Trebate li iznajmiti ili prodati svoj dom ako krećete u inozemstvo?

Moja supruga, Rebecca, i ja suočili smo se s problemom najamnine ili prodaje još 2018. kada smo se odlučili preseliti iz Virginije u Meksiko.

Kao bivši porezni odvjetnik Porezne uprave (IRS), bio sam svjestan mnogih relevantnih zakona, ali sam ipak naučio neke važne i iznenađujuće lekcije tijekom ovog procesa. Ovdje bih želio s vama podijeliti priču o tome kako smo se uhvatili u koštac s dilemom iznajmi ili prodaj, tako da vam može pomoći pri donošenju odluke ako razmišljate o preseljenju u inozemstvo.

Ulaganje u našu financijsku budućnost

Nekretnine su ključni element dobro uravnoteženog investicijskog portfelja. Ali prije 20 godina, kad smo Rebecca i ja htjeli kupiti svoj prvi dom, više smo bili zabrinuti hoćemo li si moći priuštiti kuću nego kako će izgledati pored naših dionica.

U to je vrijeme stanovanje u trendovskim četvrtima Virginije, odmah preko rijeke Potomac od naših poslova u Washingtonu, DC, bilo toliko traženo da su potencijalni kupci rutinski bili prisiljeni ponuditi više od tražene cijene i odreći se inspekcije kuće i sigurnosti. To nas je činilo nervoznima. Štoviše, količina novca koju nam je banka htjela posuditi (u tim ludim danima prije globalnog financijskog sloma) bila je veća nego što smo itko od nas ikada mogli zamisliti vratiti.

Budući da smo bili protiv toga da budemo siromašni - to jest, nismo htjeli potrošiti većinu svojih prihoda na hipoteku - Rebecca i ja smo krenuli sa svojom hrabrosti i odlučili se za jeftiniju opciju.

Kupili smo gradsku kuću sagrađenu 1940. na poslovičnoj "pogrešnoj strani kolosijeka" za pola onoga što bismo potrošili na nešto veću obiteljsku kuću u popularnijem susjedstvu. Ali osjećali smo se sigurno u novoj kući i planirali smo iskoristiti novac koji nismo uplaćivali banci za putovanja koja smo oboje voljeli.

Ispostavilo se da nas prati sreća. Kao što je naš agent za nekretnine predvidio, bili smo na čelu gentrifikacije našeg novog susjedstva. Moderni stambeni kompleksi izgrađeni su s obje naše strane, uselilo se više trgovina i restorana, a naše je područje postalo poznato kao neobično, kolonijalno susjedstvo. Tada su cijene stanova u cijelom gradu počele rasti.

Kad smo 2000. kupili kuću, grad je procijenio našu zemlju i kuću na 127,900 USD. Deset godina kasnije procjena je bila 378,420 dolara. I do trenutka kad smo Rebecca i ja odlučili preseliti svoju obitelj u Meksiko u siječnju 2018., iznosio je 516,168 dolara.

Odabir između dvije atraktivne opcije

Rebecca i ja imali smo težak izbor oko kuće nakon što smo se odlučili preseliti u inozemstvo. Trebamo li ga iznajmiti i upotrijebiti mjesečni prihod od najma za plaćanje troškova u Meksiku ili bismo trebali unovčiti i iskoristiti savezni zakon koji ukida porez na znatnu dobit koju bismo ostvarili prodajom?

Iznajmljivanje je imalo prednosti. Mjesečna najamnina osigurala bi stabilan dotok prihoda koji bi djelomično nadomjestio plaće koje smo ostavljali iza sebe i time smanjio iznos koji bismo trebali izvući iz ušteđevine kako bismo podmirili svoje dnevne troškove života. Prihod bi nam pokrio stanarinu u Meksiku, školarinu za našu djecu i, kako sam se volio šaliti, ostavio bi koji dolar za tacose. Kao fiskalni konzervativci (barem kada je riječ o trošenju vlastitog novca), Rebecca i ja voljeli smo da prihod od najma predstavlja financijski jastuk dok ne razvijemo nekoliko poslovnih ideja kojima smo se željeli baviti.

Još jedna stvar koju treba uzeti u obzir kada se selite u inozemstvo je da vam prihod od najma može pomoći u osiguravanju boravišne vize u vašoj novoj zemlji. Iako to nije bilo relevantno za našu situaciju, neke nacije - Urugvaj, na primjer - zahtijevaju dokaziv dohodak da bi dobile stalni boravak. Prihod od najma može vam pomoći da ispunite ovaj zahtjev.

Međutim, kao što smo naučili istražujući naše mogućnosti, iznajmljivanje ima i loših strana. Prvo, trošak društva za upravljanje koje bi reklamiralo i nadziralo nekretninu zagrizlo bi našu dobit. Te tvrtke često naplaćuju naknadu jednaku jednoj mjesečnoj najamnini za pronalaženje iznajmljivača, a zatim 8% do 10% mjesečne najamnine za održavanje nekretnine i rješavanje problema koje postavlja zakupac. Dok internetske stranice kao što je Craigslist postoje kao besplatne platforme koje pomažu u povezivanju stanodavaca i stanara, ti alati ne mogu upravljati imovinom.

Drugo, morali bismo prijaviti prihod od najma kao oporezivi, dodatno smanjujući ono što odlazi u naše džepove.

Rebecca i ja također smo smatrali da je prodaja uzbudljiva opcija. Na temelju razgovora koje smo vodili s nekoliko lokalnih trgovaca nekretninama, kao i našeg neovisnog istraživanja korištenjem online alata Zillow, koji koristi usporedive nekretnine za procjenu tržišne vrijednosti kuće, predvidjeli smo da bismo kuću mogli prodati za otprilike 600,000 USD.

U tom slučaju bismo ostvarili dobit od 400,000 USD nakon oduzimanja naše početne kupoprodajne cijene i troškova kapitalnih poboljšanja koja smo izvršili, što je ukupno iznosilo 200,000 USD. Mogli bismo uložiti zaradu od 400,000 dolara i koristiti zaradu za pokrivanje troškova u Meksiku.

Nadalje, prema odjeljku 121 Zakona o unutarnjim prihodima (isključenje stanovanja), ništa od ovih 400,000 USD dobiti ne bi bilo oporezivo. Isključenje stambenog prostora omogućuje bračnom paru da eliminira prihod do 500,000 dolara dobiti od prodaje kuće. Jedna osoba može isključiti do 250,000 USD.

Kako bi se kvalificirali za ovo isključenje (a to je ključno za razumijevanje ako razmišljate o prodaji svoje kuće), bračni parovi i samci moraju zadovoljiti test vlasništva i test korištenja.

Imate pravo na isključenje ako ste posjedovali i koristili nekretninu kao svoj glavni dom u razdoblju koje uključuje najmanje dvije godine od pet godina prije prodaje. Možete zadovoljiti testove vlasništva i korištenja tijekom različitih dvogodišnjih razdoblja, ali morate zadovoljiti oba testa tijekom petogodišnjeg razdoblja koje završava na datum prodaje.

Kad bismo prodali svoju kuću, ispunili bismo testove vlasništva i korištenja i mogli bismo isključiti sav svoj profit, što bi rezultiralo nultim porezom.

Bez prednosti isključenja stambenog prostora, stopa poreza na kapitalnu dobit od 10% značila je da ćemo platiti porez od 40,000 USD na dobit od 400,000 USD. Četrdeset tisuća dolara je više nego što smo očekivali da će našu četveročlanu obitelj koštati jednogodišnji život u Meksiku. To je puno novca za platiti porez.

Razlozi zbog kojih smo iznajmili

Nekoliko je čimbenika doprinijelo odluci da iznajmimo svoj dom. Prvo, odmah smo sami pronašli pouzdanog iznajmljivača kojem smo mogli vjerovati da će se brinuti o kući i okućnici. Dali smo joj podatke za kontakt lokalnih servisera koje smo prethodno koristili, eliminirajući potrebu za tvrtkom za upravljanje.

Najamnina koju prikupljamo oporezuje se kao običan prihod (Rebecca i ja plaćamo porezni razred od 12%, ali stope variraju od 10% do 37% na temelju prihoda i statusa prijave). Ipak, to što nismo snosili troškove tvrtke za upravljanje trećom stranom značilo je više novca u našem džepu.

Drugo, s obzirom na prirodu metro područja Washingtona, DC – vrlo prolazno s velikom potražnjom za stambenim objektima poput našeg u blizini – očekivali smo da će vrijednost kuće nastaviti rasti. Nadalje, budući da test korištenja isključenosti stanovanja daje dvije od pet godina, nismo morali odmah prodati da bismo stekli poreznu olakšicu.

U najjednostavnijoj primjeni testa imali smo do tri godine nakon iseljenja za prodaju. Da je naš datum prodaje bio siječanj 2021., petogodišnje razdoblje pregleda trajalo bi od siječnja 2016. do siječnja 2021., a mi bismo živjeli u kući kao našem primarnom prebivalištu od siječnja 2016. do siječnja 2018. i mogli bismo isključiti dobiti.

Konačni razlog zbog kojeg smo odlučili u početku iznajmljivati ​​umjesto prodavati je taj što smo željeli mjesto gdje bismo se vratili u slučaju da stvari u Meksiku ne budu išle.

Opet vrijeme odluke

U lipnju 2020. naša nas je stanarka obavijestila da će se iseliti u kolovozu. Do tada smo bili dvije i pol godine u našem eksperimentu u Meksiku i predani našim životima tamo, bez planova da se vratimo u SAD. Bili smo spremni ponovno istražiti naše mogućnosti u vezi s kućom.

Moja prva reakcija je bila da prodam. Još uvijek smo bili unutar dvije od pet godina da ispunimo test upotrebe i isključimo našu dobit iz oporezivanja. Trgovci nekretninama s kojima smo razgovarali (i internetska platforma Zillow) predvidjeli su da bismo sada mogli prodati kuću za 100,000 dolara više nego dvije godine ranije, što znači da bismo uštedjeli oko 50,000 dolara na porezima i imali cijelih 500,000 dolara dobiti pri ruci za ulaganje.

Rebecca je željela nastaviti s iznajmljivanjem. Posao s kombuchom koji smo pokrenuli i tečajevi španjolskog jezika koje je vodila u Meksiku bili su povremeno profitabilni, ali voljela je imati stabilan prihod od najma.

Još jedan razlog zbog kojeg je Rebecca željela zadržati kuću bio je ostvariti dodatnu zahvalnost koju je nekoliko lokalnih trgovaca nekretninama predvidjelo nakon što je Amazon objavio da će graditi svoje drugo sjedište u tom području.

Dok smo još razmišljali što učiniti, umiješala se sudbina. Razgovarao sam o našoj dilemi s prijateljem koji je stručnjak za ulaganja i on je ponudio nešto što Rebecca i ja nismo u potpunosti razumjeli. Objasnio je da je stopa povrata koju smo zaradili od iznajmljivanja veća nego što bismo vjerojatno dobili da prodamo kuću i uložimo dobitak.

U to smo vrijeme dobivali otprilike 25,000 USD godišnje prihoda od najma nakon plaćanja poreza na imovinu, osiguranja kuće i troškova održavanja. (Otplatili smo preostalu hipoteku prije preseljenja.)

Ako bismo prodali kuću i uložili dobitak od 500,000 dolara, morali bismo pronaći investiciju koja donosi 5% povrata kako bismo ostvarili onoliko koliko smo dobivali od prihoda od najma. Iako bismo tu stopu povrata mogli pronaći u korporativnim obveznicama ili dionicama kojima se javno trguje, te vrste imovine obično su rizičnija ulaganja od nekretnina.

Otprilike u isto vrijeme kada sam vodio ovaj razgovor sa svojim prijateljem, Rebecca i ja smo usmeno pronašli obitelj s dobrim karijerama i koja bi plaćala nešto višu mjesečnu stanarinu nego što smo mi prije primali. To je olakšalo odluku o ponovnom najmu.

Osim toga, znao sam da isključenje stambenog prostora nije potpuno isključeno. Prema zakonu, mogli bismo poništiti petogodišnje razdoblje koje je ključno za test upotrebe ako smo se odlučili vratiti u kuću kao naše primarno prebivalište i ostali tamo dvije godine - ili više ako nam je to odgovaralo. Iako nam sada nije na pameti da se vratimo, to nije izvan područja mogućnosti. Zašto ne? Kuća je bila dobra prema nama.

U konačnici, odluka o tome hoćete li prodati ili iznajmiti svoj dom je osobna odluka. Ne postoji jedinstveno rješenje za sve. Međutim, kao što naša priča pokazuje, ključno financijsko razmatranje koje bi svaki vlasnik kuće trebao imati na umu je isključenje stanovanja. Ako završite tako da prodate svoj dom nakon dvije godine unazad, možda ćete morati predati veliki dio prodajne cijene Ujaku Samu.

Dakle, ako odlučite zadržati svoj dom nekoliko godina nakon preseljenja u inozemstvo, budite svjesni kako bi ovaj porez mogao utjecati na vaše financije u budućnosti.

Ova je priča izvorno objavljena u International Livingu.