Svi žele niže cijene, ali slom tržišta nekretnina bio bi užasan

U svojim sam 20-ima i odrastao sam u Dublinu, u Irskoj. I fuj, teško je kupiti kuću. 

Kućište uistinu je jedna od okosnica društva. Nečiji dom je sastavni dio nečijeg života, da kažemo ono što je očito. Uključite se u bilo koju izbornu raspravu, bilo koji javni diskurs, prisustvujte bilo kojoj večeri - tema stanovanja sigurno će se pojaviti. 

Tražite li brze vijesti, vruće savjete i analizu tržišta?

Danas se prijavite za bilten Invezz.

U velikim gradovima priča je poznata. Prevelika potražnja, premala ponuda, a vrtoglave cijene. Gledajući u UK konkretno, grafikon u nastavku to dobro sažima – cijena kuće u odnosu na prihode vrtoglavo je porasla, čineći kupnju kuće sve nedostupnijom.

Sada se govori o povlačenju cijena nekretnina, uz razne vrste predviđanja o potencijalnom padu koji bismo mogli vidjeti. Iako sam pisao o tome zašto ne vjerujem da je većina predviđanja sudnjeg dana točna (najviše u ovaj komad prošlog studenog) nema sumnje da je tržište omekšalo od dana vrtoglavog pandemijskog tržišta bikova, kada su cijene skočile neviđena brzina.  

Ali pitanje je što se događa ako cijene kuća padnu? 

Primamljivo je zaključiti da bi to bila dobra stvar, posebno gledajući gornju tablicu o nagloj dostupnosti. I svakako, s obzirom na moju dob i želju da uskoro kupim kuću (dijete može sanjati, zar ne?), bilo bi lijepo živjeti u svijetu u kojem prosječna cijena kuće nije u drugoj stratosferi od mojih prihoda. Ali pitanje je malo nijansiranije. 

Vlasnici kuća ne diverzificiraju

Ono što čini stan tako intrigantnim je to što, u jednom pogledu, kupnja krši glavno pravilo ulaganja: diversifikacija i upravljanje portfeljem, stvari koje imam pisano o obilju. 

To krši ta pravila jer su kuće tako skupa imovina da često predstavljaju najveći dio nečijeg bogatstva. Doista, ovo je bio priručnik starijih generacija za gomilanje bogatstva: radi dok si mlad, kupi svoj dom, nastavi raditi da otplatiš hipoteku. A onda sjedite na toj kući i gledajte kako cijeni. Vaš dom je vaša mirovina. 

Nije slučajnost da vidimo uspon populističke politike, ikonoklastičkih projekata poput cryptocurrency, te opći osjećaj podijeljenosti i nesreće. Millennials i Gen Z'ers shvaćaju da, prvi put nakon mnogo generacija, neće biti bogatiji od svojih roditelja. To je nešto poput generacijskog rata. 

A mnogo toga se svodi na stanovanje. 

Naravno, postoji jedan način na koji se milenijalci obogate: nasljedstvo. Ovo čini stvari još gorima jer nejednakost u društvu nastavlja rasti (nešto što COVID se pogoršao). Najvažnija odluka koju ikada donesemo je odluka u kojoj ćemo obitelji biti rođeni. Tamo se dobro javite i ove cijene stanova će na kraju biti OK. 

Kao što je izvrsni (irski!) ekonomist David McWilliams rekao u nedavnom podcastu, to stvara nasljednu kraciju. 

Pad cijena kuća ruši gospodarstvo

Ali usprkos svemu ovome što me mami da uzmem vile i neprestano navijam za gadan krah stambenog prostora, to bi značilo propustiti širu sliku. 

Kad cijene kuća brzo padaju, negativan učinak bogatstva stupa na snagu. To je zbog onoga o čemu smo ranije govorili – nečija je kuća glavna imovina i stoga glavni izvor bogatstva. Stoga znatno manje bogatstva dovodi do presušivanja potrošnje, a sve vodi do najprljavije riječi u ekonomiji: recesija. 

Padajte dovoljno brzo i čak možete pronaći negativan kapital. Tada vrijednost kuće postaje manja od onoga što potrošač duguje na temelju hipoteke. Kao Irac, dobro znam što to znači – vidjeli smo 31% hipoteka s negativnim kapitalom do kraja 2010. Jao.

Ovo šteti ekonomiji, jednostavno rečeno. Očito, 2008. je bila ekstreman primjer, što s bankama koje su propadale dok su neispunjene obveze tekle lijevo, desno i središnje na hipotekama. Banke su danas daleko bolje kapitalizirane i općenito u mnogo zdravijem položaju. 

Ali pad cijena obeshrabruje zaduživanje, pozajmljivanje i potrošnju u gospodarstvu. Guši aktivnost i nije dobra stvar ni za koga. Dakle, iako je možda primamljivo sjediti i moliti za krah nekretnina, budite oprezni što želite. 

*Uzdah*. Natrag na posao, pretpostavljam, treba platiti stanarinu.