Arlington, Virginia donosi važne stambene reforme, ali ima još posla

Prije nekoliko dana, odbor okruga Arlington, Virginia, jednoglasno je izglasao dopuštanje stambenih struktura za više obitelji—koje se često nazivaju "nedostajuće srednje" stanovanje—u četvrtima koje su bile isključivo zonirane za jednoobiteljske kuće. Ovo je velika pobjeda za pristaše većeg broja stanova, ali ima još posla.

Arlington ima neke od najviših cijena stanova u Virginiji. Prema podacima iz Zillowa, tipična kuća u Arlingtonu procijenjena je na 747,335 dolara, što je 17.^th najviši u državi. I to nije jedinstveno među gradovima Sjeverne Virginije (NoVA): Područje metroa Washington DC, gdje se nalazi Arlington, ima 28 od 30 najskupljih tržišta nekretnina u Virginiji.

Jedini način da se cijene stanova održe stabilnima jest izgraditi dovoljno stanova kako bi se zadovoljila potražnja, a jedini način da se cijene snize je povećanje ponude brže od potražnje. Propisi o korištenju zemljišta kao što su minimalne veličine parcela, zahtjevi za visinu i ograničenja gustoće koja ograničavaju broj jedinica na parcelama - poput one koju je Arlington upravo reformirao - ograničavaju količinu novih stambenih objekata koji se mogu izgraditi. Velik broj istraživanja pokazuje da ograničavanje novih stanova putem propisa o korištenju zemljišta povećava cijene stanova.

Nova stambena politika Arlingtona dopušta vlasnicima zemljišta da po pravu grade duplexe do šest-plexesa, što znači da im ne treba nikakvo posebno dopuštenje grada. Prije su ove zone dopuštale samo samostojeće obiteljske kuće. Nove promjene politike neće učiniti Arlington pristupačnijim preko noći, ali će s vremenom, kako se postojeći stambeni fond bude trošio, dovesti do više stambenih opcija, posebno za obitelji sa srednjim i nižim prihodima.

Iako su izmjene pravila izvrstan prvi korak, ima prostora za poboljšanje. Postoji ograničenje od 58 novih građevina godišnje tijekom prvih pet godina, a dopuštene građevine raspoređene su po različitim gradskim četvrtima. Ovo nije idealno jer potražnja za stanovima može biti veća u nekim okruzima nego u drugima. Strukture bi se trebale graditi tamo gdje postoji potražnja, a ne tamo gdje ih vlada želi.

Politika također sadrži minimalne zahtjeve za parkiranje. Istraživanja pokazuju da takvi zahtjevi povećavaju troškove stanovanja i često su nepotrebni. Graditelji imaju poticaj za izgradnju parkinga kakav žele kupci i iznajmljivači. Vladina pravila koja zahtijevaju više parkirališta nego što je potrebno uništavaju vrijedno zemljište. Ako je Arlington zabrinut zbog nedostatka parkirališta na ulici, može promijeniti iznos koji trenutno naplaćuje za takvo parkiranje kako bi uskladio potražnju s ponudom.

Ostale nesretne odredbe uključuju mandat da se osigura određeni broj stabala u sjeni za svaku građevinu, ograničenja na pomoćne stambene jedinice (ADU) i ograničenja maksimalne podne površine i visine koja mogu ograničiti financijsku izvedivost određenih projekata.

Ubuduće, građani Arlingtona i kreatori politike trebali bi razmotriti ukidanje svih minimalnih parkirnih mjesta (kao što je to učinio Buffalo, NY), olakšavanje izgradnje ADU-ova i smanjenje minimalnih veličina parkirališta (kao što je učinio Houston).

Ipak, Arlingtonove reforme mogle bi biti primjer za promjene na razini cijele države. Prošle je godine guverner Virginije Glenn Youngkin iskazao svoju potporu stambenim reformama. Iako malo detalja, Youngkin je spomenuo postavljanje zaštitnih ograda kako bi lokalne vlasti mogle koristiti zoniranje. Arlingtonovo novo ograničenje korištenja zoniranja za jednu obitelj moglo bi biti nacrt za širu državnu politiku koja olakšava izgradnju stanova u gradovima diljem Virginije. Pro-stambeni reformatori kao što su YIMBYs iz Sjeverne Virginije i YIMBY Action već stvaraju podršku za reformu stambenog prostora u Hampton Roads, Richmondu i Charlottesvilleu.

Teško je podupirati reformu stanovanja. Ljudi su prirodno zabrinuti kako će promjene utjecati na njih. Čak i među mojim prijateljima i kolegama koji instinktivno podržavaju slobodna tržišta i svetost vlasničkih prava, postoji zabrinutost da će ih dopuštanje šest kompleksa u njihovim susjedstvima izložiti većoj buci, zagušenosti i mnogim neugodnostima nove gradnje.

Iako takvi strahovi nisu iznenađujući, oni nisu razlozi za ograničavanje novih stanova. Ugodna susjedstva ispunjena sadržajima trebaju biti otvorena za ljude svih razina prihoda. Jedini način da povećate pristup najboljim gradovima i četvrtima Virginije je izgradnja više stambenih objekata. Nedavne reforme Arlingtona pokazuju da želi pozdraviti nove susjede, a ne odbaciti ih. Ostatak Virginije trebao bi ga slijediti.