Hoće li cijene kuća pasti dok prijeti recesija? Izvješće

Neki ljudi su investitori. Neki nisu. Ali svi imaju interes za stanovanje.

Ako ne kupujete, iznajmljujete, ali svi trebamo mjesto za život. To je ono što čini analizu kućište vrlo zanimljivo. I tijekom prošle godine, sa splavom neizvjesnosti koja je preplavila privreda, čini se da je tržište nekretnina na raskrižju.

Tražite li brze vijesti, vruće savjete i analizu tržišta?

Danas se prijavite za bilten Invezz.

Neki analitičari pozivaju na velike korekcije, a naslovi kruže oko pada od 10%, 15%, 20%. napisao sam ovaj komad prošlog studenog tvrdeći da su dramatičnije prognoze bile daleko od cilja, ne videći kako bi se scenariji sudnjeg dana mogli ostvariti.

Ali dok se gospodarstvo i dalje koleba usred krize troškova života, ruski rat u Ukrajini i pooštravanje kamatnih stopa, pogledajmo ažurirani krajolik.

Zašto ljudi misle da će cijene kuća pasti?

Prvo, očiti dio. Hipotekarne stope su pale na mjesec, a za cijene kuća to nije dobro.

Kako je svijet izlazio iz COVID-a, an inflacijske krize pojavio se kakav nismo vidjeli od 70-ih. Kako bi se tome suprotstavili, Federalne rezerve krenule su u agresivno podizanje kamatnih stopa. Cilj toga je isisati likvidnost iz gospodarstva, potisnuti potražnju i konačno obuzdati inflaciju.

Ovako se središnje banke bore protiv inflacije. Jedini je problem što istodobno podizanje kamata potiskuje investicije i gospodarstvo u cjelini. Dakle, dok potražnju treba povući kako bi se smanjila inflacija, povucite je previše i riskirate recesiju. Ovo je žica po kojoj Fed pokušava hodati.

Nažalost, inflacija je porasla do te mjere da su konsenzusna predviđanja smanjila gospodarstvo do točke recesije. Već smo vidjeli Velika Britanija se suočava s ekonomskim kaosom i ŠIROM Europe borba u jeku ruskog rata u Ukrajini (i prateće energetske krize). Ti čimbenici doveli su do predviđanja da će se gospodarstvo smanjiti, a potom i cijene kuća.

Hipotekarne stope su skočile

Naravno, postoji nešto mnogo izravnije što dovodi do predviđanja pada cijena kuća, a to su najvažnije hipotekarne stope.

Podizanje kamatnih stopa središnjih banaka ozbiljno utječe na isplate hipoteka. Grafikon u nastavku pokazuje koliko su brzo hipotekarne stope skočile do neba, popevši se na najvišu točku od 2002. prije nego što su se lagano smanjile, ali još uvijek na 6.5% u usporedbi s blizu 2.5% početkom 2021. Taj ozbiljan skok izbacio je hipotekarne otplate vlasnika kuća. (namjera igre, obećavam).

Iako je američki Fed prednjačio s povećanjem kamatnih stopa, kamatne stope su porasle diljem svijeta. Ipak, unatoč tome, važno je sagledati tržište kao cjelinu. Danas na tržištu nema toliko hipoteka samo na kamate kao prošlih godina. I ne samo to, ove rastuće stope najviše utječu na hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom, a one su znatno pale u razvijenom svijetu, kao što pokazuje donji grafikon iz FT-a.

Ovo nije 2008

Ipak, unatoč tome, nema sumnje da će stope hipoteka utjecati – i jesu – na potražnju. Ali svaka ekstrapolacija prethodnih razdoblja povlačenja ili kriza je naivna, po mom mišljenju.

Mnogo je glasnih naslova koji upozoravaju na krahove velikih razmjera, koji su bez sumnje djelomično potaknuti PTSP-om koji mnogi imaju od Velikog financijskog sloma (GFC). Ali ovo je bio događaj crnog labuda vođen čistim nemarom na tržištu nekretnina, potaknut zapanjujućom krizom drugorazrednih hipotekarnih kredita.

Danas je okruženje potpuno drugačije. Teško je zamisliti pad tog razmjera predvođen hipotekarnim kreditima jer su te slabe točke zalijepljene. I ne samo to, već od GFC-a, banke su doživjele pooštravanje regulative i značajno povećanje stope potrebnih rezervi kapitala. To je dovelo do mnogo zdravijeg i bolje kapitaliziranog bankarskog sustava. Nemojmo zaboraviti da je kriza bez presedana iz 2008. i kasniji udar na stanogradnju uvelike pogoršan kaosom koji su izazvali Lehman Brothers i sva ostala bankarska banda.

Osim toga, krećemo s više točke. Reciklirati ću grafikon koji sam koristio iz svoje posljednje analize stanovanja, a koji oslikava hipotetsku sliku pada cijena kuća od 25% u ovom tromjesečju u SAD-u. Ne zvuči baš tako zlokobno kada to kažete, "stanovanje bi moglo pasti na najnižu razinu u dvije godine”, je li?

Međutim, gornji grafikon bio bi krajnji slučaj medvjeda. Pad od 25% imao bi kataklizmične posljedice, a gornji scenarij vjerojatno će se ostvariti uz značajno povlačenje tržišta dionica, zajedno s ostatkom gospodarstva.

Ali koristim grafikon da pokažem koliko su cijene kuća porasle u tako kratkom vremenu. Prosječna prodajna cijena kuće bila je 322,000 2020 USD u travnju 455,000. Nešto više od dvije godine kasnije iznosila je 41 XNUMX USD – što je rast od XNUMX%. Zašto kupiti meme coin kada možete kupiti kuću?

Cijene kuća još bi mogle pasti

Vjerujem da podaci i povijesni obrasci pokazuju da cijene kuća jednostavno Ne možete pasti na razinu koju predviđaju ovi ultra-medvjeđi scenariji. Naravno, očekujem neke slabosti, ali posebno u velikim gradovima postoji velika potražnja za stanovima, a nema dovoljno ponude da se to zadovolji.

Dodajmo tome činjenicu da je klima danas zdravija – iu smislu kapitalizacije banaka, ali iu manjoj su zaduženosti kućanstava, a tržište rada ostalo je otporno unatoč rastućim kamatama – i cijene stanova trebale bi biti u boljem položaju da izdrže recesiju.

Veliki financijski slom 2008. doveo je do pada cijena kuća za 15% – 20% u nekim od najteže pogođenih razvijenih zemalja. Koliko je današnji sustav drugačiji, teško mi je vjerovati da imamo klimu koja odgovara toj jeseni.

Ipak, ne može se zanemariti da postoji nekoliko čimbenika koji ne samo da upućuju na usporavanje stanogradnje, već i na pad – samo ne u tom razmjeru. Omjeri cijene kuće i prihoda nisu pretjerano lijepi, dok je pristupačnost čak niža nego 2008.

Razlozi za biti pesimističan su jasni. Kućište je već pokazalo znakove omekšavanja, ali samo blago. Ali ovo nije ista klima kao 2008., a pad nekretnina, posebno u popularnim mjestima i velikim gradovima, teško je zamisliti.

Ali s inflacijom koja još uvijek hara (unatoč više optimistični podaci tijekom prošlog mjeseca), rat u Europi i visoke kamatne stope, još uvijek postoje bezbrojne medvjeđe varijable. Osnovno očekivanje većine je da je na barem blag recesija je neizbježna. U svakom slučaju, pred ekonomijom je obilje neizvjesnosti i teška vremena, bez obzira na to na koji se način okrenuli.