Gdje Nekretnine

Malo je sumnje da će dokle god Federalne rezerve (Fed) ostaju predane svojoj politici pooštravanja protiv inflacije, nekretnine – prodaja, kao i izgradnja i cijene – i dalje patiti od rastućih hipotekarnih stopa. Ali to nije cijela priča. Unakrsne struje će ući u stambenu jednadžbu jer ljudi sve više vide nekretnine kao način da zaštite svoje bogatstvo od loših učinaka inflacije na dionice, obveznice i druge financijske instrumente.

Do sada je većina pritiska bila na negativnu stranu knjige nekretnina. Otkako je Fed prošlog ožujka počeo podizati kamatne stope, prosječna stopa na 30-godišnju hipoteku s fiksnom kamatnom stopom porasla je, iako neravnomjerno, s 2.8% na više od 6.0%. Budući da je ovaj potez više nego udvostručio troškove podupiranja hipoteke, nije ni čudo da je kupnja patila. Prodaja novih domova, prema podacima Ministarstva trgovine, pala je za 39% u odnosu na vrhunce prošlog siječnja do srpnja, najnovijeg razdoblja za koje su podaci dostupni. Uslijedila je gradnja. Početak izgradnje novih domova na nacionalnoj razini pao je za 19% u odnosu na najviši nivo u veljači prošle godine. Cijene kuća također su omekšale. Srednja cijena postojeće kuće prodane u Sjedinjenim Državama pala je 2.2%, prema Nacionalnoj udruzi trgovaca nekretninama (NAR), sa 420,000 USD u lipnju na 410,600 USD prošlog srpnja, najnovijeg razdoblja za koje udruga nudi brojku.

Fed obećava da će povećati ovaj nepovoljan pritisak u narednim mjesecima. Predsjednik Jerome Powell, razumljivo, odbio je točno reći koliko daleko i koliko brzo namjerava povećati kamatne stope, ali se obvezao nastaviti s takvim koracima koliko god je potrebno da se inflacija stavi pod kontrolu. Ukoliko se naciji ne posreći i inflacija ne splasne sama od sebe, morat će učiniti puno više nego što je do sada. Uzmite u obzir da s inflacijom od 7-8% i jednogodišnjim kamatama od 1-3%, zajmoprimci otplaćuju zajam dolarima koji su izgubili znatno više u stvarnoj kupovnoj moći od kamate koju daju zajmodavcu. To jedva da pomaže u zaustavljanju toka zahtjeva za kreditima koji uzrokuju inflaciju.

No čak i dok vjerojatne akcije Fed-a podižu troškove hipoteka i u skladu s tim pojačavaju negativne utjecaje na stanovanje, želja da se zaštiti od inflacije nekretninama sve će više dolaziti u obzir. Ljudi će učiniti sve što mogu da kupe, usprkos porastu troškova, jer će vlasništvo nad kućom, bilo izravno ili podržano hipotekom s fiksnom kamatnom stopom, stabilizirati jedan važan dio kućnih budžeta, veliki mamac u okruženju kada inflacija raste. ostali životni troškovi. Štoviše, nekretnine će vjerojatno rasti barem u tandemu s općom stopom inflacije, čineći ih privlačnijim skladištem bogatstva od recimo obveznica, čije će cijene padati sa svakim povećanjem kamata i dionica koje će pretrpjeti pad nepovoljan izračun vrednovanja zbog rastućih kamatnih stopa kao i neizbježne neizvjesnosti izazvane općim pritiscima na cijene.

Te su sile zasigurno prevladale tijekom posljednje velike inflacije u 1970-im i 1980-im godinama. Između 1970. i 1990. indeks potrošačkih cijena u ovoj zemlji u prosjeku je rastao 6.2 posto godišnje. Stope fiksnih hipoteka porasle su s oko 7.3 posto 1970. na više od 13 posto do 1985., podižući troškove podupiranja hipoteke za gotovo 80 posto. Za one koji su u cijelosti posjedovali svoje kuće ili su im hipotekarne stope bile zaključane, to nije značilo ništa, ali je bilo važno potencijalnim kupcima. Ipak, usprkos značajnom rastućim stopama hipotekarnih kredita nametnutih pri kupnji, srednja cijena kuće prodane u Sjedinjenim Državama porasla je u to vrijeme s 23,900 125,000 USD na 8.6 2.4 USD, što je povećanje od XNUMX posto godišnje i povrat ulaganja od XNUMX postotna boda godišnje. godine više od inflacije i bolje od većine drugih vozila dostupnih ulagačima.

Naravno, rastući troškovi hipoteka tijekom tog vremena ograničavali su kupce koji traže zaštitu od inflacije nekretnina, a oni će to činiti u sadašnjem okruženju. Ali umjesto da jednostavno otjera ljude, povijest sugerira da će kupci vjerojatno smanjiti distribuciju cijena. Proračunsko ograničenje nametnuto rastućim troškovima financiranja natjerat će ljude da ne odu, nego da se zadovolje s manje kuće na možda manje raskošnoj lokaciji. Taj je učinak već vidljiv u podacima Ministarstva trgovine. Prošlog prosinca, kada su hipotekarne stope još uvijek bile niske, a zabrinutost zbog inflacije tek nicala, dogodio se neproporcionalan broj prodaja na višem kraju distribucije cijena. Iako je srednja cijena kuće koju je pratio NAR iznosila oko 360,000 USD, jedna trećina kupnje kuća u cijeloj zemlji dogodila se za više od 500,000 USD. Samo 29% nacionalnih kupnji dogodilo se po cijenama blizu medijana. S porastom kamatnih stopa na hipotekarne kredite došlo je do pada distribucije cijena. U srpnju se oko 83% kupnji dogodilo po cijenama bliskim oko srednje cijene.

Ovaj početni obrazac vjerojatno će postati ekstremniji kasnije ove godine iu 2023. Mogao bi se produžiti dulje u ne tako nevjerojatnom slučaju da inflacija potraje. Prodaja po najvišim cijenama bez sumnje će se održati. Priuštivost znači manje onima koji kupuju u tom rasponu, dok ti isti ljudi imaju snažnu potrebu zaštititi bogatstvo od gubitaka na financijskim tržištima i od drugih razaranja inflacije. Ostali koji su nekoć mogli doseći zbog niskih hipotekarnih stopa trgovat će prema dolje prema srednjoj cijeni, dok će oni koji su uvijek morali kupovati na nižem kraju distribucije cijena biti prisiljeni napustiti tržište. Negativni pritisci će ograničiti prodaju i izgradnju i zadržati rast cijena, ali manje nego što bi se moglo sugerirati jednostavnim pogledom samo na troškove financiranja.