(Bloomberg) — Za svaku vladu, remont nacionalnog tržišta stambenih nekretnina bio bi rizičan u najboljim okolnostima. Kineski predsjednik Xi Jinping to pokušava u vrijeme kada se gospodarstvo usporava, omikron prijeti njegovoj politici nulte Covid-a, a odnosi s vanjskim svijetom sve su teži.
Najčitanije s Bloomberga
Kako ta opasna kombinacija uzima sve veći danak na kineskim financijskim tržištima, stalno se postavlja jedno pitanje: Što je Xijeva završnica?
S obzirom na neprozirnost Komunističke partije i njezinu povijest odustajanja od imovinskih reformi, odgovor je nemoguće sa sigurnošću znati. No, kineski promatrači počeli su skicirati vjerojatnu budućnost za tržište nekretnina koje izgleda daleko drugačije od njegovog više od dva desetljeća snažnog gospodarskog rasta, bogatstva kućanstava i državnih prihoda.
Ukratko, dani nevjerovatnog porasta cijena nekretnina i graditeljskih pohoda potaknutih dugovima od strane milijardera tajkuna za nekretnine će nestati. Zamijenit će ih mnogo stabilnije tržište na kojemu vlasti brzo suzbijaju špekulativno ludilo, a razvojem dominiraju državne tvrtke koje zarađuju povrate poput komunalnih.
"Ako proteklo desetljeće nazovemo zlatnim dobom za industriju nekretnina, ono je sada zarobljeno u dobu hrđe", rekao je Li Kai, osnivač fonda Shengao Investment sa sjedištem u Pekingu, koji je specijaliziran za problematične dugove.
Taj prijelaz obećava da će biti posebno bolan za programere u privatnom vlasništvu kao što je China Evergrande Group koji su već opterećivali međunarodne dioničke i kreditne ulagače s milijardama dolara gubitaka. Istodobno, to bi moglo ići dug put prema postizanju dva Xijeva najcjenjenija cilja: stabilniji kineski financijski sustav i uži jaz između bogatih i siromašnih u zemlji.
Xijev je izazov izvesti transformaciju bez izazivanja krize uoči konfabacije vodstva za koju se očekuje da će učvrstiti njegovu vladavinu doživotno.
Iako malo analitičara predviđa skori financijski krah, rizici s tržišta nekretnina rastu. Tvrtke sa slabijim nekretninama su pod golemim stresom, pogođene dvostrukim udarom kažnjavajući visokih troškova posudbe i pada prodaje. Niže ocijenjeni programeri, uključujući Evergrande, već ne plaćaju dugove u dolarima po rekordnim stopama, a zaraza se širi na jače tvrtke. Dionice i obveznice Country Garden Holdings Co., najvećeg kineskog developera po prodaji, potonule su u četvrtak nakon izvješća da se bori da pronađe potražnju za novom konvertibilnom obveznicom.
Mnogo je razloga zašto Kina treba preoblikovati svoje tržište nekretnina. Sektor je prožet špekulativnom kupnjom i pretjerano je zadužen, što predstavlja rizik za financijski sustav u padu. Cijena stambenog prostora teret je kineskim obiteljima koje se već smanjuju. Prosječni trošak kupnje stana u Shenzhenu bio je oko 44 puta veći od prosječne godišnje plaće lokalnog stanovništva 2020. To pogoršava nejednakost jer bogati zemljoposjednici gomilaju imovinu. Milijuni domova stoje prazni, a neki građevinski projekti štete okolišu.
Industrija ima prevelik utjecaj na gospodarstvo. Kada se uključe povezani sektori kao što su građevinarstvo i usluge nekretninama, prema nekim procjenama nekretnine čine više od četvrtine kineske gospodarske proizvodnje. Više od 70% bogatstva urbane Kine pohranjeno je u stambenim zgradama.
“Tržište nekretnina je simptom temeljnih problema u kineskom gospodarstvu,” rekao je Craig Botham, glavni kineski ekonomist u Pantheon Macroeconomics. “Desetljećima je to bilo jednostavno rješenje za generiranje prihoda lokalne samouprave, poticanje gospodarskog rasta i pružanje kućanstvima mjesto za ulaganje novca i njegovo rast.”
Rješenje je, kao što je sve više slučaj u Xijevoj Kini, stroža kontrola države.
U Guangdongu - domu Evergrandea - lokalni dužnosnici olakšavaju sastanke između razvojnih inženjera i društvenih poduzeća, prema izvješću Cailiana. Zaduživanje velikih nekretnina koje se koriste za financiranje spajanja i preuzimanja neće se uračunavati u metriku koja ograničava dug, rekli su za Bloomberg prošli tjedan ljudi upoznati s tim pitanjem.
"Vlada želi potaknuti konsolidaciju u stambenom sektoru - veći i često državni investitori vjerojatno će preuzeti slabije igrače", rekao je Gabriel Wildau, viši potpredsjednik globalne poslovne savjetodavne tvrtke Teneo. “Žele razbiti ovisnost gospodarstva o vlasništvu.”
Kineske vlasti i prije su ciljale na eksces na tržištu nekretnina, ali važnost sektora za gospodarstvo značila je da su takvi poticaji nestali kada su ciljevi rasta bili ugroženi. Peking nastoji smanjiti ovisnost o vlasništvu jačajući ulaganja u visokotehnološke i čiste energetske industrije - što je dio Xijevih planova da rast učini održivijim i kvalitetnijim. Ipak, za takav proces trebat će vremena i strpljenja.
“Tranzicija će biti duga i bolna, a mi nismo sasvim sigurni ima li vrh dovoljno jake odlučnosti da prođe kroz naporan proces”, rekao je Hao Hong, glavni strateg u Bocom International Holdings Co.
Provjerava se odlučnost dužnosnika. Pad kineske imovine ubrzava se, čak i zbog upozorenja Federalnih rezervi. U gradovima diljem zemlje, pad cijena novih kuća produbljuje se svaki mjesec od rujna, kada su cijene pale prvi put u šest godina. Prodaja kuća i dalje pada. Podaci od ponedjeljka mogli bi pokazati da su ulaganja u nekretnine porasla samo 5.2 posto prošle godine, predviđaju ekonomisti, najsporije od 2015.
Kineski programeri pribjegavaju zamjenama obveznica, odgodama plaćanja, prodaji dionica i drugim očajničkim mjerama kako bi vratili dug. Najmanje osam tvrtki nije platilo dolarske obveznice od listopada. To uključuje Evergrande, čija je kriza zarobila zajmodavca China Minsheng Banking Corp., dionicu banke s najlošijim rezultatima na svijetu. Indeks udjela u vlasništvu pao je 34 posto prošle godine, što je najgore od globalne financijske krize 2008.
Vlasti su spremne prihvatiti rizike za gospodarski rast i financijsku stabilnost iz kampanje, kaže Eswar Prasad, koji je nekoć vodio tim Međunarodnog monetarnog fonda za Kinu, a sada je na Sveučilištu Cornell.
"Čini se da je Peking utvrdio da će to vjerojatno biti prolazni troškovi koji se više ne mogu izbjeći radi ograničavanja budućih okretanja financijskih tržišta i još veće neravnoteže na tržištima nekretnina", rekao je Prasad.
Takvi troškovi rastu. Dionice tvrtki za nekretnine pale su u četvrtak za 4.3 posto, najviše u četiri mjeseca, i procijenjene su na samo 30 posto njihove prijavljene imovine. To je najjeftiniji podaci koji sežu do 2005. godine. “Samo nekoliko preživjelih” će se dobro snaći u budućnosti, napisali su analitičari dionica Citigroup Inc. u nedavnoj bilješci.
Propad na kineskom tržištu dolarskih obveznica s visokim prinosom ubrzava se, potaknut tvrtkama koje su se prije smatrale financijski zdravijim od Evergrandea — poput Shimao Group Holdings Ltd. i Sunac China Holdings Ltd. Što je više zabrinjavajuće, širi se na izdavatelje višeg ranga kao što je Country Garden . Dionice developera pale su u četvrtak za gotovo 8 posto, dok su njegove dolarske obveznice s dospijećem 2025. pale za 4.8 centi na 74.4 centa, što je spremno za najveći pad od 1. studenog.
Kakav god oblik da ima pekinška kampanja za razduživanje tržišta nekretnina, jasno je da je završila era koja je podjednako obogatila nekretninske mogule i vlasnike kuća. Čeka se dosadnija, stabilnija budućnost ako Komunistička partija uspije zadržati svoj kurs i izbjeći financijsku krizu.
“Zlatno doba rastućih cijena nekretnina i rastućih prihoda za programere vjerojatno je nestalo”, rekao je Gary Ng, viši ekonomist u Natixis SA. “Cijene kuća u budućnosti će rasti samo u strogo upravljanoj zoni, što znači da će stanovanje sve više izgledati kao komunalije.”
Najčitanije s Bloomberg Businessweeka
© 2022 Bloomberg LP
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html