Kako odgoditi poreze na prodaju kuća za odmor

Recimo da prodajete svoju kuću za odmor koju koristite za osobne potrebe i također je iznajmljujete trećim osobama. Prilično uobičajena postavka. Ako kupite novu kuću za odmor, možete li odgoditi priznavanje svoje dobiti od prodaje? Ako da, kako? Kako bismo saznali, pitali smo Bruce Bell, odvjetnik u čikaškom uredu u Schoenberg Finkel Beederman Bell Glazer.

Larry Light: Kako to funkcionira s poreznog aspekta?

Bruce Bell: Internal Revenue Code dopušta poreznim obveznicima odgađanje dobiti od prodaje nekretnina koje se koriste u poslovne ili investicijske svrhe, ako se prihodi ponovno ulažu u druge nekretnine ili investicijske nekretnine. Postoje pravila za izbjegavanje potpunog priznanja: svi novac od prodaje mora se ponovno uložiti u zamjensku nekretninu i, općenito govoreći, stjecanje nove nekretnine mora se dogoditi u roku od 180 dana od datuma prodaje prepuštene nekretnine.

Svjetlo: Koje još korake trebate poduzeti?

Zvono: Da biste vidjeli ispunjavate li uvjete za odgodu plaćanja poreza, izbrojite broj dana u kojima se kuća iznajmljuje i koristi u osobne svrhe. Nekretninu koju prodajete morate posjedovati najmanje 24 mjeseca prije datuma prodaje, što se naziva razdoblje pregleda.

Također, dom se mora iznajmiti po poštenoj tržišnoj vrijednosti na 14 dana ili više tijekom svakog od dva 12-mjesečna razdoblja neposredno prije prodaje. Osim toga, vaše osobno korištenje kuće tijekom ovog vremenskog razdoblja ne smije premašiti 14 dana ili 10% od broja dana u kojima je kuća iznajmljena po tržišnim cijenama, što je više.

Svjetlo: Što je s trenucima kada tamo ne boravite i kada se mjesto ne iznajmljuje?

Zvono: Dani kada je nekretnina prazna i dostupna za iznajmljivanje ne tretiraju se kao dani za osobnu upotrebu. Isto vrijedi i za dane u kojima se nekretnina popravlja ili poboljšava, a koji se ne tretiraju kao dani najma. Sve ovo morate moći dokumentirati.

Svjetlo: Što drugo?

Zvono: Tijekom 24-mjesečnog razdoblja pregledavanja unatrag možete ograničiti svoju osobnu upotrebu imovine i povećati korištenje za iznajmljivanje kako biste zadovoljili sigurnu luku. Ako nekretninu koriste drugi članovi obitelji tijekom tog vremenskog razdoblja, tada možete naplaćivati ​​najamninu po tržišnim cijenama umjesto da im dopustite da žive u kući besplatno ili po sniženoj cijeni. Bilo koja kombinacija smanjene osobne upotrebe i povećanog najma imovine može vam pomoći da postignete svoje ciljeve.

Svjetlo: Koliko su stroga i brza ova pravila sigurne luke?

Zvono: Sigurna luka je smjernica Porezne uprave koja će vas, ako ste zadovoljni, uvjeriti da Porezna uprava neće osporiti razmjenu. Ako se inače približite, ali ne možete zadovoljiti zahtjeve sigurne luke, možda ćete i dalje htjeti zatražiti tretman zamjene, iako nije sigurno da Porezna uprava neće osporiti vašu odgodu dobiti od prodaje nekretnine.