bi potez mogao postati kompliciran za izvođenje, "jer bi republikanci mogli odbiti financirati agenciju ili je nedovoljno financirati", rekao je Seiberg. "To bi moglo stvoriti sukob s Bidenom, koji bi mogao odbiti sve osim potpunog financiranja."
Imate li razmišljanja o tržištu nekretnina? Pišite novinarki MarketWatch Aarthi Swaminathan na [e-pošta zaštićena]
Izvor: https://www.marketwatch.com/story/the-midterm-elections-are-coming-heres-what-that-means-for-the-us-housing-market-11667059425?siteid=yhoof2&yptr=yahoo