Kratka povijest Section 8 Housing Vaucher programa

Revizija kongresmena Paula Ryana o programima za borbu protiv siromaštva na 50^th obljetnice proglašenja rata protiv siromaštva uključivalo je 20 stambenih programa, uključujući stambeni kredit za niske prihode (LIHTC) koji su bili tema mojih posljednjih nekoliko postova. Pored LIHTC-a, Housing Choice Voucher (HCV) koji se često naziva Odjeljak 8 najveća je radna snaga u staji federalnih stambenih subvencija. Proračun za 2023. za Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja (HUD) uključuje više od $ 32 milijardi za HCV program koji plaća 200,000 bonova. Vrijedno je pokriti povijest programa. Gledajući unatrag, jasno je da je nastojanje da se postojeći stanovi za iznajmljivanje na tržištu iskoriste za pomoć ljudima s manje novca uvijek imalo isti problem, pronalaženje prave ravnoteže između saveznih i lokalnih zahtjeva za stanara i pružatelja smještaja i održavanje fleksibilnosti i prenosivosti sustava vaučera.

Jednu od najboljih povijesti programa vaučera za izbor stambenog prostora (međutim, spominjat ću je u cijelom dijelu u Odjeljku 8), objavila je Kongresna služba za istraživanje (CSA), Pregled stambenih programa iz Odjeljka 8: vaučeri za izbor smještaja i pomoć pri najmu temeljena na projektu. Pregled daje dobar pregled mjesta nastanka i razvoja programa. Program je nazvan Odjeljak 8 jer je odobren prema Odjeljku 8 američkog Zakona o stanovanju iz 1937.

Kao i pristup hrani, stanovanje je višegodišnji problem u industrijskim gospodarstvima. Zaposleni često otkrivaju da njihove plaće ne drže korak s cijenama potrošačkih artikala poput stanova za koje nema zamjene na tržištu. Umjesto da subvencioniraju proizvodnju i smanje prepreke tržištu za subjekte motivirane privatnim profitom, vlade su obično uskočile gradeći i upravljajući stanovima za ljude s niskim ili nikakvim prihodima, ili su subvencionirale druge da stvore i upravljaju tim stanovima. Program Section 8 potječe iz nastojanja da se ljudima s manje novca koji se bore s plaćanjem stanarine daju financijska sredstva za kupnju stanova za iznajmljivanje od privatnih aktera.

Odjeljak 23

Program Odjeljka 23 bio je rezultat zakona donesen na kongresu 1965, i omogućio lokalnim javnim stambenim agencijama sklapanje ugovora s privatnim stambenim subjektima za smještaj ljudi koji se bore s plaćanjem stanarine. Odjeljak 23 dopušta HUD-u da plaća vlasnicima stanova na godišnjoj osnovi u ime kvalificiranih stanara. Stanari bi se kvalificirali na temelju svojih prihoda, a vlasnik stambenog prostora definiran je kao neprofitni davatelj stambenog prostora. Ono što je uvjerljivo u vezi s ovim ranijim oblikom poticanja drugih subjekata na kupnju zemljišta, gradnju i upravljanje stambenim objektima je to što je proizašao iz spoznaje da vlada nije imala previše uspjeha kao programer i upravitelj stambenog prostora. Ovo je tema koja se ponavlja u poslijeratnoj Americi u Drugom svjetskom ratu, vlada pokušava ublažiti probleme s cijenama stanova dok se bori hoće li izgraditi i upravljati stambenim objektima ili platiti drugima da to učine.

Eksperimentalni program stambene pomoći (EHAP)

Povijest CSA opisuje početke EHAP-a 1970. godine, kao test "utjecaja i izvedivosti davanja naknada obiteljima s niskim prihodima kako bi im se pomoglo u dobivanju postojećeg, pristojnog stana za iznajmljivanje po vlastitom izboru." Ta riječ "izbor" je ključna, jer će informirati temeljnu ideju programa Odjeljka 8 kako se razvijao tijekom desetljeća, pružajući ljudima kojima je potreban smještaj mogućnost da kupuju na privatnom tržištu federalnim novcem. Postojala su četiri pitanja na koja je vlada željela odgovoriti eksperimentom.

• Koliko bi obitelji sudjelovalo?
• Kakvo bi stanovanje odabrali i gdje?
• Što bi privatni pružatelji usluga stanovanja učinili?
• Koliko bi koštao program?

Opet, ovo su teme gotovo svake evaluacije programa koji se temelji na gotovini. Ono što je nevjerojatno je da je trebalo do 1980. da se dobiju odgovori, a rezultati zvuče jednako poznato kao i pitanja. Kategorički, rezultati su bili (iz povijesti CSA),

• Kvaliteta stanovanja i sudjelovanje – U zaključku je utvrđeno da „subvencije moraju biti vezane uz standard stanovanja“, ali to je bilo vezano, mudro, uz razumijevanje da „stroži standardi stanovanja ograničavaju participaciju“, te da „kako subvencija raste, tako sudjeluje.”
• Ostati povezan – Tamo gdje su ljudi odlučili koristiti isplate temeljilo se na tome da ostanu bliski i održavaju veze s “rođacima, susjedima i prijateljima i na njih ne utječu isplate stambenog dodatka.” Drugim riječima, ljudi koji su primali pomoć bili su poput svih drugih ljudi koji su pokušavali donijeti odluku o tome gdje će živjeti, balansirajući cijenu s drugim čimbenicima.
• Nema utjecaja na cijenu – “Program stambenih potpora praktički nema utjecaja na cijenu stanovanja i ne potiče novu gradnju ili veću obnovu. Međutim, pomaže u očuvanju postojećeg stambenog fonda stimulirajući popravke.”
• Vodite ga na lokalnoj razini – Preporuka iz 1980. bila je da se upravljanje programom vaučera delegira lokalnim javnim stambenim agencijama.

Ono što je ovdje doista uvjerljivo jest kako su 1980. godine rezultati eksperimenta postavili točna pitanja s kojima se i danas suočava program Odjeljka 8; i kako se ovi rezultati i zaključci i dalje iznova otkrivaju, i iznova, ali se ipak zanemaruju. Sudjelovanje ponuditelja stanova i dalje zaostaje, a razlozi su upravo u izvješću od prije 42 godine; kada pravila i zahtjevi postanu strogi, privatni pružatelji smještaja odustaju zbog troškova i rizika. Ovo je ponovno potvrđeno u HUD studiji koju često citiram.

A tu je i pitanje prenosivosti i izbora. Naglasio sam opeti opet, da je očekivanje da bi se obitelj koja dobije vaučer morala iskorijeniti nakon dužeg traženja kvalificirajuće jedinice nepravedno za obitelj i nepotrebno. Obitelj je napravila životni izbor na temelju niza čimbenika, ako su zadovoljni mjestom u kojem žive, zašto jednostavno ne mogu primijeniti vaučer tamo, danas?

Drugim ću se prilikom dublje pozabaviti inflatornim implikacijama eksperimenta, ali s površine, rezultati su otkrili da se čini da program temeljen na gotovini nije potaknuo povećanje stanarine kao odgovor. Jedna od briga u vezi s gotovinskim programom, koju i sam imam, jest da bi ispiranje gotovinskih plaćanja stanarine imalo učinak povećanja stanarina na cijelom tržištu. Nemam kvantitativni osjećaj kako se ova inflacija može usporediti s inflacijom koju je stvorio LIHTC kad je subvencionirao građevinske projekte vrijedne više milijuna dolara. Ali dobra vijest iz 1980. je da gotovina za najamninu ne rezultira vidljivom inflacijom.

Odjeljak 8 i vaučeri za izbor smještaja odmah

Centar za proračun i prioritete politike dobro sažima kronologiju odjeljka 8.

“Program Odjeljak 8 uspostavljen je 1974. za vrijeme Nixon-Fordove administracije. Velike promjene u dijelu programa koji se temelji na stanarima učinjene su zakonima donesenim 1983., 1987. i 1998. Kao dio zakona iz 1998., Kongres je spojio dvije prethodne komponente programa Odjeljka 8 koji se temelji na stanarima — potvrde i vaučere — u jedinstveni stambeni program.”

Danas postoje dva programa u skladu s Odjeljkom 8, Kupon za odabir stanovanja, program koji lokalnim PHA-ima omogućuje izdavanje kupona kućanstvima koja ispunjavaju uvjete, i kupone temeljene na projektu koji dodjeljuju vaučer stambenoj jedinici u kvalificirajućem projektu. U prvom slučaju, obitelj ima vaučer i traži privatnog vlasnika koji će prihvatiti vaučer, au drugom slučaju, vaučer se koristi kao dio pretpostavljenog prihoda od najma u novoizgrađenom projektu, obično neprofitnom vlasništvu i upravljanju često projekt s 9% LIHTC i drugim kapitalnim subvencijama.

Ono što je najvažnije napomenuti je da je program vaučera od samog početka i kroz cijelu svoju povijest bio zamišljen kao mogućnost da se ljudima s manje novca omogući da izaberu gdje će živjeti i granice tih mogućnosti kada to mogu primijeniti. izbor s previše pravila i ograničenja. Upravljanje kvalitetom stanovanja ima svoju cijenu, posebno manji izbor za vlasnike vaučera. Zabrinutost oko privatnog profiterstva na račun poreznih obveznika i vlasnika vaučera dovela je do sve veće regulative, ali je također tjerala privatne pružatelje stambenih usluga od sudjelovanja. Dok nastavljamo s pregledom programa, ovo će biti stalna i nemilosrdna tema.