SAD: novi balon nekretnina je na putu

Najkorisnija značajka tržišta nekretnina je da je ono izvrstan termometar za gospodarstvo zemlje. Ono predviđa što će biti, pa kada je riječ o američkom tržištu, koje čini 25% gospodarstva planeta, zaraza u Europi samo je pitanje vremena.

SAD: još jedan stambeni balon sličan onom iz 2008.?

U 2008. godini američko tržište nekretnina već je doživjelo vrlo važan balon u smislu volumena, u usporedbi s tim, danas postoji potpuno drugačija slika zbog koje ova dva događaja nisu nimalo usporediva.

Prvi mjehurić također se nazivao mjehurić drugorazrednih hipotekarnih kredita, pri čemu se ovaj naziv koristio za identifikaciju onih hipoteka koje nisu odgovarale prvorazrednoj kreditnoj sposobnosti.

U to se vrijeme velika većina Amerikanaca zadužila za kupnju jednog ili više domova s ​​obzirom na lakoću pristupa kreditu, sve dok zajmovi nisu postali sve teži za dobivanje, a mogućnost otplate sve manje uspješna i tako, u kaskadi kao hipoteke su "digle u zrak", gospodarstvo je zapalo u stanje recesije.

Šteta nastala tim slijedom događaja nadoknađena je u brojkama tek prije dvije godine, 2020. godine, uz izuzetan rast vrijednosti nekretnina, 13% na godišnjoj razini, daleko više od 20-godišnjeg prosjeka od 2%, pa čak i od 10-godišnjeg prosjeka od oko 5%.

S tim u vezi, u 2021. Nacionalni Shillerov indeks cijena (kretanje cijena kao postotak tržišta nekretnina) zabilježio je porast vrijednosti domova koji su dosegli niska od 50,000 dolara.

Ako zanemarimo Floridu, koja je zbog svog vrlo pristupačnog oporezivanja možda dopirala podatke, ostatak američkog stambenog tržišta u posljednje je tri godine strahovito porastao, unatoč pandemiji, rata u Ukrajini to je dirnulo sve zbog resursa i medvjeđeg tržišta (koje lebdi već više od godinu dana).

Prošle godine nije bilo neuobičajeno vidjeti redove na otvorenim danima u Sjedinjenim Državama za kupnju kuća svih veličina i cijena, ali sada su se stvari definitivno promijenile. Obitelji u SAD-u imaju sve manje resursa za trošenje, a oni kojima to ne treba neposredno ili odustaju od kupnje domova ili traže prikladni smještaj.

To ima neke učinke: s jedne strane sve je manje ljudi koji mogu i žele kupiti stan, možda unatoč stanju potrebe, otuda i drastičan pad zahtjeva za hipotekom, a s druge strane cijela industrija trpi, sve je nestabilnija radna mjesta, manja potražnja za kuhinjama i dnevnim sobama, manje električara, stolara i selidbenih poslova, pa tako američko gospodarstvo trpi nagli pad.

Analiza podataka i zdravlje američkog tržišta nekretnina

Potražnja za stambenim kreditima, i za prve i za druge domove, na najnižoj je razini u 22 godine, i to unatoč činjenici da se tržište kreće vrlo sporo.

Tržište nekretnina snažno predviđa nadolazeću krizu, ali je i vrlo sporo, nema isto vrijeme reakcije kao tržište dionica koje je često naglo, prvo cijena domova stane, zatim nestanu kupci i na kraju cijena ispravlja (ove godine -8%) sa svime što slijedi.

Najvažniji je omjer rate i prihoda, a Amerikanci su navikli razmišljati u smislu pristupačnosti rate. Za istu ratu danas građanin SAD-a može priuštiti kuću vrijednu 118,000 dolara manje nego 2020, ako govorimo o $500,000 kuće. To je u fazi kada su kamate koje su usko vezane uz ratu 6% ali nije sigurno da oni mogu ponovno porasti i proširiti širenje.

Ta stopa od 6% snažno je povezana s povećanjem kamatne stope Središnje banke SAD-a i one su na ovoj razini s ukupno povećanje stope od 225 baznih bodova, ali Federalne rezerve su već izjavile ne samo da će biti barem još jedno povećanje stope ove godine, već da će se povećanja nastaviti sljedeće godine dok inflacija ne dosegne oko 3%. 

Što više stope rastu, to su hipoteke skuplje, u usporedbi s početkom godine kada su hipoteke u SAD-u iznosile 3%. Danas, nakon tri kvartala, penju se na 6.25% i rast ne pokazuje znake zaustavljanja.

Vrlo zanimljiva činjenica u ovoj spirali otežanog pristupa kreditima i pada cijena nekretnina je postotak pretraživanja fraze “kako prodati svoju kuću sada” na Googleu koji je zabilježio izvanredan + 2750% samo u kolovozu ove godine.

Idući u detalje, možemo vidjeti da će cjenovni raspon koji je najviše pogođen biti domovi između 500,000 i 800,000 dolara i oni ispod 200,000 dolara, unatoč činjenici da su za sada oni u potonjim rasponima uživali važan padobranac kao što je činjenica da kupnja kuće ima jaku emocionalnu komponentu i stoga su kupci spremni podnijeti poskupljenja kako bi ostvarili san o kupnji kuće, ali koliko dugo će to "strpljenje" trajati u uvjetima stalnih povećanja nije poznato.

Korištenje električnih romobila ističe Mjesečna ponuda novih domova, što je omjer novoizgrađenih domova za prodaju i neprodanih domova, je naglo opadajući, signal da je neprodanih nekretnina sve više.

Stambeno tržište SAD-a u prošlosti

U usporedbi s 2000., tijekom koje je bilo malo ponude i cijene kuća su se prilično dobro držale, danas ima puno kuća i cijene su u naglom padu, u kombinaciji s činjenicom da su stope nataliteta sve niže čak iu Latinoameričkim i Afroameričkim zemljama. populacije (koje povijesno imaju višu stopu nataliteta) i da pandemijski i postpandemijski poticaji za kupnju nekretnina postupno nestaju dovode do savršene oluje stambenog sektora u Sjedinjenim Državama.

Jedina vrlo pozitivna nota je činjenica da kućanstva u usporedbi s subprime hipoteka krize 2008 su mnogo solidnije, ali unatoč tome, dok je prošle godine bilo moguće priuštiti kupiti 60% nekretnina na današnjem tržištu s prosječnim bogatstvom američkih kućanstava taj je postotak pao na 45% (pad od 15% u samo tri kvartala).

Učinak zaraze krize prodaje nekretnina samo je pitanje vremena. Europa, a posebno Italija, mogu računati na neke od najvećih ušteda kućanstava na globalnoj razini, što je dobar olakšujući faktor; tome moramo dodati strateški položaj i snažan utjecaj turizma te hrane i vina koji povećavaju vrijednost domova. No, s druge strane, postoji zabrinutost zbog javnog duga koji bi zemlju mogao dovesti u bankrot i bliskog rata u Ukrajini uz stalno prisutnu opasnost da preraste u nuklearni i globalni rat.