Gdje će cijene pasti? I zašto?

Ključni za poneti

• Morgan Stanley je predvidio pad cijena nekretnina od 10% od lipnja 2022. do 2024. To je u skladu s povećanjem cijena od 45% koje je američko tržište nekretnina zabilježilo između prosinca 2019. i lipnja 2022.
• Neka tržišta već pokazuju značajan pad cijena, a na vrhu liste su metropole poput San Francisca, Seattlea i San Diega.
• Iako će cijene kuća vjerojatno pasti, potražnja za stanovima uzrokovana stalnom nestašicom u Americi vjerojatno će potaknuti kataklizmične gubitke za vlasnike kuća. Vjerojatno ne gledamo na situaciju iz 2008. godine.

Između lipnja 2022. i kraja 2024. stručnjaci Morgan Stanleyja predviđaju pad prosječnih nacionalnih cijena stanova za oko 10%. Na prvi pogled ove brojke mogu djelovati zabrinjavajuće, ali važno je uzeti u obzir kontekst.

Prvo, ova razina hlađenja tržišta ne znači nužno "krah". Obično, kada vidimo pad tržišta nekretnina, očekujemo da ćemo vidjeti smanjenje cijena od najmanje 20%. Ovo nije ni blizu onoga što stručnjaci trenutno predviđaju - osim ako ne uđemo u duboku, mračnu recesiju koja izaziva visoke stope nezaposlenosti. Čak ni tada vjerojatno ne bi bilo tako loše kao 2008.

Postoji nekoliko čimbenika koji štite tržište od slobodnog pada. Uzmimo ih u obzir prije nego pregledamo gradove koji su najteže pogođeni.

Tržište je bilo u neodrživom usponu dvije godine

Vrijednosti kuća vrtoglavo su porasle od početka pandemije. Od prosinca 2019. do lipnja 2022. cijene su porasle 45%. Čak i nakon uračunavanja nedavnih padova cijena, cijene kuća porasle su 38% od ožujka 2020. Ova razina rasta bila je bez presedana i neodrživa. U nekom trenutku je morao usporiti.

Činjenica da je bio neodrživ jedan je od samih razloga zašto se usporava. Tržište stanova znatno je nadmašilo rast plaća, pa iako smo usred nedostatka stanova, daleko manje ljudi si može priuštiti stvarnu kupnju.

Nestašica stambenog prostora u Americi se ne poboljšava

Pozadina ovoga je da je Amerika, i bila je, usred nedostatka stambenog prostora – čak i prije pandemije. Kako bi riješili ovaj problem, stručnjaci u Freddie Macu i Up for Growth nedavno su 2021. procijenili da je Americi potrebno 3.8 milijuna novih domova. Ako pitate Nacionalnu udrugu trgovaca nekretninama, taj bi broj mogao biti bliži 7 milijuna novih domova.

Ipak, nova gradnja usporava. Broj započetih kuća pao je za 8.8% na godišnjoj razini između listopada 2021. i listopada 2022., a zahtjevi za dozvole za novogradnju smanjili su se za 10.1% u istom razdoblju.

TryqO Q.aijevom kompletu za napuhavanje | Q.ai – Forbesova tvrtka

To znači da svako smanjenje cijena kuća tijekom sljedeće godine vjerojatno ima donju granicu. Dok manje ljudi koji žele kupovati to može zbog visokih cijena, nadamo se da će nedostatak ponude spriječiti da ponuda uvelike nadmaši potražnju.

Rezultat ove jednadžbe nije lijep za iznajmljivače – od kojih četvrtina već plaća više od 50% svojih prihoda trenutnom stanodavcu. Cijene kuća možda neće pasti do razine da si ti ljudi mogu priuštiti kupnju.

Ali za vlasnike kuća to može pružiti malo jamstvo da nisu toliko izloženi riziku od gubitka doma. Čak i tijekom proteklih nekoliko mjeseci kada su cijene nekretnina počele padati na većini tržišta, stope ovrhe još uvijek nisu dosegle razinu prije pandemije. A tržišne okolnosti zbog kojih su mnogi završili naglavačke sa svojim hipotekama 2008. danas nisu prisutne.

Gdje cijene stanova najbrže padaju?

To ne znači da cijene kuća uopće neće pasti. Zapravo, prema S&P Case-Shiller indeksu, vrijednosti kuća pale su za 2.6% između lipnja i rujna 2022. I dalje su porasle za 7.81% u odnosu na prošlu godinu, ali isječak kratkoročnog pada bili zapaženi.

Većina metro područja za koja S&P smatra da su doživjela pad tijekom tromjesečnog vremenskog razdoblja 2022., ali ovi su gradovi zabilježili najveće padove:

• San Francisco: – 10.36%
• Seattle: – 9.55%
• San Diego: – 7.24%
• Los Angeles: – 5.61%
• Denver: – 5.60%
• Dallas: – 4.34%
• Portland: – 4.25%
• Las Vegas: – 3.69%

Od dva metroa koji su još uvijek imali povećanja cijena tijekom tromjesečnog razdoblja, svi su vidjeli pad cijena od kolovoza do rujna 2022.

Zašto cijene u tim gradovima brže padaju?

Najbolja studija slučaja može biti tržište koje je doživjelo najveći pad cijena: San Francisco.

Tržište San Francisca suočava se s istim problemima kao i ostatak zemlje: nedostupne cijene kuća i visoke (iako nešto niže u studenom) kamatne stope. Najveća razlika je u tome što je San Francisco morao još pasti.

San Francisco već dugo ima jedno od najskupljih tržišta nekretnina u zemlji. Neke od najviših cijena u zemlji imaju najviše pada.

Osobito je San Francisco doživio masovni egzodus od početka pandemije, a okrug je izgubio oko 6.7% stanovništva samo između srpnja 2020. i srpnja 2021. Jedno objašnjenje za to je kako je sve više radnih mjesta postalo udaljeno počevši od ožujka 2020., tehnološki radnici – koji su jako koncentrirani u ovoj regiji – iskoristili su neke od najvećih prilika za rad od kuće.

I zašto plaćati kuću na jednom od najskupljih tržišta nekretnina u zemlji kada možete živjeti i raditi bilo gdje drugdje?

Dok se neki radnici vraćaju u područje Baya jer neke tvrtke uklanjaju fleksibilne mogućnosti rada, učinci masovnih radnih migracija na daljinu još uvijek su ostavili značajan trag na gradskom tržištu nekretnina.

Ostali gradovi na popisu, od Seattlea do DC-a, iskusili su slične pojave, iako je situacija na svakom tržištu djelomično jedinstvena.

Na primjer, cijene kuća u New Yorku su pale, ali ne toliko kao one u San Franciscu. Tvrtke sa sjedištem u New Yorku uvele su politiku obveznog povratka u ured, što je prisililo više ljudi da se vrate u grad. To bi mogao biti djelomični razlog za blaži pad cijene u usporedbi sa San Franciscom.

Dno crta

Tržište nekretnina vjerojatno će izgubiti vrijednost do 2024., ali to je više korekcija tržišta nego slom tržišta. Budući da Amerika ima manjak stanova, potražnja će vjerojatno spriječiti da cijene kuća padnu u zaborav.

Na kraju, ovo je vjerojatno pozitivna stvar što se tiče inflacije, ali to ne znači da dolazi bez malo boli. Kako biste pouzdano ulagali čak i na tržištima pod negativnim utjecajem i ostali likvidni koliko je potrebno da uskočite u svoju kuću iz snova, razmislite o Q.aijevom Komplet za zaštitu od napuhavanja. Ovi investicijski kompleti iskorištavaju snagu umjetne inteligencije kako bi vam pomogli zaštititi se od učinaka inflacije na vaš portfelj i pretražiti tržišta u potrazi za najboljim ulaganjima za sve vrste tolerancija rizika i ekonomskih situacija.

Preuzmite Q.ai danas za pristup strategijama ulaganja koje pokreće AI. Kada položite 100 USD, na vaš račun ćemo dodati dodatnih 100 USD.