Što se događa s cijenama kuća? Hipotekarne stope, ograničena ponuda čimbenici su

Cijene nekretnina omekšavaju na većini tržišta diljem zemlje.

Ipak, cijene kuća i dalje su više u usporedbi s prošlom godinom i malo je vjerojatno da će pasti previše strmo.

Nagli porast hipotekarnih stopa u posljednjih nekoliko mjeseci učinio je stanove skupljima za svakoga tko treba kredit. Iako se zbog toga neki kupci povlače, a neki prodavači snižavaju ono što traže, snažna potražnja i ograničena ponuda podupiru cijene.

U nedavnim se izvješćima koriste mjesečne usporedbe zbog oštrog preokreta u nekoć vrućem procvatu stanogradnje potaknutom pandemijom. Stoga promjene mogu djelovati dramatično.

Black Knight, tvrtka za softver za nekretnine, podatke i analitiku, izvijestila je o padu drugi mjesec zaredom u kolovozu, s padom cijena od 0.98% u odnosu na srpanj. Izvijestio je o naviše revidiranih 1.05% mjesečni pad u srpnju. Sve zajedno, ovo predstavlja najveći mjesečni pad u više od 13 godina i osmi najveći od barem ranih 1990-ih, rekao je Black Knight.

"Bilo koji od njih bio bi najveći jednomjesečni pad cijena od siječnja 2009. - zajedno predstavljaju dva uzastopna mjeseca značajnog povlačenja nakon više od dvije godine rekordnog rasta", Ben Graboske, predsjednik Black Knighta za podatke i analitiku , piše u izvješću.

" samo mjeseci sa značajno većim jednomjesečnim padom cijena nego što smo vidjeli u srpnju i kolovozu bili su zimi 2008., nakon bankrota Lehman Brothersa i kasnije financijske krize,” dodao je.

Unatoč svim ovim čimbenicima, važno je zapamtiti da su nekretnine također pod snažnim utjecajem lokalnih gospodarskih sila. I to je sezonski. Obitelji obično kupuju veće, skuplje domove u proljeće i ljeto, kako bi se mogli seliti između školskih godina. To diže cijene na više. Manje, jeftinije kuće obično se prodaju u jesen i zimu, spuštajući cijene niže. Zbog toga se cijene kuća obično uspoređuju iz godine u godinu kako bi se dobilo najtočnije očitanje.

Prosječna cijena kuće sada je oko 2%, ili 8,800 dolara, niža od vrhunca u lipnju od 438,000 dolara. Black Knight izvješćuje da su cijene izvan svojih vrhunaca na 97 od 100 najvećih američkih tržišta, ali su još uvijek otprilike 40% više nego što su bile 2019., prije pandemije.

Ali stopa rasta se hladi. Ovaj tjedan CoreLogic je izvijestio da su cijene kuća u kolovozu bile 13.5% više nego u istom mjesecu prethodne godine. To je najniža godišnja stopa aprecijacije od travnja 2021., navodi se u izvješću. To djelomično odražava smanjenje potražnje kupaca zbog viših hipotekarnih stopa. CoreLogic očekuje da će se ova godišnja povećanja nastaviti smanjivati, ali će i dalje pokazati dobitak od 3.2% do kolovoza sljedeće godine.

Nacionalna udruga posrednika nekretninama, u svom Izvješće o prodaji kuća u kolovozu, pokazalo je da je srednja cijena postojećeg doma porasla 7.7% u odnosu na prethodnu godinu. Usporedite to s godišnjim porastom od 15% samo prošlog svibnja. Srednja vrijednost često je iskrivljena vrstama kuća koje se prodaju. Nakon procvata prodaje luksuznih kuća tijekom pandemije, prodaja skupljih kuća pala je u kolovozu. To bi moglo objasniti barem dio manjeg godišnjeg dobitka.

Realtors su, međutim, primijetili da dok cijene kuća tradicionalno padaju od srpnja do kolovoza, ove su godine pale tri puta brže od uobičajenog.

Određena tržišta omekšavaju brže od drugih. Neka od tržišta koja bilježe najveći pad neka su od nekada najskupljih, poput San Josea, San Francisca i Seattlea, prema Black Knightu. Ta su tržišta najviše pogođena rastućim stopama hipoteka jer su si u početku bile tako nepriuštive.

Ostala tržišta koja bilježe veliki pad su ona koja su zabilježila najveći skok potražnje tijekom pandemije, poput Phoenixa i Las Vegasa. S mogućnošću rada s bilo kojeg mjesta, ljudi su hrlili na ova relativno pristupačnija tržišta gdje je klima možda bila povoljnija. Taj porast potražnje potaknuo je cijene.

Veliki porast cijena se zadržava na tržištima Floride, na kojima je i dalje velika potražnja zbog prelaska mnogih tehnoloških radnika iz Silicijske doline u Sunčev pojas tijekom pandemije.

Malo je vjerojatno da će cijene kuća dramatično pasti kao što su padale tijekom Velike recesije uzrokovane financijskom krizom jer je potražnja mnogo veća od ponude.

Prije pandemije zalihe su bile niske zbog desetljeća nedovoljne izgradnje nakon Velike recesije. Burna kupnja stanova tijekom pandemije samo je pogoršala tu nestašicu. Ta neuravnoteženost ponude i potražnje bila je ono što je gurnulo cijene kuća za više od 40% više u samo dvije godine.

Manje je i prodavača. Oni vide slabljenje tržišta i neki ne žele za svoj dom dobiti manje nego što smatraju da zaslužuje.

“Upravo sada, potencijalni prodavači ne samo da se suočavaju s padom potražnje i nižim cijenama zbog naglo viših kamatnih stopa, već ih sve više destimulira da odustanu od svojih povijesno niskih hipotekarnih kredita u ovom okruženju. Neki možda čekaju tržište da vide hoće li se potražnja – i cijene – vratiti na proljeće,” rekao je Graboske.

Postoji oko tri mjeseca ponude na postojećem domaćem tržištu, što je otprilike polovica onoga što se smatra uravnoteženim tržištem. Na tržištu novih domova postoji veća ponuda, ali nova gradnja ima veću cijenu, a kupci se danas bore s višim stopama hipoteka. Priuštivost je još uvijek na jednoj od najgorih razina u povijesti, unatoč blagom smanjenju cijena.

Čini se da se većina stručnjaka slaže da ovo nije "normalno" tržište nekretnina ili čak normalna korekcija cijena. Inflacija, globalna gospodarska neizvjesnost, rastuće stope hipoteka i još uvijek mala ponuda domova za prodaju opterećuju potencijalne kupce. Ostaje za vidjeti koliko će se povući i koliko će to povlačenje ohladiti cijene.