Prodaja postojećih kuća, koje čine većinu tržišta, neočekivano je pala za 7% u veljači u odnosu na mjesec ranije, budući da je prosječna 30-godišnja stopa hipoteke porasla na oko 4.1% u veljači s 3.6% u siječnju, prema Bankrateu. Ekonomisti upozoravaju da je to tek početak, jer Federalne rezerve počinju pooštravati monetarnu politiku. Potražnja za stambenim zgradama zaostaje za stopama hipoteka za dva do tri mjeseca, kaže Aneta Markowska, glavna ekonomistica Jefferiesa.
"U krajnjoj liniji, ovo je sektor gospodarstva koji je najosjetljiviji na kamatne stope, i vjerojatno će se boriti" u prvoj polovici godine, kaže Markowska. Ian Shepherdson, glavni ekonomist u Pantheon Macroeconomics, ističe da su zahtjevi za hipotekom već pali za više od 10% u odnosu na njihov vrhunac; kaže da će takve prijave vjerojatno znatno više pasti u drugom tromjesečju. “Tržište se okreće prema dolje; očekujte trajno slabljenje”, kaže Shepherdson.
Ekonomija
Novije kolumne i izvještavanje Lise Beilfuss
Upozorenja Wall Streeta su opravdana, s obzirom na problem inflacije koji je Fed tek počeo rješavati. Predsjednik FED-a Jerome Powell predloženo u govoru ponedjeljak da je središnja banka spremna podići kamatne stope u koracima od pola boda - možda čim se sastane u svibnju i možda znatno iznad takozvane neutralne stope koja predstavlja pravedno gospodarstvo. Iako će stambeni prostori bez sumnje omekšati kako kamatne stope rastu, postoji nekoliko razloga, osim demografije i trenda rada od kuće, da se kladimo da se ovaj put drži bolje od prošlih ciklusa pooštravanja.
Najprije razmislite o čemu se bavi Roberto Perli, šef globalne politike
Piper sandler
,
kaže o Powellovu "nepogrešivo jastrebovom" tonu, unatoč svim novim ekonomskim podacima u vrijeme kada je javno govorio. Glasači svih rasa ne vole inflaciju, a političari vjerojatno daju do znanja Powellu, kaže Perli. "Politički vjetrovi mogu se brzo promijeniti ako pooštravanje Fed-a uspori gospodarstvo", dodaje. "Nemamo sumnje da bi Powell reagirao na tu situaciju, baš kao što sada odgovara na suprotno." Drugim riječima, Powellov lavež može biti gori od njegovog ugriza.
To ne znači da je oštro usporavanje stambene ekonomije dobar kompromis za niže hipotekarne stope. Jednostavno se želi reći da bi se Fed mogao odlučiti za zaštitu rasta na račun dovođenja inflacije potrošačkih cijena – koja sada iznosi 7.9% – na dosegnutu udaljenost od ciljanih 2%.
Mnogi se klade na to. Investitori nastavljaju ulagati novac u stambene objekte, unatoč rastućim makro rizicima, kaže Rick Palacios, direktor ili istraživač u John Burns Real Estate Consulting. U posljednjem tromjesečju kupnje ulagača porasle su za 42% u odnosu na godinu ranije, a tvrtka kaže da ulagači sada čine 33% kupnje kuća u SAD-u – oko pet postotnih bodova više od prosječnog udjela u posljednjem desetljeću.
Dok su neki tradicionalni kupci kuća zasigurno ubrzali svoje kupnje prije nego što je Fed ovog mjeseca podigao stope, investitori često kupuju kuće u gotovini i na njih ne utječu izravno hipotekarne stope, kaže Palacios. Veliki ulagači brzo preuzimaju udio od mame i tate ulagača koji su dugo činili veliku većinu investitora u stambene objekte, a on procjenjuje da je otprilike 60 milijardi dolara institucionalnog novca trenutno usmjereno na prostor. “Aktivnost investitora bila je luda prošle godine. Sada je još luđe”, kaže.
Manija odražava povećana inflacijska očekivanja ulagača. Oni kupuju nekretnine kao živicu, parkiraju gotovinu na mjestu gdje mogu podići najamninu kako se plaće i ukupne cijene penju. To je zato što se problemi lanca opskrbe ne uspijevaju poboljšati na način na koji su se ekonomisti i kreatori politike nadali. Za graditelje kuća, Palacios kaže da se problemi s opskrbom pogoršavaju jer se Kina ponovno zatvara kao odgovor na sve veći broj slučajeva Covid-19, a rat u Ukrajini izvlači značajne količine robe s tržišta.
Sve to pogoršava nestašicu stambenog prostora koja je prošle godine pomogla povisiti cijene za oko 20%. Za perspektivu o tome kako ograničena ponuda pomaže vrijednosti kuća, bilo je oko milijun više kuća dostupnih za prodaju kada su hipotekarne stope zadnji put dosegle 4.5%, kaže Palacios. Njegova je tvrtka nedavno podigla svoju procjenu povećanja cijene nekretnina za 2022. na 12% s 8%.
Ekonomisti kažu da su rastuće cijene, posebno uz rastuće stope na hipoteke, prepreka za kratkoročnu stambenu aktivnost. No, s obzirom na to da stambeni objekti čine oko 40% indeksa potrošačkih cijena i budući da cijene najma slijede cijene kuća za otprilike 12 do 18 mjeseci, investitori mogu očekivati da će stambeni objekti nastaviti poticati inflaciju. Inflacija bi zauzvrat trebala potaknuti stanovanje – gotovo petinu bruto domaćeg proizvoda – na više.
Prijava na bilten
Ovotjedni magazin
Ovaj tjedni e-mail nudi cjelovit popis priča i drugih značajki u ovotjednom časopisu. Subota ujutro ET.
Jedan od načina za sudjelovanje ulagača u dionice je kroz investicijske fondove u nekretnine. Lisa Shalett, glavni direktor za ulaganja u
Morgan Stanley Upravljanje bogatstvom
,
nedavno je predložio da se više izdvaja za klasu imovine, s naglaskom na stambene. The
iShares stambene i višesektorske nekretnine
burzovni fond (oznaka: REZ) je onaj koji između ostalih ulaganja daje izloženost stanovima i obiteljskim kućama.
Unatoč razlozima da ostanu pozitivni na stanovima, ulagači ne mogu odbaciti da kupci koji žive u vlasništvu, a time i osjetljiviji na stope hipoteka, još uvijek čine većinu stambenog tržišta. I, kaže Palacios, čim su ulagači podigli cijene kuća, tako i oni mogu ubrzati pad stambenog prostora ako SAD padnu u recesiju. No, s obzirom na broj i revnost investitora u stambene objekte, te s obzirom na rekordno nizak inventar, Palacios kaže da bi investitori brzo stavili donji prag ispod cijene. “Ako ništa drugo, željni su vidjeti prilike jer je tržište bilo tako vruće”, kaže on.
To je mač s dvije oštrice, budući da investitori koji kupuju veći udio kuća pogoršavaju problem pristupačnosti s kojim se suočavaju mnogi kupci i dovodi do viših najamnina za one koji ne žele ili ne mogu kupiti. Međutim, za sada bi ulagači mogli pomoći u zaštiti tržišta nekretnina, povezanih dionica i cjelokupnog gospodarstva od nekih bolova koje rastuće stope inače čine neizbježnim.
Pišite Lisa Beilfuss na [e-pošta zaštićena]
