Vožnja vlakom od 120 km između gradova Luoyang i Zhengzhou izlog je ekonomske nevolje i slomljenih snova. Iz prozora se nižu nepregledne, poluizgrađene stambene kule jedna za drugom tijekom sat vremena putovanja. Čini se da su mnoge zgrade skoro dovršene; neki su završeni i postali su domovi obitelji. Ali mnogo više su prazni kosturnici gdje je gradnja odavno prestala. Programeri su ostali bez novca i više ne mogu plaćati radnike i kupovati materijale. Projekti su zapeli. Obitelji nikada neće dobiti svoje domove.
Vožnja vlakom središtem Kine pomaže objasniti jednu od najvećih kriza u zemlji u posljednje vrijeme: gubitak povjerenja javnosti u vladin ekonomski model. Desetljećima je industrija nekretnina bila simbol nezaustavljivog uspona Kine. Privatni poduzetnici su stekli ogromna bogatstva. Prosječni ljudi svjedočili su skoku svoje neto vrijednosti dok su se vrijednosti kuća utrostručile. Lokalne vlasti su napunile svoje blagajne prodajom golemih površina zemljišta graditeljima. Zapanjujućih 70% bogatstva kineskog kućanstva sada je vezano uz nekretnine.
Potkopati povjerenje u ovaj model znači uzdrmati temelje kineskog čuda rasta. Sa sveobuhvatnim izolacijom zbog covida-19 i suzbijanjem privatnih poduzetnika, ovo se događa na mnogim frontama. Ali nigdje to nije jasnije nego u industriji nekretnina, koja čini oko 25% BDP-a. Započeti novi projekti pali su za 45% u srpnju u usporedbi s prošlom godinom, prodaja kuća za 33%, a ulaganja u nekretnine za 12%. Učinci se šire kroz gospodarstvo, pogađajući podjednako proizvođače namještaja i čeličane. Udarac povjerenju dolazi u kritičnom trenutku za Xi Jinpinga, kineskog vođu, koji će vjerojatno dobiti treći mandat na stranačkom kongresu u listopadu.
Oživljavanje povjerenja u sustav ključno je za gospodina Xija i Komunističku partiju. Ipak, odgovor vlade bio je neuobičajeno nepovezan i spor, a dužnosnici su izgleda bili prestrašeni složenošću situacije. Kako bi se vratila vjera u tržište nekretnina, javnost treba vidjeti dovršene zaustavljene projekte i rast cijena. U međuvremenu, građevinskim tvrtkama i njihovim radnicima treba isplatiti troškove, a domaćim i stranim ulagačima treba vratiti novac za njihove proizvode s fiksnim prihodom. I sve to mora biti učinjeno bez ponovnog napuhavanja neodrživog dužničkog balona u koji se pretvorilo tržište nekretnina.
Linije u pijesku
Stambena kriza ima dva neposredna uzroka. Prvi je vladino slamanje ekscesa u industriji nekretnina. Od kolovoza 2020. dužnosnici su ograničili programere omjere obveza prema imovini, neto duga prema kapitalu i gotovine prema kratkoročnom dugu, u politici poznatoj kao "tri crvene linije". To je natjeralo mnoge da prestanu s neodrživim zaduživanjem i rasprodaju imovinu, ozbiljno ograničavajući njihovu sposobnost da nastave s izgradnjom i prodajom novih projekata.
Kineska zero-covid politika je drugi udarac. Središnja vlada prisilila je desetke gradova da zaključaju stanovnike u svoje domove danima, a ponekad i tjednima, nakon što se otkriju slučajevi covida. U vrijeme pisanja ovog teksta, velegradovi Chengdu i Shenzhen potpuno su ili djelomično zatvoreni. Zatvaranje je spriječilo ljude da razgledavaju domove i kupuju. Također su utjecali na psihu potrošača. Poduzetnici strahuju od naglog zatvaranja svojih poduzeća. Zaposlenici se brinu da će biti otpušteni. Ova vrsta strepnje ne potiče kupnju kuće.
Rezultat je krckanje. Kineski developeri uvelike se oslanjaju na prodaju domova puno prije nego što su izgrađeni, kako bi stvorili likvidnost. Prošle godine unaprijed su prodali 90% domova. No, bez pristupa obveznicama i zajmovima, dok banke smanjuju svoju izloženost sektoru nekretnina, a s novom prodajom koja sada pada, Ponzijeva priroda tržišta nekretnina postala je vidljiva.
Evergrande, najzaduženiji developer na svijetu, bankrotirao je u prosincu. Napori da se restrukturiraju njezini offshore dugovi, zamišljeni kao model koji treba slijediti, propustili su rok do kraja srpnja. Najmanje 28 drugih tvrtki za nekretnine nije platilo ulagače ili je otišlo u restrukturiranje. Trgovanje dionicama 30 developera uvrštenih na burzu u Hong Kongu, koje čine 10% tržišta po prodaji, zamrznuto je, prema Gavekalu, istraživačkoj tvrtki. Početkom kolovoza polovica kineskih programera trgovala je po omjeru cijene i zarade manjem od 0.5, razini na kojoj je Evergrande trgovao četiri mjeseca prije nego što je bankrotirao, primjećuje Song Houze iz MacroPola, think-tanka u Chicagu.
Tvrtke koje su se prije samo nekoliko mjeseci smatrale sigurnima sada se bore. Uzmimo Country Garden, najvećeg kineskog developera po prodaji. Ranije ove godine većina analitičara odbacila je zabrinutost da će se naći pod pritiskom. Ulagači su nastavili kupovati njezine obveznice. No 30. kolovoza Country Garden je otkrio da je dobit u prvoj polovici godine pala za gotovo 100%. Tržište nekretnina "brzo je skliznulo u tešku depresiju", navedeno je u njegovoj zaradi. Opterećenje Country Gardena ukazuje na to da problemi više nisu specifični za određene programere. Cijela industrija je u opasnosti.
Potencijalni kupci nekretnina nestali su s tržišta. Mnogo više zabrinjavajući su milijuni ljudi koji čekaju, često godinama, na domove koje su već platili. Isporučeno je samo 60% domova koji su bili unaprijed prodani između 2013. i 2020.
Gospodin Liu, koji je tražio da ga se naziva njegovim obiteljskim prezimenom, kupio je stan u Zhengzhouu 2014., dajući početnu uplatu od 250,000 juana (40,000 USD). Dom je trebao biti dovršen 2017. Ali taj dan nikada nije došao. Umjesto toga, unajmio je stan, prije nego što je na kraju kupio još jedan u staroj zgradi bez lifta. Teško da je to život kakav je zamišljao za sebe. G. Liu nikada nije počeo plaćati svoju hipoteku i upustio se u beskrajne rasprave s investitorom o povratu svog predujma. "Nema koristi", kaže.
Analitičari su godinama bili svjesni ovih problema, ali su vjerovali da kineske vlasti neće dopustiti prosvjed oštećenih kupaca stanova. U izvješću koje je prije dvije godine objavila pwc, računovodstvena tvrtka, navedeno je da čak i kada izgradnja stambenih projekata zastane, "stotine ili tisuće nekoordiniranih kućanstava obično imaju malo mogućnosti utjecati na stvari".
Ova računica je okrenuta naglavce. Mali, ali utjecajan pokret za prikupljanje i objavu podataka o odbijanju plaćanja hipoteka iznenadio je vlasti. Dana 12. srpnja anonimni volonteri počeli su dijeliti podatke o bojkotu hipotekarnih kredita na društvenim mrežama. Do sada ih je identificirano oko 350; analitičari vjeruju da je to vjerojatno djelić pravog broja. Državni cenzori dali su sve od sebe da uklone reference na eksplozivne informacije, ali čini se da se saznanje o prosvjedima ipak proširilo. Kad to učini, drugi će biti uvjereni da odgode kupnju ili zaustave plaćanje hipoteke.
Ulagači i potencijalni kupci sada s nelagodom promatraju kako država sastavlja svoj odgovor, kako na središnjoj tako i na lokalnoj razini. Više od desetljeća kineski gradovi koriste dugačak popis pravila i poticaja za fino ugađanje lokalnih tržišta nekretnina, obično kako bi smanjili špekulacije i zaustavili brzi rast cijena. To je uključivalo kontrolu nad pristupom hipotekama, kao i ograničenja o tome tko može kupiti kuće i koliko ih može kupiti.
Gradovi sada labave ova pravila. Između svibnja i srpnja gradske vlasti najavile su 304 pojedinačne mjere za vraćanje povjerenja, navodi cicc, kineska investicijska banka. Zhengzhou, u središtu hipotekarnih prosvjeda, prvi je krenuo. U ožujku je najavio 18 akcija u nadi da će potaknuti potražnju. To je uključivalo mjere za lakše dobivanje hipotekarnih kredita i omogućavanje kupnje stanova obiteljima sa starijim članovima ako se presele u grad.
Ovi signali kupcima privukli su mnogo pažnje – ne zato što su oživjeli potražnju, već zato što se čini da su u suprotnosti s politikom središnje vlade. U videu koji je u kolovozu kružio kineskim društvenim medijima, viđen je šef lokalne Komunističke partije u provinciji Hunan kako poziva ljude da kupe što više domova: “Jeste li kupili i treći? Onda kupi četvrti.” Poruka je u suprotnosti s onom samog gospodina Xija, koji je upozorio da su "kuće za život", a nikako za špekulativna ulaganja.
Regulatori i dužnosnici također su potaknuli lokalne vlasti da stvore fondove za spašavanje za ulaganje u nedovršene stambene projekte i na kraju za pomoć pri isporuci domova frustriranim kupcima. Zhengzhou je za tu svrhu izdvojio 80 milijardi juana (12 milijardi dolara). Smatra se da će lokalna sredstva bolje odgovarati uvjetima na terenu.
Zhengzhou eksperimentira s možda najagresivnijim lokalnim planom dosad. Gradska uprava izdala je naredbu graditeljima prema kojoj se sva zaustavljena gradnja mora ponovno pokrenuti do 6. listopada. Insolventne tvrtke koje to ne mogu učiniti moraju podnijeti zahtjev za restrukturiranje kako bi dovele nove investicije i također otplatile sve predujmove koje su izvršili kupci nekretnina, poput gospodina Liua. Neuspjeh da to učini mogao bi rezultirati istragom programera zbog pronevjere i drugih teških zločina.
Sa svoje strane, kreatori politike više su puta smanjivali stope hipotekarnih kredita od sredine svibnja. Kako bi zajamčila opskrbu domovima, središnja vlada preuzela je potpuno jamstvo za izdavanje novih obveznica od strane nekih privatnih poduzetnika, učinkovito prebacujući rizik na državu. Longfor, tvrtka koja se bavi nekretninama, odredila je 1.5. kolovoza cijenu obveznice od 3.3 milijardi juana po kuponskoj stopi od 26%, daleko ispod tržišne cijene. To je bilo moguće isključivo zato što je obveznicu u potpunosti preuzela državna agencija China Bond Insurance. Planirano je više takvih izdanja kako bi se osigurala likvidnost programerima koje vlada smatra kvalitetnijima. To je početak programa odabira pobjednika.
Još jedan vid državne potpore dolazi u obliku izravne likvidnosti. Središnja banka i ministarstvo financija rekli su 22. kolovoza da će podržati posebne zajmove banaka pod državnom upravom koji se mogu dati za dovršetak unaprijed prodanih domova. Veličina programa nije objavljena, ali Bloomberg, novinska služba, izvijestila je da će biti dostupno 200 milijardi juana.
Ovakva javna potrošnja je dvosjekli mač. S jedne strane, pomoći će u isporuci domova pravim vlasnicima i ponovnom pokretanju plaćanja hipoteke, smanjujući pritisak s banaka. Ali u isto vrijeme novac popunjava rupu koju su stvorili loša lokalna uprava i sumnjivi poduzetnici. "To jednostavno predstavlja novac koji se ne može potrošiti na poticaje drugdje", primjećuje Alex Wolf iz banke JPMorgan Chase.
Natrag na ploču za crtanje
Napori Zhengzhoua da potakne nove kupce od ožujka su pali u vodu. Umjesto toga, uvjeti su se nastavili pogoršavati, što sugerira da petljanje s lokalnim politikama nije dovoljno. Lokalni fondovi za spašavanje također izgledaju slabo. Na papiru nekoliko gradova ima pozamašne novce za trošenje, ali oslanjaju se na lokalne vlasti koje financiraju tvrtke koje same nemaju dovoljno novca. Analitičari pomno prate pokušaj Zhengzhoua da ponovno pokrene cjelokupnu izgradnju u roku od mjesec dana, no mnogi se pitaju jesu li dostupna sredstva potrebna za tako brzo rješenje. Mjere bi mogle pokrenuti val kolapsa među manjim poduzetnicima, uzrokujući paniku i financijska previranja.
Ulagači su više nade polagali u središnju vladu, ali njezina reakcija do sada nije dosegla razmjere krize. Program zajmova vrijedan 200 milijardi juana mogao bi iznositi samo 10% onoga što je potrebno da se dovrše svi nedovršeni domovi u zemlji. Otprilike 5 bilijuna dolara vrijedne stambene imovine unaprijed je prodano od 2020., smatra g. Song iz MacroPola, zbog čega je spašavanje čak i malog dijela tih domova nevjerojatno skupo.
Središnja vlast još ima više poluga koje može povući. Larry Hu iz Macquarie, investicijske banke, kaže da se brojne mjere mogu odmah primijeniti. To uključuje privremeno ublažavanje politike "tri crvene linije" ili obećanje da će djelovati kao zajmodavac u krajnjoj nuždi za sve zaustavljene stambene projekte. Potonje, iako skupo, u potpunosti je unutar financijskih mogućnosti središnje vlade.
Rasprava se sada ne fokusira na to može li središnja vlada vratiti povjerenje, već na to koliko je daleko spremna ići. Prvobitno suzbijanje zaduženosti imalo je za cilj kazniti tvrtke koje su se previše zadužile. Veća pomoć će potaknuti više poduzetnika da zatraže pomoć u dovršavanju domova, tjerajući vladu da još više subvencionira sektor nekretnina, piše Allen Feng iz Rhodiuma, istraživačke tvrtke: "sasvim suprotno od onoga što se namjeravalo s' tri crvene linije'”.
Kampanja protiv financijske poluge također je trebala uskladiti sektor nekretnina s potražnjom tijekom sljedećeg desetljeća. Dužnosnici su odavno priznali da su graditelji prodavali previše kuća. Oko 70% prodanih od 2018. kupili su ljudi koji su ih već posjedovali, procjenjuje JPMorgan. Ograničavanje razine duga trebalo je natjerati poduzeća da se prilagode stvarnoj potražnji.
Ta će potražnja vjerojatno pasti kako se rast stanovništva Kine usporava. Prodaja kuća dosegla je 1.57 milijardi četvornih metara 2021., više nego dvostruko više nego 2007. Ali Chen Long iz Plenuma, još jedne istraživačke tvrtke, predviđa da će stvarna godišnja potražnja pasti na 0.88 do 1.36 milijardi četvornih metara tijekom sljedećeg desetljeća, jer demografski pomak uzima maha i urbanizacija se usporava. Ponovno napuhavanje tržišta znači podupiranje balona.
Vladino balansiranje prepuno je rizika. Sredinom listopada održat će se stranački kongres dok će veliki gradovi biti zatvoreni. Bojkoti hipotekarnih kredita nastavit će se nastaviti, a vjerojatno će se i dalje povećavati. Sveukupno povjerenje u kineske gospodarske temelje moglo bi prijeći prag iza kojeg postaje mnogo teže oporaviti se. Sve to znači da će treći mandat gospodina Xija započeti u nepovoljnim okolnostima.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Sva prava pridržana.
Iz The Economista, objavljeno pod licencom. Izvorni sadržaj može se pronaći na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html