Još dvije "cipele za ispuštanje" na tržištu nekretnina do...

Trenutna stvarnost — i moguće posljedice — kako bi se tržište komercijalnih nekretnina moglo odvijati u nadolazećim mjesecima

Nedavno sam saznao podrijetlo izraza "čekati da druga cipela padne". U kasnom devetnaestom stoljeću, stanovnici stanova u New Yorku mogli su čuti buku susjeda koji su živjeli iznad njih. Jedan uobičajeni zvuk bio je skidanje cipela; nakon što ste čuli prigušeni udarac cipele koja je udarila o pod, očekivali ste da ćete čuti kako druga cipela pada ubrzo nakon toga.

Prva cipela na tržištu stambenih i komercijalnih nekretnina u SAD-u bila je cijela 2022. godina: dosljedna povećanja kamatnih stopa, značajno smanjenje obujma prodaje i niske cijene nekretnina. Tri od šest najvećih novih građevinara u zemlji nedavno su izvijestila o neto novim narudžbama za jesen 2022. s padom od 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) i 80% (KB HomeKBH
). U prosincu 2022. američko Ministarstvo trgovine izvijestilo je o padu prodaje novih obiteljskih kuća 27% od prosinca 2021.

Za tvrtke za komercijalne nekretnine, osobito na tržištu ureda, uvjeti su i dalje loši. Prema nedavnim studijama, do 71% uredskog prostora mogao bi podržati "četiri puta više od trenutne upotrebe". Ovakve statistike ozbiljno dovode u pitanje nacionalnu statistiku o slobodnim radnim mjestima.

Budimo iskreni; 2022. nije bila lijepa. Ipak, stručnjaci još uvijek nisu sigurni kako bi se 2023. mogla oblikovati. Koliko još cipela treba ispustiti prije nego što poslovično možemo nazvati "sve je jasno" u stambenim i komercijalnim nekretninama? Odgovor je dva i mogući treći (za sve one pik igrače):

1. Revizije
2. Općinski porezi
3. (Moguća) prisilna prodaja

Prva cipela koja pada: revizije

Većina privatnih investicijskih društava za nekretnine završava godinu u prosincu i moraju dostaviti revidirana financijska izvješća svojim bankama i investitorima do kraja ožujka ili travnja. Budući da je prosinac 2021. bio doslovno okruženje s najnižim kamatnim stopama u povijesti, dok su stanarine rasle vrlo brzo (tj. inflacija), vrijednost nekretnina bila je gotovo gravitacijska. Brzo naprijed do kraja 2022. i uvjeti su bili vrlo različiti, no mnogi investitori u nekretnine nisu proaktivno ponovno procijenili vrijednost svojih posjeda u nekretninama suočeni s dramatično višim kamatama.

Zašto neki investitori u nekretnine nisu ponovno procijenili svoju vrijednost? S jedne strane, najamnine, a time i dobit, vjerojatno su i dalje rasle 2022. u odnosu na 2021. Na prvi pogled, vlasnici nekretnina vole vjerovati da ako ostvaruju veću profitabilnost stvaraju i veću vrijednost, što je istina. Ali u nekretninama, procjena vrijednosti zahtijeva da svoju dobit pomnožite s faktorom procjene kako biste dobili konačni odgovor (samo da stvari budu malo zbunjujuće). Svoju dobit dijelite s postotkom — koji se naziva stopa kapitalizacije — da biste dobili trenutnu vrijednost svoje imovine. Gornje stope obično slijede kamatne stope. Kako kamatne stope rastu, gornje stope rastu. Kad gornje stope rastu, vrijednost nekretnina pada.

Dakle, ako su svi ostali jednaki, ako je vlasnik nekretnine ostvario više profita 2022. nego 2021. na svojim posjedima nekretnina, vjerojatno će i dalje imati nižu procjenu u odnosu na godinu prije jer su kamatne stope porasle za gotovo 5 postotnih bodova.

A sezona revizije je trenutak istine. Sa znatno manjim brojem transakcija - što znači manje naknada za procjenitelje koji procjenjuju komercijalne nekretnine - ulagači u nekretnine morat će braniti svoje vrijednosti po prvi put od skoka stopa. Sva ta "revalorizacija" događa se upravo sada i trajat će sljedećih 60 do 90 dana. Relativno je mala vjerojatnost da će vrijednost biti veća od prošlogodišnje.

Zašto je sve ovo važno? Ako je maksimalni omjer zajma u odnosu na vrijednost ulagača kod zajmodavca 80%, banka će vam posuditi samo 80% — čak i ako vrijednost vaše imovine padne. Što se događa ako investitor banci duguje više od onoga što vam je spreman posuditi? Morate ili vratiti cijeli zajam ili dati banci još gotovine (ili druge imovine) kao kolateral. Tijekom pandemije banke su ionako bile brze s izmjenama i pokrivanjem ulagača, no danas su stvari sasvim drugačije.

Trenutačni uvjeti na financijskom tržištu dramatično su stroži. Vlasnici koji su možda bili sigurni posljednjih godina sada bi mogli biti prisiljeni pronaći druge mogućnosti financiranja. Ili postati prisilni prodavači.

Postoje ulagači koji su bili i pronicljivi i proaktivno pošteni suočeni s rastućim kamatama (iako su prihodi i dalje rasli na njihovim nekretninama), ali mnogi su zadržali svoje vrijednosti iste kao 2021. Neki su ih čak i podigli.

Oni koji su se protivili procjeni mogu u budućnosti biti prisiljeni priznati činjenicu da su kamatne stope porasle. Čak i ako imaju dobre rezultate, banke bi ih mogle prisiliti da odgovore na pitanje: ispunjavaju li vaši krediti test vrijednosti?

Druga cipela koju treba ispustiti: smanjene porezne liste

Ako ste grad, okrug ili školski okrug koji prikuplja porez na nekretnine, vaš se prihod temelji na dvije stvari: 1. Millage stope (porezne stope) i 2. Vrijednost imovine koju oporezujete.

Uvijek postoji razlika između onoga što procjenitelj kaže da nekretnina vrijedi i oporezive vrijednosti. Vrlo značajna smanjenja vrijednosti nekretnina vjerojatno će se odigrati na sudovima tijekom sljedećih nekoliko mjeseci i kvartala. Dok revizori i vlasnici nekretnina razmišljaju o tome koliko visoke vrijednosti mogu biti za revidirane financijske izvještaje, ti isti vlasnici nekretnina teže se boriti na sudovima kako bi od općina dobili najnižu moguću vrijednost procjene poreza.

Pa što to znači? Ako više kamatne stope rezultiraju nižim vrijednostima tijekom sezone revizije, investitori u nekretnine koji posjeduju te nekretnine idući će put do sudova kako bi smanjili iznos poreza koji plaćaju općinama.

Smanjenje vrijednosti nekretnina i povećanje stope slobodnih radnih mjesta znači manje porezne prihode za gradove. Budući da gradovi igraju vrlo važnu ulogu u pružanju različitih oblika financiranja kako bi se poslovi s nekretninama doveli do cilja, problematično je zamisliti značajna smanjenja poreznih primitaka na mjestima gdje su poboljšanja infrastrukture ključna za napredak u razvoju nekretnina.

Jednostavno rečeno, niži porezni prihodi znače manje mogućnosti za programere.

Ova posebna cipela bit će vrlo regionalna. Općine imaju različita stanja financijske održivosti. Oni s manjim tržištem ureda, na primjer, vjerojatno će proći bolje. Zabrinutost oko popisa poreza također bi se mogla ublažiti povećanjem poreznih stopa, što bi moglo privremeno popraviti rupu u prihodima, ali u konačnici dugoročno čini svako mjesto manje privlačnim za ulagače.

(Moguća) treća cipela za ispuštanje: prisilni prodavači

Dopustite mi da razjasnim jednu stvar: ne predviđam prisilno tržište prodavača. Može se dogoditi; možda neće.

Ali dok gledamo kako padaju dvije prve cipele, svi trebamo držati uši otvorene da čujemo hoće li ta treća cipela pasti za tržište stambenih i komercijalnih nekretnina. Sasvim je moguće da kombinacija ova prva dva čimbenika - revidirane procjene i smanjeni porezni prihodi - rezultira time da investitori postanu prisilni prodavači.

Pitanja koja sada trebamo postaviti su: "Kada ćemo saznati?" i "Koliko će trajati?" Kratak odgovor je da ćemo vjerojatno znati do ljeta. Proljeće je odlično vrijeme da se vidi snaga potrošačkog tržišta jer je proljetna prodajna sezona kada većina potrošača kupuje nove domove (na vrijeme) za sljedeću školsku godinu. Čini se da su rani listovi čaja u sezoni proljetne prodaje u redu, ali to bi se moglo brzo promijeniti ako kamatne stope iz nekog razloga skoče.

Proći će i ljeto prije nego što banke budu mogle dešifrirati rješenja za one koji ne zadovoljavaju LTV testove svojih kredita.

Ako niže procjene nekretnina ne dovedu do prisilne prodaje, vjerujem da ćemo se približiti potpunom čistu na tržištu nekretnina. Većina ciklusa nestanka nekretnina mnogo je dulja od godinu dana, ali sve je nestabilnije u komercijalnim nekretninama nego što je bilo. Vrhovi su viši, brzina pada je brža i vjerujem da će se pojaviti stvarna potražnja za imovinom nekretnina kada se ulagači osjete da su stope stabilne i da je rizik prisilne prodaje neutraliziran.