Zašto bi se stambeno tržište trebalo pripremiti za dvoznamenkaste stope hipoteka u 2023

"Kreditori samo polako prilagođavaju svoje stope", rekao je Whalen za MarketWatch. "Nisu navikli vidjeti stope koje se ovako brzo mijenjaju i obično bi mijenjali stope samo jednom mjesečno ili jednom svaki drugi mjesec."

Zajmoprimci plaćaju premiju iznad nerizičnih stopa Državne riznice na hipoteke kako bi pomogli u obračunu rizika neplaćanja. 30-godišnja državna stopa
TMUBMUSD30Y,
4.230%
porasla na 4.213% u četvrtak, što je najveća vrijednost od 2011., prema podacima tržišta Dow Jones.

Freddie Mac je u četvrtak rekao da je 30-godišnja stopa hipoteke iznosio je u prosjeku 6.94% u svom posljednje tjedno istraživanje, 20-godišnji rekord koji je ozbiljno smanjio potražnju za novim stambenim kreditima.

No s inflacijom u SAD-u koja ne pokazuje znakove jasnog povlačenja s najviše razine u 40 godina, velika su očekivanja da će Fed povećati svoju referentnu stopu za još 75 baznih bodova na sastanku u studenom, a potencijalno za isti iznos ponovno u prosincu , prema alatu CME FedWatch.

CME tečajevi u četvrtak favorizirao stopu fondova od 4.75%-5%. za početak veljače.

"Postoji učinak kašnjenja kod hipoteka", rekao je Whalen, dodajući da čak i ako su čelnici središnje banke odlučili zaustaviti dodatna povećanja kamata nakon sastanka u prosincu, 30-godišnja hipotekarna stopa i dalje bi "lako dosegnula 10% do veljače".

Whalen, investicijski bankar, autor i stručnjak usredotočen na bankarstvo i hipotekarno financiranje, 2008. godine je apelirao na američku Komisiju za vrijednosne papire i burzu da premjesti složene i neprozirne izvedenice “natrag na dnevno svjetlo”, nakon što su banke i ulagači vidjeli stotine milijardi dolara gubitaka povezanih sa strukturiranim dugom, uključujući izloženost drugorazrednim hipotekama. Također je pružio svjedočanstvo Kongresu u 2009-u o sistemskim rizicima bankarske industrije.

Sada, Whalen vidi još jedan veliki potres koji dolazi u hipotekarnom bankarstvu jer profitabilnost nastavlja padati (vidi grafikon), a tržište nekretnina pršti.

Važno je da Whalen također vidi potencijal da cijene kuća vrate sve svoje dobitke od pandemije ako stope ostanu visoke tijekom cijele 2023. godine.

To je veći poziv od procjene za korekciju od 10%-15%. u cijenama kuća od cijena koje su porasle 45% na nacionalnoj razini tijekom pandemije.

No Whalen je ukazao na spekulativne količine prodaje kuća koje su dosegle gotovo 150 milijardi dolara, ili 10% ukupne prodaje kuća u 2022., i hladan pokrivač dvoznamenkastih hipotekarnih stopa kao katalizatore za strmiji pad cijena nekretnina.

Ekonomisti tvrtke Mizuho Securities u četvrtak su u bilješci klijenta procijenili da su srednje prodajne cijene kuća pale za 2.5% u odnosu na njihov vrhunac, a tržište nekretnina okarakterizirali kao "pogoršanje", ali uglavnom u skladu s očekivanjima s obzirom na nagli skok stopa hipotekarnih kredita.

Stope hipotekarnih zajmova mogu se izravno povezati s tržištem hipotekarnih vrijednosnih papira ili MBS, obveznicama kojima se trguje na Wall Streetu, uglavnom uz državnu potporu, a koje financiraju najveći dio američkog tržišta hipotekarnih dugova vrijednog gotovo 13 trilijuna dolara.

Fedova utrka za podizanjem kamata uzdrmala je financijska tržišta, potopila dionice i dovela do oštrog pada u izdavanju hipotekarnih obveznica ove godine, dok je također poskupilo zaduživanje korporacija, općina i kućanstava u sklopu borbe protiv inflacije.

"Trebat će nam mjeseci da uskladimo tržište obveznica i tržište zajmova kako bi ljudi ponovno mogli zarađivati", rekao je Whalen.

Dionice su u četvrtak završile s padom drugi dan zaredom, ostavljajući S&P 500 indeks
SPX,
-0.80%
popust od 23% na godišnjoj razini na 3,665.78 i 10-godišnju stopu državnog proračuna
TMUBMUSD10Y,
4.233%
na 4.225%, što je najviše od lipnja 2018.